Kuigi kinnisvara hinna langus jõudis Eestisse juba 2007. aasta kevadel, oli järsk kukkumine üllatus. Uusarenduste laojääk Tallinnas on praegu ligi 2100 korterit.
Päevaleht käis kolme suure kinnisvarafirma juhiga ümarlauavestlusel. Hinnangu möödunud ja alanud aastale andsid Arco Vara juhatuse esimees Lembit Tampere, Pindi Kinnisvara juhatuse esimees Kalev Roosiväli ja kinnisvarabüroo Uus Maa tegevjuht Mika Sucksdorff.
Mis eelmisel aastal Eesti kinnisvaraturul juhtus?
Tampere: Eestis ei juhtunud. 2008. aastal otseselt midagi. Tööstusharu läks langusesse, hinnad hakkasid langema ja tehingute arv vähenema juba 2007. aastal. Kõik lihtsalt jätkus, aga keegi ei kujutanud ette, kui palju turg läheb, kui suured on probleemid ja kui raskeks kujuneb Ameerikast alguse saanud rahanduskriis.
Roosiväli: Juhtus võib-olla see, et ootused purunesid. Kui 2008. aasta kevadel oli langus kestnud juba aasta ja arvati, et väike ja mobiilne Eesti reageerib kiiresti ning langustsükkel ei ole siin nii pikk, siis tegelikult sai selgeks, et langus on süvenev.
Sucksdorff: Ettevõtted said alles 2008. aastal aru, et tegelikult ei lähe kiiresti paremaks, ja hakkasid oma tegevust korrigeerima. Seda oleks pidanud juba varem tegema. 2008. aasta oli võib-olla omamoodi kainestumine. Kas kinnisvarafirmad jäid muudatuste tegemisega hiljaks?
Roosiväli: Ma arvan, etkõikjäid hiljaks. Proovisime kõik oma organisatsiooni hoida sellisena, nagu ta oli välja kujunenud. Nüüd on hakatud püsikulutusi alla tõmbama ja ettevõtteid muutma, et need toimiksid efektiivselt ka passiivsel turul.
Tampere: Ka müüjate ootused on purunenud. Enam ei räägi keegi sellest, et alla omahinna müüa ei saa. Nüüd proovitakse müüa iga hinna eest, et lihtsalt saada lahti laos seisvast kaubast.
Millal laovarud otsa saavad?
Roosiväli: Meie hinnangul on praegu uusarenduste laojääk Tallinnas umbes 2100 korterit. Ühes kuus müüakse umbes 80 uut korterit. Selle tempo juures jaguks hinnasurvet kaheks-kol-meks aastaks. Kuivõrd uusarenduste hinnad on juba langenud ka ehitushindade kaudu, siis usun, et tehingute osakaal uute korteritega kasvab hüppeliselt ja laojääk müüakse kiiremini läbi.
Kui palju praegu kuus tehinguid tehakse?
Roosiväli: Tallinna korteritest rääkides toimus novembris kõige järsem tehingute arvu vähenemine. Kui veel oktoobris oli tehinguid 530 kandis, siis novembris langes see 380 juurde. See tähendab, et jõudsime tehingute arvu poolest tagasi aastasse 1997/98, kus tegelikult laenuturg veel ei toiminud.
Kas languse võib panna laenuturu toppamise arvele?
Roosiväli: Jah, peamiselt küll.
Tampere: Meile tundub, et küsimus ei olegi enam hinnas. Praeguste hindadega on vara vastu täiesti arvestatav huvi. Väga palju helistatakse ja käiakse vaatamas, aga väga palju tehinguid jäetakse tegemata, sest pangad annavad eitavaid vastuseid. Pealegi on inimesed harjunud, et korteri saab osta 10-20%-lise omafinantseeringuga. On väga suur vahe, kui pank ütleb, et nüüd on see 30-50%.
Sucksdorff: Rääkimata psühholoogilisest efektist, et marginaal oli enne 0,5 ja nüüd öeldakse: maksa 1,8 või 4 protsenti. tampere: Pangad annavad üldse praegu vähem laenu kui viimasel kolmel aastal. November oli uuslaenumüügis ajalooliselt madal.
Mida teha siis, kui laen käib üle jõu ja varast tuleb loobuda?
Tampere: Eks siis elatakse üürikorteris.
Sucksdorff: Jah, kui oled üksi, lähed vanemate juurde, kui on pere, lähed ka sinna jä küsid, kas võid pere kaasa võtta. Loodetavasti ikka saad.
Tampere: Tegelikult on Eestil läinud kriisis suhteliselt hästi. Võrreldes Lätiga on Eesti riigirahandus suhteliselt heas seisus, võrreldes meist ida poole jäävate riikidega on meie majanduse jahtumine kestnud 1,5 aastat. Inimestel on olnud aega sellega harjuda. Kui finantskriis septembris lahvatas, siis meist idasse ja lõunasse jäävad majandused pandi seisma kahe nädalaga. roosiväli: Eestil on tõesti vedanud. Riias kiilus korteriturg kinni juba aasta aega varem, seal on kauplemine kaks korda passiivsem kui Tallinnas. Selleni viis ka ebamõistlikult käituv riik, mis küttis umbusku. Emotsioonide osakaal mängib igal turul rolli. Nobeli laureaadid tegid selle kohta ratsionaalsete ootuste teooria, kus on kirjas, et kui väga suur hulk inimesi midagi väga ootab, siis võib selle esile kutsuda ka ilma objektiivsete põhjusteta. .
Mis räägib praeguses olukorras Eesti kasuks?
Tampere: Mõõdukalt ratsionaalsed inimesed ja väike majandus. Viimati nimetatu on olulisem.
Roosiväli: Ratsionaalsus ka.
Sucksdorff: Kohanemisvõime.
Roosiväli: Käisin kunagi Swedbanki suurklientide üritusel, kus oli Standard ja Poor'si Londoni peakontori inimene kohal. Tema ütles suhteliselt otse: olime täna siin ja alandasime Läti riigireitingut, aga kuigi ka Eesti majanduses on halvad märgid, ei alandanud me Eesti reitingut, sest me usaldame teie poliitilist eliiti.
Turu jaoks on rahvusvaheline usaldus väga oluline. Tänu sellele võib uskuda, et äkki Eesti tuleb kiiremini kriisist välja.
Mis saab kinnisvaraturust sellel aastal?
Roosiväli: Kõige parem uudis võiks olla see, et saame põhja kätte. Lõputu ja hoomamatu languse tunne tekitab stressi. Parem õudne lõpp kui lõputu õudus.
Tampere: Olen Kaleviga nõus. Suure ja kiire languse aeg saab väga suure tõenäosusega 2009. aastal läbi. Siis toimub stabiliseerumine, saavad selgeks uued mängureeglid ja saab rahulikult edasi tegutseda. roosiväli: Väga lähedal on Tallinnas see hetk, kus keskmine ruutmeetri hind kohtub keskmise kuupalgaga. Harjumaal oli keskmine palk kolmandas kvartalis 14 514 krooni ja keskmine ruutmeetri hind novembri seisuga 18 113 krooni. See on trendi mõttes oluline, sest mõjutab ostujõudu. Mida suuremale hulgale saab elukondliku kinnisvara ostmine kättesaadavaks, seda selgem on, et hinnasurve väheneb.
Intervjuu ilmus 12.01 Eesti Päevalehes
Kommentaarid