Süvenev majanduslangus on tinginud olukorra, kus nii ettevõtjad kui ka erasikud mõtlevad järjest enam kulutuste vähendamisele. Kinnisvarasektorisse jõuavad need mõjud huvis kiirmüügi ning järjest enam ka vahetusteenuse järele.
Vahetustehingute tippaeg oli 90-ndate alguses, kui ostu-müügiturg oli oma olemuselt paljuski erinev praegusest, sest kinnisvara oli vallasvara ja rahalisi vahendeid inimestel nappis.
Möödunud aasta sügisel hakati meie poole taas pöörduma kinnisvara vahetamise küsimustega, kuid siiski ainult mõned üksikud korrad. Täna küsitakse vahetamise kohta juba oluliselt rohkem, kuna müügiperioodid on võrreldes sügisega veelgi pikenenud, hinnad langenud ning paljudel kummitavad tagatoas ka makseraskused.
Kinnisvara vahetusteenus – mis see on?
Kinnisvara vahetusteenus on sisuliselt ostu-müügitehing, kus mõlemad osapooled sõlmivad nii ostulepingu kui ka olemasoleva vara müügilepingu. Kõige levinum on vahetus korteriomandiga: suurema korteri vahetus väiksema vastu või vastupidi, kuid küsitakse ka teistsuguseid vahetustehinguid: hoonestamata või hoonestatud kinnistu vahetust korteri vastu, suvila vahetust korteri vastu, korteri vahetust eramu vastu jne. Küsitud on isegi miljonikroonise luksusauto vahetamist korteri vastu.
Sageli lisandub kompensatsioon osapoolele, kes vahetab olemasoleva elamispinna odavama ja väiksema vastu. Seoses pikkade müügiperioodide ning majanduslanguse ja koondamistega on vahetustehing mõne inimese puhul nö pääsetee makseraskustest. Vahetades olemasolev suurem elamispind väiksema vastu, saab kompensatsiooni eest tasuda pangalaenu ja samas vähenevad ka igakuised kommunaalkulud.
Enamasti on vahetusest huvitatud inimesed seotud eluasemelaenuga. Kui vahetatav elamispind on soetatud eluasemelaenuga, tuleb pangaga tingimuste osas kokku leppida, sest vahetades elamispinna väiksema vastu, võib muutuda ka tagatise väärtus. Lisaks on elamispinna vahetusest huvitatud inimesed, kellel küll ei ole eluase soetatud laenuga, kuid sissetulek on nii väike, et ei jõua kommunaalkulusid katta. Nemad soovivad enamasti väiksemat ning madalate kommunaalkuludega elamispinda. Kuna vahetustehingul võib olla mitu erinevat osapoolt, sõltuvalt sellest, kas vara on omandatud laenuga või mitte, ei ole tehingul ka ühte konkreetset skeemi nagu tavalise ostu-müügiprotsessi puhul.
Üldist turusituatsiooni jälgides hakkas Arco Vara koostama andmebaasi vahetustehingust huvitatutest. Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud vanemmaakler Maia Daljajevi sõnul on vahetustehing kinnisvaraomanikule sobivam kui kiir- või sundmüük. „Vahetustehing säästab inimese suuremast stressist, mis on seotud vara sundmüügiga. Samas saab vahetustehingust saadud kompensatsiooniga tasuda pangalaenu ning vähendada püsikulutusi. Kindlasti ei tohiks aga vahetustehinguga oodata viimase hetkeni, kuna ka selle realiseerumine võtab aega. Kui esimesed märgid tulevastele makseraskustele on tekkinud või kommunaalkulude maksmine käib üle jõu, tuleb kohe pöörduda kinnisvaraspetsialisti poole. Spetsialist oskab turuolukorda tundes nõu anda, mida muutunud majandusolukorras kinnisvaraga edasi teha,” kommenteeris Maia Daljajev vahetustehingu olemust.
Maia Daljajev,
Arco Vara Kinnisvarabüroo atesteeritud vanemmaakler
Kommentaarid