Kinnisvara hindajad koostavad hindamisaruandeid 90-95% juhul pankadele esitamise eesmärgil, peamiselt on tellijateks potentsiaalsed ostjad. Kasvav trend on omanike tellitud eksperthinnangud enne müügiprotsessi algust. Hindaja saab omanikule pakkuda kinnisvara turuväärtuse hindamist kas ekspertarvamuse või eksperthinnangu vormis.
Ekspertarvamus on hindamisaruande lühivorm, mis sobib nõustamiseks, kuid mitte pankadele esitamiseks. Hindamisaruande põhivormiks on eksperthinnang ja see on sobilik ka krediidiasutustele esitamiseks. Toon järgnevalt välja põhjused, miks võiks vara omanik enne müügiprotsessi algust tellida kinnisvara hindajalt eksperthinnangu.
- Saad turutehingute põhjal teada realistliku müügihinna
Viimaste aastate kinnisvaraturg on olnud pidevas muutumises, mistõttu on müüjatel keeruline määratleda kinnisvaraportaalide väga varieeruvate pakkumishindade valguses enda vara võimalikku müügihinda. Müüjatele on kättesaadav ainult Maa-ameti üldine kinnisvara hinnastatistika, kuid hindaja hindab vara turuväärtuse reaalselt toimunud konkreetsete ostu-müügitehingute baasil, mis on kättesaadavad ainult kutselistele hindajatele. Seega kinnisvara hindaja koostatavas eksperthinnangus on välja toodud just hinnatava varaga kõige sarnasemad ostu-müügitehingud, mille baasil saab vara omanik teada oma vara realistliku müügihinna. Oluline on hindamistellimuse tegemisel püstitada hindamise eesmärgiks peale omaniku nõustamise kindlasti ka kinnistu turuväärtuse hindamine laenutagatiseks, sest kui see jääb lisamata (hinnang koostatakse ainult omaniku nõustamiseks), siis ei sobi hindamisaruanne hiljem pangale esitamiseks.
- Ostuhuvilised saavad kindluse, et müügihind vastab turuväärtusele
Kindlasti olete näinud kinnisvaraportaalides müügikuulutusi, kus on lisatud objekti kirjeldusse „Olemas eksperthinnang“. Kui enne müügiprotsessis algust eksperthinnang tellida, siis saate ka teie selle viite enda kuulutusse lisada. Sellega saab vara omanik anda potentsiaalsele ostjale kindluse, et turuväärtus on hinnatud pakkumishinnale või vähemalt sinna lähedusse. Pakkumishinnast madalamaks hinnatud turuväärtuse hinnangu viidet ilmselt ükski müüja enda kuulutuses ei kasuta, küll aga kasutatakse müügiargumendina fakti, kui vara on hinnatud pakkumishinnast kõrgemaks.
- Kiirendad ostja jaoks laenu taotlemise protsessi
Pikaajalise kogemusega kinnisvarahindajatel on tööde järjekorrad üldjuhul 1-2 nädalat, vahel õnnestub saada eksperthinnang ka vähem kui nädalaga. Kui ostjal on tekkinud emotsioon ja ta soovib teie müüdavat vara osta, siis on unelm, et edasine protsess käiks väga kiiresti. Kui eelnevalt on pangale esitatud laenu taotlemiseks vajalik dokumentatsioon, siis eksperthinnang on viimane tükk puslest, mida vajatakse laenukomisjoni minekuks. Kui olete müüjana juba eelnevalt eksperthinnangu tellinud, siis saate seda jagada potentsiaalsele ostuhuvilisele ja nii hoiate kokku väärtuslikku aega, jõudmaks võimalikult kiirelt müügitehingu vormistamiseni notaris.
- Saad teada, millised on hoonete andmete vastuolud avalike registritega
Järjest enam on suurenenud potentsiaalsete ostuhuviliste teadlikkus ebaseaduslike ehitustööde osas. Ostjad oskavad küsida müüjatelt tehtud ehitustööde, kasutusloa ja -teatise kohta. Eksperthinnangut koostades teostab hindaja vara ülevaatuse, kogub vajalikud andmed ja võrdleb neid riikliku ehitisregistri ja kinnistusregistri andmetega. Esinevad vastuolud märgitakse hindamisaruandesse. On tavapärane, et registrisse on jäetud märkimata lisaks lokaalküttele kohtküte, sest peale kasutusloa väljastamist on paigaldatud kamin/ahi või õhksoojuspump. Samuti pole harvad juhused, kus lokaalne veevarustus ja kanalisatsioon on asendatud võrguga. Kinnisvaraga igapäevaselt mitteseotud inimestel on üldjuhul keeruline pankade jaoks oluliste vastuolude tuvastamine. Seepärast on hea, kui spetsialist loetleb hinnangus vastuolud ning vara omanik saab juba müügiprotsessi alguses alustada ebaseaduslike ehitustööde seadustamisega, nii ei jää hiljem müügiprotsess venima.
- Saad teada, kas on puudu mõni oluline servituut
Pankade jaoks on väga oluline, et laenutagatiseks minevale kinnistule oleks tagatud juurdepääs avalikult teelt, samuti võib olenevalt objektist olla oluline mõne tehnovõrgu või -rajatisega seotud servituut. Näiteks kui juurdepääs avalikult teelt puudub, siis eraomandit läbivate teede osas on eriti oluline teeservituutide olemasolu. Kutseline hindaja tuvastab servituutide vajaduse ja põhjendab seda hindamisaruandes. See võimaldab jällegi vara omanikul tegeleda servituutide seadmisega juba müügiprotsessi algusetapis.
Kommentaarid