Viljandi linna ja Viljandi maakonna kinnisvaraturu ülevaade (2016. a. IV kvartali seisuga)

Kinnisvaraturg püsis Viljandimaal 2016. aastal tervikuna sarnaselt 2015. aastale endiselt aeglustuvas trendis, mille juures langes nii tehingute arv kui tehtud tehingute koguväärtus ja kinnisvaratehingu keskmine väärtus. Möödunud aasta lõikes tehti Viljandi maakonnas 1 664 kinnisvara ostu-müügitehingut, mida oli 4,2% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute koguväärtuseks kujunes sealjuures ligikaudu 41 miljonit eurot, mida oli 9,2% vähem kui varasemal aastal. Nii tehingute arv kui tehingute koguväärtus kasvas ainuüksi korterituru raames, korteritehingud moodustasid sealjuures kogu kinnisvaratehingute mahust ligi 31%.

Kasvavate hindade taustal vähenes 2016. aasta IV kvartalis korterituru aktiivsus

2016. aastal tehti Viljandi maakonnas 493 eluruumidega korteritehingut, mida oli kõigest 1,2% rohkem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 377 €/m² ja mediaanhinnaks 321 €/m², mille juures aritmeetiline keskmine kasvas 6,8% kuid mediaanhind langes 3,3%. Tehingute arv langes 3- ja enamatoaliste korterite osas ja suurenes 1-2-toaliste korteritega tehtud tehingute arvelt.

Sarnaselt Viljandi maakonnale kui tervikule kasvas korteritehingute arv kõigest 1,2% ka Viljandi linnas, kus tehti 2016. aasta jooksul 244 tehingut. Aritmeetiliseks keskmiseks kujunes sealjuures 597 €/m² ja mediaanhinnaks 574 €/m², mis olid võrrelduna 2015. aastaga kasvanud vastavalt 12% ja 9,3%. Nii mediaanhinna kui aritmeetilise keskmise kasv oli kiireim 2-toaliste korterite osas (14%), mis on valdavalt ehitatud perioodil 1940-1990, suuruselt muud tüüpi korterite osas oli hinnakasv oluliselt väiksem.

Viljandi linna ja Viljandi maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

2016. aasta IV kvartalis tehti Viljandi maakonnas tervikuna 120 korteritehingut, mida oli 7,0% vähem kui III kvartalis kuid 2,6% rohkem kui 2015. aasta samal ajal. Aastataguse ajaga võrrelduna esinev mõningane tehinguaktiivsuse kasv tulenes maakonnakeskuse välistes piirkondades tehtud tehingute arvelt. Viljandi linnas tehti kogu kvartali jooksul seevastu 53 tehingut, mida oli 22% vähem kui III kvartalis ja ühtlasi ka 22% vähem kui varasema aasta samal perioodil. Tehinguaktiivsuse langust on soodustanud kehv pakkumise struktuur, mille taustal on ühtlasi märgata pidevalt kasvavaid pakkumishindu.

Maakonnas tehtud tehingute aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks kujunes 350 €/m², mis oli võrrelduna III kvartaliga langenud 15% ja võrreldes 2015. aasta IV kvartaliga langenud 0,9%. Mediaanhinnaks kujunes sealjuures 238 €/m², mida oli III kvartalist 39% vähem ja varasema aasta sama ajaga võrrelduna 34% vähem. Mediaanhinna laialdane langus tulenes maakonnas tehtud odavamatest tehingutest, maakonnakeskuses ei olnud sarnast hinnatasemete muutust täheldada.

Viljandi linnas tehtud korteritehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks 604 €/m², mida oli võrrelduna III kvartaliga 6,3% vähem kuid võrrelduna 2015. aasta IV kvartaliga 20% rohkem. Mediaanhinnaks kujunes seevastu 571 €/m², mida oli möödunud kvartalist 5,5% vähem ja võrreldes varasema aasta sama ajaga 8,2% rohkem. Hinnataseme kasv aeglustus IV kvartalis ennekõike kinnisvaraturu hooajalisusest tulenevalt, langedes igakuiselt alates septembrist. Jõuluperioodile omaste emotsiooniostude taustal oli detsembris märgata üksikutest kallimatest tehingutest tulenevalt aritmeetilise keskmise kasvu, kuid mediaanhinna kasvu see kaasa ei toonud.

Korteriturg püsis siiski endiselt aktiivne nii omandi- kui üürituru lõikes, kusjuures viimase osas oli möödunud perioodil märgata pidevat aktiivsuse kasvu nii lisanduvate pakkumiste arvu kui maapiirkondadest maakonnakeskusesse tööle siirduva elanikkonna poolse nõudluse arvelt. Viljandi linnas rekonstrueeriti ja ehitati ümber 2016. aasta jooksul mitmeid hooneid, milledesse ehitati kortereid eesmärgiga need ennekõike üüriturule suunata. Kogu 2016. aasta vältel väljastati Viljandi linnas korterelamute rajamiseks 2 ehitusluba 14 korteri ehitamiseks, mille juures kasutusluba väljastati samuti kahele korterelamule, milledes paiknes kokku 10 korterit. Tegelikkuses on kasutusse tulnud kortereid rohkem, kuid puuduliku dokumentatsiooni tõttu ei ole neile kasutuslube veel väljastatud.

Viljandi linna korterite pakkumispõhised hinnad

Allikas: kv.ee

Elamuturul on tehinguaktiivsus langenud kuid hoonestamata elamumaade tehingute arv kasvanud

2016. aastal tehti Viljandi maakonnas elamutega 202 tehingut, mida oli 22% vähem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 33 000 eurot ja mediaanhinnaks 18 000 eurot, mille juures aritmeetiline keskmine kasvas 1,5% ja mediaanhind langes 3,9%. Viljandi linnast tehti seevastu 52 tehingut, mida oli 22% vähem kui varasemal aastal. Aritmeetiliseks keskmiseks kujunes Viljandis 59 000 eurot ja mediaanhinnaks 56 500 eurot, mis olid võrrelduna 2015. aastaga langenud vastavalt 5,3% ja 2,6%

2015. aastal tehti Viljandi maakonnas tervikuna oluliselt rohkem tehinguid kui varasematel aastatel, hinnakasvu soodustasid tollasel ajal ennekõike tehingud uusehitistega ja renoveeritud ning heas seisukorras elamutega. Võrreldes 2014. aastaga tehti siiski 2016. aastal võrdlemisi sarnases mahus tehinguid, mille juures hinnatase on stabiilselt vähesel määral kasvanud.

2016. aasta IV kvartalis tehti Viljandi maakonnas tervikuna elamutega 48 tehingut, mida oli 17% vähem kui III kvartalis ja samuti 17% vähem kui 2015. aasta samal ajal. Viljandi linnas tehti sealjuures 9 tehingut, mida oli 40% vähem kui varasemas kvartalis ja ühtlasi 40% vähem kui eelmise aasta samal ajal. Tehingute arv langes kogu maakonnas, kuid seda mõnevõrra kiiremini just maakonnakeskuses.

IV kvartalis kujunes maakonnas aritmeetiliseks keskmiseks elamu hinnaks 35 000 eurot ja mediaanhinnaks 14 500 eurot, aritmeetiline keskmine oli võrreldes III kvartaliga kasvanud 34% kuid mediaanhind langes 12%. Võrreldes 2015. aasta sama ajaga langes aritmeetiline keskmine 1,5% ja mediaanhind 28%. Viljandi linnas oli aritmeetiline keskmine tehinguhind 76 000 eurot ja mediaanhind 83 000 eurot, mis olid eelmise kvartali suhtes kasvanud koguni vastavalt 73% ja 84% kuid varasema aasta sama perioodi osas oli aritmeetiline keskmine langenud 8,8% ja mediaanhind kasvanud 33%. Elamutega tehtud tehingute arv Viljandi linnas küll langes, kuid sealjuures sagenes tehingute tegemine kõrgematel hinnatasemetel.

Hoonestamata elamumaadega tehti Viljandi maakonnas 2016. aastal 73 tehingut, sellest 15 ehk 21% Viljandi linnas. Erinevalt elamutega tehtud tehingutest kasvas maakonnas hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arv võrreldes 2015. aastaga koguni 62% võrra. 2016. aasta IV kvartalis tehti kogu maakonnas 21 tehingut, sellest 4 Viljandi linnas. IV kvartalis kujunes Viljandi maakonnas hoonestamata elamumaade mediaanhinnaks 1,43 €/m² ja Viljandi linnas 3,16 €/m².

Hoonestamata elamumaadega tehtud tehingute arvu kasvu taustal on küll statistilised keskmised hinnatasemed mediaanhinna näitel kasvanud ligi 74%, kuid 2016. aasta põhjal jäi siiski maksimaalseks tehinguhinnaks ainuüksi 28 000 eurot. Põhilised elanikkonna poolt enim väärtustatud elurajoonid paiknevad Viljandi linnas juba valdavalt täis ehitatud piirkondades, mistõttu uute elurajoonide planeerimine ning kruntide müük on siirdunud linna lähipiirkondade äärealadele, ennekõike Viljandi valda, kus keskmiseks mediaanhinnaks oli 2016. aastal 1,64 €/m². Uute elurajoonide esilekerkimist takistab sarnaselt teistelegi Eesti piirkondadele ennekõike kinnisvaraarendajate madal huvi tervikliku tehnilise- ja sotsiaalse infrastruktuuriga varustatud kruntide arendamise osas.

Viljandi linna ja Viljandi maakonna elamuturu tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

2016. aastal kasvas elanike arv nii Viljandi linnas kui maakonnas, on oodata tööturu edasist kasvamist

Erinevalt mitmetest teistest Eesti väikelinnadest on Viljandi linnas oluliste magistraalteede läbimise tõttu hulgaliselt tootmisettevõtteid. Majanduslike tingimuste paranedes on viimaste aastate jooksul asunud piirkonda mitmeid uusi ettevõtteid ning olemasolevad on ühtlasi asunud pidama laienemisplaane. Pidevalt lisanduvate töökohtade tõttu on kujunenud Viljandi linna üürikorterite osas võrdlemisi suur nõudlus, mille rahuldamiseks on mitmed kohalikud ettevõtjad asunud looma üürimaju. Lisanduvate töökohtade trendi jätkumist on oodata ka lähitulevikus, millest tulenevalt võib Viljandi linna nii omandi- kui üüriturgu pidada pikemas perspektiivis üsnagi jätkusuutlikuks.

Piirkondlike ettevõtete tegevus on enamjaolt siiski koonudnud juba varasematel perioodidel püstitatud ehitistesse ja tööstusrajoonidesse, nii hoonestatud kui hoonestamata tootmis- ja ärimaade osas ei ole erilist tehinguaktiivsuse kasvu täheldada. Hoonestatud tootmismaadega tehti lähiminevikus Viljandi maakonnas tehinguid kõige enam perioodil 2011-2015, kuid 2016. aastal tehti juba oluliselt vähem tehinguid. Hoonestatud ärimaadega tehtud tehingute arv ja mediaanhind 2016. aastal sealjuures siiski kasvas, jõudes sarnasele tasemele kui 2007. ja 2008. aastal.

Hoonestamata tootmis- ja ärimaade osas on tehinguaktiivsus kogu maakonnas tervikuna endiselt madal, viimaste aastate jooksul on piirkondlike tootmisettevõtete kolimise ja mõningase laienemise tulemusena kasvanud mõnevõrra hoonestamata tootmismaadega seotud tehingud. 2016. aastal tehti hoonestamata tootmismaadega maakonnas 6 tehingut, mille juures kujunes mediaanhinnaks 2,29 €/m² ja aritmeetiliseks keskmiseks 1,65 €/m². Vastavatest hinnatasemetest tulenevalt on ostjate poolt eelistatud pigem heas asukohas, kommunikatsioonidega varustatud ja võimalusel lähitulevikus ehitustegevuse alustamise võimalusega krundid. Valdav enamus tootmismaadest ostetakse Viljandi linnast väljaspool asuvatesse piirkondadesse, ligi pooled ärimaade tehingutest leiavad sealjuures aga aset maakonnakeskuses.

Prognoos

Käesoleva aasta I kvartali jooksul on oodata iga-aastasest kinnisvaraturu hooajalisusest nii tehingute arvu kui mõningast hinnatasemete langust. Kevade saabudes ning turuaktiivsuse kasvades on oodata nii tehingute arvu kui hinnatasemete sarnasele tasemele jäämist nagu varasematel kvartalitel. Nii tehingute arvu kui hinna kasvu jäävad pidurdama ennekõike vähene pakkumiste arv ja kehv pakkumise struktuur kui ka kohatiselt kõrged pakkumispõhised hinnatasemed. Varade müügiperioodide pikenemist ei ole seni olnud täheldada, Arco Vara statistika põhjal oli 2016. aastal Viljandi maakonnas elamute keskmiseks müügiperioodiks 200 päeva kuid korteritel 220 päeva. Tehinguni jõudmisel on hinnas kauplemist täheldada ennekõike elamuturul, kus 2016. aasta lõikes jäi elamute pakkumis- ja tehinguhinna vahe keskmiselt 9,5% juurde kuid korteritel 2,2% juurde.

Lähitulevikus on turul oodata üksikute arendusprojektide lisandumist, seda nii üürikorteriteks kui müügiks ehitamise eesmärgil. Tarbijaskonna huvi nii uusehitiste, renoveeritud korterite ja ühtlasi rekonstrueeritud korterelamutes paiknevate korterite osas püsib endiselt kõrge. Üüriturul on käesoleval ajal märgata üsna laialdast pakkumist, mis on loomas survet hinnalanguseks. Üürikorterite tootlus on seni võrreldes teiste Eesti väikelinnadega olnud Viljandis mõnevõrra kõrgem (annualiseeritult keskmiselt 10-12%), mistõttu osalist üürihindade langust võiks pidada vastuvõetavaks. Jätkuvalt on üüriturul nõudluse püsimist oodata tootmisettevõtete lubadustest luua hulgaliselt uusi töökohti.