Kinnisvara ostmine või müümine on oluline otsus, millega kaasneb suur vastutus. Isegi kui kõik näib esmapilgul korras, võivad väikesed detailid, mis on (või ei ole) lepingus kirjas, hiljem suurt rolli mängida – eriti just varjatud puudused, mis tulevad välja alles pärast tehingut.
Kuidas siis tagada, et kinnisvaratehing ei tooks kaasa ebameeldivaid üllatusi?
Kõik tuleb kirjalikult fikseerida
Ostja jaoks on äärmiselt oluline, et kõik kinnisvara omadused oleksid kirjalikult fikseeritud, olgu tegemist uusarendus- või järelturukorteriga. Lepingusse tuleks täpselt kirja panna:
- mis kuulub hinna sisse (sisseehitatud mööbel, tehnika, sisustus)
- millises seisukorras kinnisvara üle antakse
- millised puudused on teadaolevalt olemas
Isegi sellised näiliselt väikesed aspektid, nagu „kas köök jääb alles” või „kas pesumasin võetakse kaasa“ võivad hiljem põhjustada arusaamatusi, kui neis ei ole eelnevalt kokku lepitud ja neid kirja pandud.
Mis on nähtavad ja mis varjatud puudused?
- Nähtavad puudused on need, mida saab märgata kinnisvara tavapärasel ülevaatusel: praod seintes, kulunud põrand, vana elektrijuhtmestik. Neid ei pea lepingus eraldi välja tooma, kuna neid peetakse kinnisvara üldise seisukorra kirjelduseks.
- Varjatud puudused on need, mida ei ole võimalik silmaga märgata: niiskus seina sees, hallitus, konstruktsioonivead, halb heliisolatsioon. Selliste puuduste eest vastutab müüja, isegi juhul, kui ta ei olnud neist teadlik.
Kes vastutab, kui probleemid ilmnevad pärast tehingut?
Seaduse järgi vastutab varjatud puuduste eest müüja, isegi kui ta nende olemasolust teadlik ei olnud. Tavaliselt kehtib vastutus kuni 3 aastat pärast kinnisvara üleandmist.
Kuidas end kaitsta?
- Müüja peaks ausalt välja tooma kõik teadaolevad probleemid ning võimalusel viitama ka riskidele.
- Ostjal soovitatakse teha põhjalik kinnisvara ülevaatus ja võimalusel tellida ehitusekspertiis. Ekspertiisi akt (nt termograafia) aitab avastada soojakadusid, niiskusprobleeme, ventilatsiooni- või ehitusvigu. Tõenditena saab kohtus kasutada ka fotosid, meilivahetust, tunnistajate ütlusi ja eksperdi ütlusi kohtusaalis.
Ostja eesmärk on tõendada, et puudus eksisteeris juba enne vara üleandmist. Kui notarilepingus on kirjas „varjatud puudused puuduvad“, kuid hiljem need ilmnevad ja ostja suudab nende olemasolu tõendada, kaotab lepingus olev väide oma õigusliku tähenduse.
Kohtud arvestavad ka seda, kui kaua müüja kinnisvara omanikuks oli. Mida pikem see aeg on, seda suurem on eeldus, et müüja pidi puudustest teadlik olema – see suurendab ka müüja vastutust.
Kohtupraktikas on olnud ka vastupidiseid näiteid – selliseid, kus õigus jääb müüjale. Näiteks esitas ostja nõude pärast kolme aasta möödumist ning jäi kohtus kaotajaks. Üht sellist juhtumit menetleti esimese astme kohtus ja ringkonnakohtus kokku 1,5 aastat ning lõpuks määrati kohtukulude tasumise kohustus ostjale. Seega on ausad müüjad samuti kaitstud, kui nad tegutsevad seaduslikult ja läbipaistvalt.
Kuidas ostjana riske ennetada?
- vaata kinnisvara hoolikalt üle
- küsi julgelt küsimusi
- fikseeri kõik kokkulepped kirjalikult
- kaalu ekspertiisi tellimist
Kuidas müüjana riske ennetada?
- ära varja puudusi
- kirjelda kõike lepingus ausalt
- mõtle ennetavalt ka võimalikele küsimustele
Kinnisvara pole ainult ruutmeetrid, vaid ka usaldus inimeste vahel. Ausus, läbipaistvus ja tähelepanu detailidele – just need tagavad turvalise ja rahuliku tehingu mõlemale poolele.
Kommentaarid