2025. a. I kvartalis Viljandi maakonna korteriturul tehingute arv aastases võrdluses suurenes
2025.aasta I kvartalis tehti Viljandi maakonnas kui tervikus kokku 97 korteritehingut, mida oli hooajaliselt küll 7,6% vähem kui eelnevas kvartalis, kuid siiski 4,3% enam kui 2024. aasta samal perioodil. Taoline muutus on selgelt kirjeldanud olukorda, kus langustsüklist on väljutud. 2024. aasta I kvartalist alates on tehingute arv suurenenud aastases võrdluses pelgalt kolmes kvartalis.
2024.aasta II pooles pakkumismahu edasine kasv hooajaliselt peatus, kuid 2025. aasta I pooles ootuspäraselt siiski taas mõnevõrra suurenes, viidates lähitulevikus marginaalsetele hinnakasvu võimalustele.
Väljaspool maakonnakeskust tehti 2025. aasta I kvartalis paralleelselt 52 korteritehingut, mida oli 27% enam kui eelnevas kvartalis.
Viljandi linnas tehti 2025. aasta I kvartali tehingute taustal korteritehinguid mediaanhinnaga 1055 €/m2, mida oli ajutiselt koguni 16% vähem kui eelmises kvartalis ning 15% vähem kui 2024. aasta I kvartalis. Aasta alguses mõjutas hinnastatistikat aga peamiselt olukord, kus laialdasemalt soetati madalamahinnalisi varasid nende madalama kvaliteedi tõttu, mille juures tegelikkuses siiski taolist üleüldist hindade langust ei saanud jällegi turul märgata.
Elamispinna kättesaadavuse halvenemise trend on 2023. aasta keskpaigast pöördunud taas vaikselt paremuse poole, võimaldades lähiaastatel ka piirkondliku elanikkonna ostujõul kosuda ja toetades ajutiselt veidi enam Viljandi linna üürituru efektiivsuse paranemist. Olukorras aga, kus prognoositavalt 2025. aastal veel korterite pakkumis- ega ka tehinguhinnad märkimisväärselt ei tõuse, ei ole ka veel lähikvartalitel potentsiaalsetel koduostjatel niivõrd põhjust üüripinnalt ära kolida (kodu soetada), sest taolises turukeskkonnas ei ole alanevate intressimäärade taustal põhjust oodata ka märkimisväärselt tõusvaid üürihindu.
Viljandi linna ja Viljandi maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika
* 2025. aasta andmed on toodud I kvartali seisuga.
Allikas: Maa- ja Ruumiamet, tehingute andmebaas
Üürihindade osas võib uus kasvutsükkel alata 2025. aastast varasemalt kui ostu-müügiturul
Selle aasta esimeses kvartalis oli 55 üüripakkumist, mille juures üürihinnad on viimastel aastatel üsna järjepidevalt pigem alanenud. Võrreldes aastatagusega olid 2025. aasta alguses üürihinnad ligi 5% madalamad Üürihindade tõus võib kiireneda eeskätt 2025. aasta Il või 2026. aasta I poolest.
Kinnisvaraarendajad on uute projektide algatamise ootuses, kuid kindlustunne on nõrk
Piirkondlike kinnisvaraarendajate huvi uusi korterelamuid püstitada on jätkuvalt laialdane, kuid ettevõtjate kindlustunne oli siiski ka veel 2024. aastal võrdlemisi nõrk, mille juures võib tulevikus saabuda hetk, kus ühel ja samal ajahetkel alustatakse üsna suures mahus uute arendusprojektide läbiviimist (ehk 2025. aasta sügisel või 2026. aasta kevadel).
Kohalike kinnisvaraarendajate poolt on mitmeid rekonstrueeritavates hoonetes paiknevaid kortereid nii avalikult kui ka mitteavalikult müügipakkumises. Pakkumishinnad jäid 2025. aasta alguses valdavalt vahemikku 2700 - 4000 €/m2, mille juures hinnad on eelnevate aastatega võrreldes selgelt tõusnud. Keskmisest kõrgema hinnatasemega varade müügitempot ja ostuhuvi võib suhteliselt tagasihoidliku turundustegevuse taustal pidada pigem madalaks.
.
Elamuturg on järginud suhteliselt sarnaseid trende nagu korteriturg
Passiivne ostuhuvi on olnud ennekõike uusehitiste osas hinnaklassis 200 000 - 275 000 eurot, mida aga turul ei ole piisavalt pakkuda ja mille pakkumisse lisandumine taolises hinnavahemikus on ka lähitulevikus olenemata taandunud ehitusaktiivsusest ja alanenud ehitushinnast 2025. aasta vaates suhteliselt marginaalne. Spekulatiivse müügipakkumise suurenemist hoiab tagasi eeskätt hoonestamata elamumaade viimaste aastate tempokas hinnakasv ning jätkuvalt kõrge ehitushind.
Sagedasti on maapiirkondades elamutehingud endiselt ära jäämas, sest krediidiasutused ei soovi vastavaid varasid finantseerida või on probleemiks ostjaskonna kõrgem krediidirisk.
Viljandi linna ja Viljandi maakonna elamuturu tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika
* 2025. aasta andmed on toodud I kvartali seisuga.
Allikas: Maa-ja Ruumiamet, tehingute andmebaas
Prognoosid
2025.aastal võib Viljandi maakonna korteriturul oodata võrreldes 2024. aastaga mõnevõrra positiivsemat turukeskkonda, mille juures on oodata turuaktiivsuse mõningast võimalikku piirkondlikku suurenemist. Korterituru pakkumismahu osas saavutati arvatavalt senine tipptase juba 2024. aastal, mille juures edasise turuaktiivsuse kasvu taustal on oodata pakkumise vähenemist ja sellest tulenevalt teatava ajalise viitega ka taaskordset hinnatõusu tsüklit, mis seniste prognooside kohaselt algab ehk esmalt 2025. aasta II või 2026. aasta I poolest.
Piirkondlikul üüriturul püsib pakkumismaht 2025. aastal endiselt ulatuslik, kuid siiski perspektiivis vähenev, mille juures üürihindade taaskordsest võimalikust kasvutsüklist saab selgemal kujul rääkida ehk sarnaselt ostu-müügitehingute turule peamiselt 2025. aasta II või ka 2026. aasta I poolest. Tänases turukeskkonnas on veel siiski üürimine võrreldes kinnisvara laenurahaga soetamise osas kohati selgelt soodsam, kuid intressimäärade edasise mõningase taandumise ja ka peatse üürihindade kasvu kiirenemise taustal ehk vastav olukord veidi leeveneb, tuues osa üürijaskonda tagasi ka potentsiaalsete ostuhuviliste sekka.
Uusehituse osas võib 2025. aastal oodata taaskordselt kasvutsükli algust, millele ajalise viitega järgneb ka ehitushindade kallinemine. Lähikvartalitel jäävad turuaktiivsust hoidma peamiselt keskmise ja keskmisest madalama hinnaklassi üksikelamud ning seda jätkuvalt peamiselt Viljandi linnast väljaspool, mille juures halvenenud elamispinna kättesaadavuse taustal on eriti atraktiivsed piirkonnad just vahetult maakonnakeskuse lähiümbruses.
Elamute järelturu kasvu jäävad takistama jätkuvalt aktuaalsed probleemid juurdepääsuservituutide puudumise või tagantjärele seadustamist vajavate ehitustööde tõttu, mis takistavad varade soetamist eluasemelaenuga.
Kommentaarid