Pärnu kaitsetööstuspargi rajamine Ermistu piirkonda on ambitsioonikas projekt, mis tooks Pärnumaale märkimisväärseid investeeringuid ja töökohti. Pikemas perspektiivis võib park elavdada Pärnu kinnisvaraturgu, suurendada elamispindade nõudlust (eriti positiivne paistab tulevik üüripindadele) ja potentsiaalselt ka huvi ärikinnisvara järele.
Praegu on Pärnu kinnisvaraturul valdavalt ootav hoiak, kuna projekt on planeerimisfaasis ja otsest mõju keegi veel ei näe. Turg on stabiilne, kuid madala aktiivsusega, tööstuspargi mõju võib hakata ilmnema alates 2026.–2027. aastast, kui tootmine läheb käima. Mõned ütlevad, et see on suur strateegiline samm, teised aga kritiseerivad seda kui katset töökohtade loomiseks ja piirkonna majanduse elavdamiseks looduse ja elukeskkonna hävitamise arvelt. Kui tegu oleks tavapärase vanema põlvkonna töötleva tööstusega, võiks viimasega isegi nõustuda. Kaitsetööstuse rajamine nullist pakub siiski võimalusi ka looduskeskkonda säästa.
Viimaste arengute kohaselt on kavandatavale kaitsetööstuspargile kaks võimalikku asukohta Pärnu linna Audru ja Tõstamaa osavaldade territooriumil. Üks neist paikneb Ermistu külas (228 ha), teine Kõima ja Soomra küla piirkonnas (269 ha). Mõlemad alad paiknevad hõredalt asustatud piirkonnas, kust lähimad tiheasustusalad jäävad mitme kilomeetri kaugusele.
Ükskõik kumb valitakse, tähendab see potentsiaali tuua piirkonda investeeringuid, luua töökohti ja parandada taristut. Paradoksaalselt ei saa ega tohigi kaitsetööstust rajada inimasustusele liiga lähedale. Kaitsetööstuse rajatised on julgeoleku seisukohalt tundlikud, mistõttu võidakse elamualade lähedust piirata, et vältida spionaaži või saboteerimist. Kaitsetööstuse tehase puhul võib see tähendada, et elamud ei tohiks asuda otse tehase piirde kõrval, vaid vähemalt 500 meetrit kaugemal. Kui tehas toodab ohtlikke aineid, võib see vahemaa olla suurem, näiteks 1–2 km.
- Kinnisvaraturg
Analüütikud ennustavad, et euribori mõningane langus ja elanikkonna harjumine tõusnud kuludega toob turule taas aktiivsust. Kui 2024. aastal tundus, et ostujõud oleks nagu hakanud taastuma, laenuraha hind odavnes ja suhteliselt kiire palgakasv jätkus, siis tegelikult on elamispindade hinnad 2022. aasta II poolest inflatsiooni arvestades olnud nominaalselt sisuliselt samal tasemel. Geopoliitiline olukord ja majanduslik ebakindlus (nt euribori kõikumised, inflatsioon) mõjutavad ka kinnisvaraturu reageerimist tööstuspargi arengutele.
Kuigi kaitsetööstuspargi otsene mõju Pärnu kinnisvaraturule pole veel selge, võib eeldada, et selle rajamine suurendab nõudlust elamispindade järele lähikonnas nii projekti ettevalmistustööde ajal kui ka käivitamise järel. Praegu ei ole teada tööstuse automatiseerituse taset, tegelikku tööjõu vajadust ega selle struktuuri. Pärnu korteriturul valitseb viimasel aastal kasvav pakkumine ja vähene nõudlus. Uute korterite keskmised hinnad on toonud kaasa ülepakkumise, millega ostujõud veel kaasa ei tule. Kaitsetööstuspark ja selle töötajad oleks kui kingitus kinnisvaraturule. Samas võivad keskkonnamõjud ja ohutusalased kaalutlused mõjutada kinnisvara väärtust pargi lähikonnas hoopis vastupidiselt. Sõltuvalt elanike hoiakutest ja NIMBY mentaliteedi õhutamisest võidakse lähemalasuvaid piirkondi vältima hakata.
Eesti valitsus on eraldanud pargi taristu arendamiseks 50 miljonit eurot, mis viitab sellele, et piirkond saab olulisi uuendusi ja märkimisväärseid investeeringuid kohalikku taristusse, näiteks paremad teed, kommunaalteenused ja võimalikud uued poed või tervishoiuasutused. Suvekodude omanikele võib see tähendada mugavamat ligipääsu oma kinnistutele, kuid privaatsuseihalejaid hakkab kindlasti häirima liiklustiheduse suurenemine.
Juhul, kui saame rääkida sadadest uutest töökohtadest, mitte digitaliseeritud ja automatiseeritud liinidest ja kümmekonnast töötajast, siis nende töökohtade loomine Ermistu piirkonnas võib suurendada nõudlust elamispindade järele pigem just Pärnu linnas või lähiasulates Lihulas ja Virtsus ning nende ümbruses, kuna seal on juba oluliselt parem infrastruktuur.
Kui nõudlus kasvab, võivad kinnisvarahinnad ka Pärnu linnas tõusta. Praegu on hinnad stabiilsed, kuid suurenev huvi võib tuua kaasa mõõduka hinnatõusu eriti kvaliteetsete elamispindade osas. Tõstamaa osavallas praegu puuduvad sellised vabad elamispinnad, kuid seni suvilatena kasutatud majakesed võivad leida üürniku, kes ei hinda kõrgelt võimalust iga päev edasi-tagasi sõita. Ümbritsevate väikeasulate keskmes on vanast ajast jäänud kolhoosiaegseid korterelamuid, mis võivad saada uue hingamise.
- Sarnaseid näiteid minevikust
Ajalugu näitab, et tööstuse ümberkorraldamine võib alguses mõjuda negatiivselt, kuid teatud tingimustel saavad uued investeeringud ja arendusprojektid lõpuks turu stabiliseerida või isegi tõsta kinnisvara väärtust. Eesti ajaloos on olnud mitmeid sarnaseid olukordi, kus tööstusettevõtted või suuremad arendused rajati maapiirkondadesse, mis vajasid tööjõu ligimeelitamist ja elamispindade loomist.
Mastaapidelt võrreldamatu, kuid samuti tühja koha peale rajatud põlevkivitööstus hakkas Kohtla-Järve piirkonnas arenema 1920.–1930. aastatel, kuid tõeline buum saabus Nõukogude perioodil (1940.–1950. aastad). Piirkond oli hõredalt asustatud, kohalikku tööjõudu nappis ja kvalifitseeritud spetsialiste oli vähe. Elamispinnad ja infrastruktuur olid algselt peaaegu olematud, kuna tegemist oli maapiirkonnaga. Paljud töötajad pendeldasid algselt lähedalasuvatest asulatest (nt Jõhvi), kuid elamuehituse laienedes kolisid nad Kohtla-Järvele.
Kaasaegne ja pigem teenusmajandusele orienteeritud Ülemiste City rajati 2000. aastatel Tallinna lennujaama lähedale endisesse tööstuspiirkonda, mis oli algselt hõredalt asustatud ja elamispindadeta. Sooviti luua luua äri- ja innovatsioonilinnak, mis meelitaks ettevõtteid ja kvalifitseeritud tööjõudu. Endise tööstuspargina ei olnud piirkond atraktiivne, kuid mõningane ühistranspordiühendus oli olemas.
- Milline oli mõju kinnisvaraturule?
Kohtla-Järve elamuehitusmahud kasvasid algusest peale kiiresti, kuna nõudlus elamispindade järele oli suur. Riiklik elamuehitus hoidis erasektori arenduse tagasihoidlikuna, kuid kortermajad kerkisid kiiresti. Pärast Nõukogude Liidu lagunemist ja põlevkivitööstuse langust aga elanikkond vähenes ja paljud korterid jäid tühjaks. Näiteks 2016. aastal oli Kohtla-Järve korterite ruutmeetrihind vaid 121 €/m² võrreldes Tallinna 1582 €/m²-ga. Täna tehakse jõupingutusi, et taastada tootmist ja töökohti, mis tooks inimesi ja elavdaks kinnisvaraturgu.
2020. aastate keskpaigast tõusid korterihinnad Tallinnas kiiresti, osaliselt tänu sellistele arendustele nagu Ülemiste City. Ärikinnisvara turg kasvas plahvatuslikult, kuna ettevõtted soovisid kaasaegseid büroopindu ning elamuarendus järgis äriarendust, kuna töötajad soovisid elada tööle lähemal – see suurendas uusarenduste mahtu. Ülemiste City meelitas ettevõtteid ja töötajaid kaasaegsete büroopindade, kõrgtehnoloogilise keskkonna ja hea ühendusega (lennujaam, raudtee, bussid). Kuigi algselt keskenduti äripindadele, hakati hiljem arendama elamuid (nt Lurichi maja, Kvartali elurajoon), et toetada töötajate kohapealset elamist. Tänu infrastruktuuri arengule, nagu kaubanduskeskus (Ülemiste Keskus), restoranid, spordiklubid ja muud teenused, on piirkond elamisväärseks muutunud. Ülemiste City on hästi ühendatud Tallinna kesklinnaga (tramm, buss, rong), mis vähendab tegelikult vajadust kohapealsete elamispindade järele.
Nii Ülemiste City kui ka Ermistu kaitsetööstuspark on suunatud spetsiifilisele tööstusele (tehnoloogia vs kaitsetööstus) ja vajavad kvalifitseeritud tööjõudu, mida kohapeal praegu ei ole.
Eesti ajaloos on sarnastes olukordades tööjõupuudust lahendatud kas kohapealse elamuehitusega või pendelrände korraldamisega. Näitena toodud Ülemiste City asub linnalähedases piirkonnas, mis hõlbustas pendelrände korraldamist üle terve linna, samas kui Ermistu kaugus Pärnust (ca 40 km) võib nõuda suuremaid investeeringuid transporti või lähikonna korteriturule. Kohtla-Järve sai kasu NSV Liidu massilisest migratsioonipoliitikast, samas kui Ermistu peab toetuma kohalikule või piirkondlikule tööjõule, mis võib nõuda suuremat pendelrände korraldamist (nt bussiliinid Pärnust). Ermistu puhul võivad nii Pärnu kui ka Lihula ja Virtsu olla piisavalt lähedal, et korraldada senisest paremaks olemasolevaid bussiliine, nagu tehti omal ajal Kohtla-Järve puhul.
Mõnes väikelinnas või asulates, kus majanduselu on sõltuv ühe konkreetse ettevõtte tegevusest, on nähtud, et kui see ettevõte lõpetab tegevuse või kolib mujale, võib kohalik kinnisvaraturg peaaegu täielikult hääbuda. Eestis on varasemalt olnud sellised juhtumeid Kehras seoses paberivabriku tegevuse lõpetamisega, Loksal seoses laevaremondi tehase tegevuse lõpetamisega või näiteks Võhmas, kus pankrotistus lihakombinaat. Sellistes asulates puudub mitmekülgsus. Täna mõjutab asulate elujõulisust ja kinnisvarahindu lisaks ka koolide sulgemine ja lasteaia puudumine (Mõisaküla, Tihemetsa, Koonga).
Selliste monofunktsionaalsete asulate näitel on selge, et mitmekülgsus ning kohaliku majanduse struktuur mängivad kriitilist rolli: kui piirkond on monofunktsionaalne, on ka kinnisvaraturg kergesti haavatav. Selleks, et tagada kestlikkus, ei saa unustada lisaks töökohtade loomisele ka infrastruktuuri investeerimist.
Ajalugu näitab, et tööstuspargid võivad olla edukad ka vähem arenenud piirkondades, kui on tagatud logistika ja tööjõud. Kohalike vastuseisu vähendamiseks on vaja läbipaistvat kommunikatsiooni ja kohalikele kasu toovaid lahendusi (nt töökohti, teenuseid). Kreenholmi ja Kohtla-Järve edu tugines heale ühendusele suuremate turgudega (Venemaa, Leningrad). Ermistu puhul on Pärnu sadam ja Via Baltica maantee potentsiaalsed eelised, kuid edu sõltub sellest, kas ettevõtted suudavad meelitada tööjõudu, olla oma toodetega atraktiivsed välisturgudel ja saada üle sisepoliitilisest riskist. Ermistu puhul on Pärnu lähedus suur eelis, kuid projekti edu sõltub sellest, kas suudetakse neid probleeme ennetada. Kinnisvaraturule on tõenäoline positiivne mõju, eriti Pärnus, kus võimalusi on rohkem ja lähiaastatel ka nii müügi- kui üüriturul pakkumine nõudlust ületamas. Kas see projekt on aga võluvõti, mis käivitab Pärnumaa valdades korterelamute ehituse või tühjade kortermajade kokkuostmise?
Kommentaarid