Eesti korterituru jaanuarikuu lühiülevaade
Alus – Maa-amet, kinnisvaraportaal kv.ee 06.02.2017
Hooajalisusest tulenevalt langes jaanuaris nii tehinguaktiivsus kui hinnatase
Jaanuaris tehti Eestis 1 644 eluruumidega seotud korteritehingut. Tehingute arv oli sealjuures võrreldes detsembriga langenud 10% kuid võrrelduna 2016. aasta jaanuariga kasvanud koguni 28%. Eesti kinnisvaraturu tugevast hooajalisest mõjutatusest tulenevalt oli võrreldes detsembriga oodata mõnevõrra ulatuslikumat tehinguaktiivsuse langust, kuid turg püsis äärmiselt stabiilne.
Korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1 236 €/m2. Ruutmeetrihind oli sealjuures võrrelduna detsembriga langenud 7,1% kuid võrrelduna 2016. aasta sama ajaga kasvanud 15%. Võrreldes aastataguse ajaga on hinnataseme kasv sarnaselt tehinguaktiivsuse kasvule võrreldes varasemate aastatega oluliselt kiirenenud. Nii turu aktiivsust kui hinnakasvu on endiselt vedanud Tallinnas uusarendustega tehtavad tehingud. Muus osas on Eestis võrreldes aastataguse perioodiga suuremates keskustes küll korteritehingute arv märkimisväärselt kasvanud, kuid see on kaasa toonud ainuüksi tagasihoidliku hinnakasvu.
Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2006-2017
* 2017. a. jaanuari andmete osas on tegemist esmahinnanguga, möödunud kuu täpsustatud andmed avaldatakse iga kuu 10ndal kuupäeval
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
Tallinnas kujundasid endiselt hinnataset enim uute korteritega tehtud tehingud
Tallinnas tehti jaanuari kuu vältel 760 korteritehingut, mida oli 19% vähem kui detsembris kuid koguni 39% rohkem kui varasema aasta samas kuus. Tehtud tehingute mediaanhinnaks kujunes 1 646 €/m2, mida oli võrrelduna detsembriga 2,1% vähem kuid võrrelduna 2016. aasta jaanuariga 14% rohkem. Käesoleval hetkel ei ole uusarendustega seotud statistikat veel avaldatud, kuid on alust arvata, et uute korteritega tehtud tehingute osakaal jäi sarnaselt detsembrile ligi 25% lähedale. Sealjuures tuleb siiski arvestada, et müüdud uutest korteritest on valdav enamus tegelikkuses ostja leidnud juba oluliselt varem, kuid asjaõiguslike lepingute hulk sisaldub korterelamute valmimisest tulenevalt jaanuarikuises statistikas.
Võrreldes detsembriga langes tehinguaktiivsus Tallinnas pea kõikidel perioodidel ehitatud korterelamutes tehtud tehingute osas. Tehingute arv aga kasvas nii vanemate tüüpkorterite osas (Mustamäel), kui möödunud buumi ajal püstitatud korterite osas. Sealjuures võis aga märgata ligi 40%-list tehingute arvu langust nii Lasnamäel kui Kristiines, hinnakasv täheldus võrreldes detsembriga ainuüksi Haaberstis. Tüüpkorterite aastaseks hinnakasvuks kujunes jaanuari andmete põhjal 5,9% ja perioodil 2001-2016 ehitatud korterelamute puhul 2,0%. Tüüpkorterite hiiliv hinnakasv on viinud olukorrani, kus uusarenduste ja vanemate korterite hinnaerinevus on langenud juba koguni 1,25-kordsele tasemele, mida võis erineval ajal märgata ka 2007. aastal.
Harjumaal ja Tallinnas on elamuehituse kasv aeglustumas
2016. aasta IV kvartalis väljastati Harju maakonnas ehituslube kokku 28 korterelamu ehitamiseks, ehitama hakati sealjuures seitset korterelamut (kokku 242 korterit) ja valmis sai 25 (kokku 686 korterit). Võrreldes III kvartaliga väljastati korteritele küll 44% eest rohkem kasutuslube, kuid ehitustegevust alustati 35% vähematel juhtudel ja ehituslube väljastati 36% vähem. Võrreldes 2015. aasta IV kvartaliga väljastati 1,2% rohkem kasutuslube, kuid ehitamist alustati koguni 62% vähematel juhtudel ning ehituslube väljastati 29% vähem.
Võrreldes 2014. aasta sama perioodiga väljastati samas mahus ehituslube, kuid ühes korterelamus paiknevate korterite arv on vähenenud ehk planeeritud korterelamud on muutunud mahult väiksemaks. 2014. aastal tuli IV kvartalis küll kasutusse oluliselt vähem kortereid, kuid uute projektidega alustati sealjuures tunduvalt rohkem kui tänasel perioodil. Arendajate hinnangul on kohalikud omavalitsused arendusprojektidega seotud töö mahust üle koormatud, mistõttu uute projektide algatamine on muutunud ajaliselt kulukamaks.
Tallinnas on pakkumiste arv kinnisvaraportaali kv.ee andmeil igakuiselt langenud alates augustist, olles langenud jaanuariks ligi 11%. Langevate pakkumiste arvu saatel on pakkumispõhised hinnad kasvanud 2,8%. Ehitusaktiivsuse langusest tuleneva pakkumise lisandumise aeglustumise tõttu hinnakasvu järsku kiirenemist siiski prognoosida ei saa, sest juba väljastatud ehituslubadega kuid ehitustegevusega alustamata projekte on varasematest kvartalitest võrdlemisi palju.
Tartus tüüpkorterite hinnatase kasvas kuid ehituslikult uuemate korterite osas langes
Tartus tehti jaanuaris 124 korteritehingut, mida oli 12% vähem kui detsembris kuid 31% rohkem kui 2016. aasta jaanuaris. Korteritehingute mediaanhinnaks kujunes 1 228 €/m2, mis oli võrrelduna detsembriga langenud 6,0% ja võrrelduna varasema aasta jaanuariga kasvanud kõigest 0,9%. Detsembriga võrreldes esinev hinnalangus ei olnud siiski kogu turul ühtlane, tüüpkorterite mediaanhind kasvas 7,2% kuid perioodil 2000-2016 ehitatud korterelamutes paiknevate korteritega tehtud tehingute osas esines 6,6%-line hinnalangus. Tüüpkorterite hinnakasv tulenes valdavalt 1-toaliste korteritega tehtud tehingutest, milledele on oma väiksusest tulenevalt omane kõrgem ruutmeetrihind.
Pärnu korteriturg on püsinud stabiilsena
Jaanuaris tehti Pärnus 49 korteritehingut, mida oli 13% vähem kui detsembris ja 36% vähem kui novembris. Võrreldes 2016. aasta jaanuariga kasvas tehingute arv 20%. Tehtud tehingute mediaanhinnaks kujunes jaanuaris 949 €/m2, mis oli võrrelduna detsembriga langenud 6,0% kuid võrrelduna möödunud aasta sama ajaga kasvanud 1,2%. Sarnaselt Tartule oli aastane hinnakasv võrdlemisi tagasihoidlik, korteriturg on võrreldes aastataguse ajaga püsinud sarnases seisus. Jaanuaris võis tehtud tehingute struktuuri põhjal märgata ennekõike paneelelamute piirkondades 2-toaliste korteritega tehtud tehingute mahu vähenemist.
Pangad hoiavad väikelinnades ära liialt kiire hinnakasvu teket
Viimaste aastate kiire hinnataseme kui ka tehinguaktiivsuse kasv on ajalise nihkega jõudnud ka väikelinnadesse. Olukorras, kus 2016. aastal võis esmakordselt taas mitmetes maakonnakeskustes märgata elanikkonna kasvamist väljaspoolt sisserännanud elanike näol, on kasvanud nõudlus nii omandi- kui üürituru lõikes. Pakkumiste arvu madalat taset on märgata ennekõike Rakveres, Viljandis, Paides, Raplas kui ka Pärnus. Ennekõike on vähenenud keskküttega heas seisukorras korterite pakkumine. Pakkumiste pidev vähenemine on sarnaselt kunagisele buumi ajale loonud olukorra, kus müüjate hinnasoovid on kohati pakkumispõhiste hindade osas kasvanud vara tegelikust turuväärtusest 1,5- kuni 2-kordseks. Üksikutest kõrgema hinnaga kuulutustest saavad teiste pakkujate tegevust jäljendades kiirelt järgmised, utoopilisi korterihindu on kohati eriti hästi märgata just Rakvere linnas. Pakkumiste vähesusest ja potentsiaalsete huviliste rohkusest tulenevalt on inimestel selliste varade vastu endiselt huvi, kuid vähese omafinantseeringu ja madala vara tegeliku turuväärtuse tõttu ei ole neil paraku selliseid varasid pangalaenuga võimalik osta.
Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraturu analüütik
Kommentaarid