loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Kadrina vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Kanepi vald
  • Rapla vald
  • Anija vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Räpina vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Elva vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aaspere küla
  • Ahaste küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Are alevik
  • Aruküla alevik
  • Assaku alevik
  • Avinurme alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haage küla
  • Haaslava küla
  • Haava küla
  • Harku alevik
  • Harkujärve küla
  • Ilmandu küla
  • Imavere küla
  • Iru küla
  • Jägala küla
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaalepi küla
  • Kaasiku küla
  • Kadrina alevik
  • Kaimi küla
  • Kakumetsa küla
  • Kantreküla
  • Karepa küla
  • Karlova
  • Käru alevik
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kaunissaare küla
  • Kehtna alevik
  • Keila-Joa alevik
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kibuna küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kiiu alevik
  • Kilksama küla
  • Klooga alevik
  • Koeru alevik
  • Kõidama küla
  • Kopli küla
  • Kõpu alevik
  • Kõrsa küla
  • Kose alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kurepalu küla
  • Kuusalu alevik
  • Laadi küla
  • Laagri alevik
  • Laane küla
  • Laitse küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Lehtmetsa küla
  • Lohkva küla
  • Loo alevik
  • Luke küla
  • Luulupe küla
  • Maardu küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Majaka küla
  • Mäksa küla
  • Manniva küla
  • Martsa küla
  • Matapera küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Muuga küla
  • Nõmme linnaosa
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Orissaare alevik
  • Õssu küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Palupera küla
  • Papsaare küla
  • Pärnamäe küla
  • Pärnjõe küla
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa küla
  • Pehka küla
  • Pilka küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puhmu küla
  • Puiatu küla
  • Pulli küla
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Raavitsa küla
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Rägavere küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Ropka
  • Rummu küla
  • Salmistu küla
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Sipa küla
  • Sõmeru alevik
  • Sompa linnaosa
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Taaravainu küla
  • Tabasalu alevik
  • Taebla alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tännassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tootsi alev
  • Tõrvandi alevik
  • Türisalu küla
  • Tuulna küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ülenurme alevik
  • Upa küla
  • Uusna küla
  • Vääna küla
  • Väätsa alevik
  • Vaibla küla
  • Vaidasoo küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vardi küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vasknarva küla
  • Vastemõisa küla
  • Veeriku
  • Vetiku küla
  • Viimsi alevik
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vinni alevik
  • Viru-Jaagupi alevik
  • Võiste alevik
  • Võõpsu alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Otsi kinnisvara
Mihkel Eliste

Lühiülevaade Eesti kinnisvaraturust: mai 2025

Pakkumismaht on turul visa taanduma, kuid ostuhuvi on selgelt suurenenud

Tänavu maikuus tehti Eesti korteriturul kokku 1836 ostu-müügitehingut, mida oli hooajaliselt 1,8% enam kui veel aprillis ning omakorda 3,7% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil. Turuaktiivsus on sealjuures võrreldes aastatagusega suurenenud juba 9 kuud järjest. Kuigi tehingute arv on püsivalt kasvanud, on paralleelselt hooajaliselt endiselt suurenenud ka pakkumismaht, kuid selle edasine tõus on siiski piirkonniti ja eeskätt järelturul üsna limiteeritud.

 

Kui 2024. aasta mais oli aastatagusega võrreldes Eesti korteriturul pakkumismaht koguni 32% võrra laialdasem, siis tänavu samaks kuuks oli küll pakkumiste arv endiselt suurenenud, kuid seda pelgalt 4,6% ulatuses. Ühalt piirab pakkumismahu edasist kasvu just suurenenud ostuhuvi ja selle taustal kasvanud tehingute arv, kuid teisalt soodustab eeskätt järelturul pakkumise lisandumise peatumist asjaolu, et uute korterite paberil ettemüük on endiselt kehv ja seetõttu on elanikkonnal vähem põhjust ka oma juba olemasolevaid varasid võõrandada.

Väikelinnade laialdane uusehituse aktiivsus on seadnud raskustesse just järelturu

Mõneti erisuunaliselt käituvad siiski mõned Eesti väikelinnad eesotsas Lääne-Viru maakonna keskuseks oleva Rakverega, kus tänavu on järelturul pakkumismaht endiselt äärmiselt tempokalt suurenenud ning seda hoopiski põhjusel, et alternatiivina järelturukorteritele soetatakse suuresti hiljuti valminud või ka hetkel ehituses olevaid uusi kortereid. Teisisõnu, väikelinnade varasemad turutrendid on kasvanud uusehitus segamini löönud, mille juures uute korterelamute kortereid müüakse suuresti järelturuaktiivsuse arvelt ning isikud, kes on omale uue korteri soetanud, soovivad omakorda sageli oma eelneva elamispinna võõrandada. Väikelinnu iseloomustab erinevalt Tallinnast aga pidev elanikkonna väljaränne, negatiivne iive kui ka vananev elanikkond, mis üheskoos soodustab vähemalt ajutiselt laialdase pakkumismahu püsimist. Ulatuslikud valikuvõimalused aga omakorda viitavad keerakamale müügiprotsessile ning piiratud hinnatõusule.

Tarbijahindade kasvu taustal on elamispindade hiljutine hinnatõus olnud märkamatu

2022. aasta maist 2025. aasta maini on vahepeal avaldunud 19,7% tarbijahindade tõus, paralleelselt on aga elamispindade hinnad olnud sisuliselt muutumatud või ka struktuurselt teatud tüüpi varadel koguni langenud. Laialdane pakkumismaht nii Tallinnas kui ka mujal Eestis ei indikeeri hetkel küll veel olulisi hinnadünaamika muutusi just lähikuudel, kuid turuaktiivsuse täiendava mõningase suurenemise taustal asub siiski olemasolev pakkumismaht järk-järgult turul neelduma ning 2025. aasta IV kvartalist või üldisemalt 2026. aastast võiks siiski mõningate turusegmentide puhul juba oodata taaskordset võimalikku hinnatõusu. Elamispindade hinnakasv jääb aga ka tänavu tarbijahindade kasvule selgelt alla, mille juures mõnevõrra paranev elamispinna kättesaadavus üheskoos laenuraha täiendava odavnemisega võimaldab kinnisvaraturul laiapõhjaliselt siiski langustsüklist väljuda.

Intressimäärade langus püsib, kuid tulevik on jätkuvalt määramatu olemusega

Kuigi 6-kuu Euribori osas oodatakse hetkeseisuga 2025. aasta lõpuks selle taandumist ligi 1,8% tasemele, peegeldavad finantsturud siiski laenuraha taaskordset võimalikku kallinemist juba järgneval aastal. Iseasi, kas see taoliselt ka realiseerub, mille juures väliskeskkond on endiselt heitliku olemusega ning pikaajaliste prognooside koostamine on raskendatud. Finantsturgude peegeldus võimalikust laenuraha kallinemisest võib suuresti olla pigem seotud asjaoluga, et riskide maandamiseks võidakse täna maksta suuremate laenuprojektide puhul nn riskipreemiat, et laenuraha hind tänasel või sellest mõnevõrra kõrgemal tasemel igaks juhuks fikseerida. Siinkohal peab aga tõdema, et kui turuosalised on lähituleviku vaates ebakindlalt meelestatud, ei peaks ka kinnisvaraturul selle taustal mingisuguseid järske positiivseid muutusi ootama ning seda ei elamispindade või ka äriotstarbelise kasutusega varade turul.

 

Uute elamispindade kättesaadavus püsib kehv

Kui Eesti korteriturul üldiselt kujunes 2025. aasta mais mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2128 €/m2, mida oli 1,7% vähem kui eelneval kuul ning omakorda 1,7% rohkem kui aasta varasemalt, siis Tallinnas alanes hinnatase aga aastases võrdluses ajutiselt koguni 6,9% ja Tartus 3,7% ulatuses. Taoliste muutuste taga on aga peamiselt olnud uute korterite asjaõiguslepingute arvu vähenemine. Kui uute korterite turgu aga üldiselt vaadata, siis inflatsioonilisele keskkonnale omaselt vaatab sealt vastu aga eelolev võimalik hinnatõus.

 

Turul leiab aset kõikvõimalike sisendite pidev kallinemine ning siinkohal ei maksaks üle tähtsustada ehk niivõrd peatset 24%list käibemaksu, sest turul dikteerib hinnatasemeid tänases keskkonnas ikkagi pigem ostja kui müüja ning niivõrd tihedas konkurentsis nagu seda on täheldada Tallinnas, ei erine tõenäoliselt uute korterite pakkumis- ja tehinguhinnad võrreldes esimese juuniga ei esimeseks juuliks ega ka esimeseks augustiks. Uute korterite pakkumishindade kasvu veavad muud regulatiivsed otsesed ja kaudsed kulud ning ehitusplatsiga seotud kulutused, Tallinna uute korterite keskmine pakkumishind ei ole aga veebruarist sisuliselt grammigi muutunud.

Kas aktiivsele avalikule raha kaasamisele järgneb aktiivne kinnisvaraturg?

Kinnisvarauudiseid jälgivate lugejate jaoks on kindlasti silma jäänud, et avalikkuseni jõuab infot üha suurematest arendusaladest (nt viimati Arco Vara AS ostu-müügitehing Lutheri kvartali osas, Tallinna sadamaala osas kavandatu) ning meediakünnise on ületanud mitmed arendusprojektidega seotud edukad võlakirjaemissioonid. Sellest saab järeldada ainult ühte, mille juures turg on uue pakkumise turuletoomise soovide osas võrdlemisi aktiivne ning seetõttu pole lähituleviku vaates ka põhjust kuidagi eeldada, et analoogselt 2021. aastale võiks lähitulevikus kusagil avalduda elamispindade laialdane defitsiit ning kinnisvarade hinnad peaksid järsult tõusma asuma. Vähemalt tänases keskkonnas oleks seda keeruline kuidagi põhjendatult eeldada.

 

Eesti finantssektori seosed siinse kinnisvaraturuga on aga ehk liialt laialdased, mille juures laenuturg ja pankade varad on suuresti seotud just elamispindade turu käekäiguga. Teisalt, olulisi süsteemseid riske ei ole siinkohal ehk täheldada, kuid laialdane võlakirjade abil suhteliselt kalli omakapitali kaasamine võib siiski tuua teatud arendusprojektidesse raskusi. Eestlaste riskiisu kinnisvaraga seotud investeeringute järgi näib olevat aga ehk lõputu, mille juures näiteks Merko aktsia hinna näol on tugevalt üles ostetud ka ehitussektori esindajaid. Kui veidi vähem kui kümnend tagasi oli eestlaste investeeringute seas popp ühisrahastus ja seda just kinnisvaralaenudega seoses, siis täna näib arendajatel olevat võimalus kaasata laialdaselt kapitali just võlakirjaemissioonide näol ning seda mitte ainult kinnisvarasektoris.

Üürikorterid on investeeringuna finantsmajanduslikult endiselt ebaatraktiivsed

Üüriturgu iseloomustab hetkel jätkuvalt madal tulumäär, mis omakorda põhjendab ka eestlaste laialdast osalemishuvi just piirkondlike võlakirjaemissioonide puhul. Tallinnas oli juuni alguses keskmine üüritootlus pelgalt 4,6% ja Tartus 5,2% juures. Üürihindade kasv on olnud üheskoos ostu-müügihindade kasvuga viimase paari aasta vältel ligi nullilähedane või on ka kohati hinnatasemed taandunud, mille juures sarnaselt ostu-müügiturule on ka üüriturul olnud põhjuseks suuresti laialdane pakkumismaht.

 

Üüriinvesteeringute ebaatraktiivne olemus on aga lõpuks ootuspäraselt asunud üüripakkumist vähemalt hooajaliselt järsult vähendama, mille juures juuni alguses oli Tallinnas 2022. aasta sügisest vaadatuna kõige vähem üüripakkumist. Järgmisena jääb oodata, et tänavu sügisese perioodi eelselt kiireneks ka üürihindade kasv, mille juures esimene indikatsioon üüri pakkumishindade kasvust on avaldunud juba aprillis-mais. Üürihindade mõningane tõus võiks parandada ka üüriinvesteeringute atraktiivsust, millele teatava ajalise viitega võiks järgneda ka ostu-müügihindade tõus.

 

Kui ostu-müügihindade märkimisväärset kasvu oleks täna elanikkonna sissetulekute taset või ka muid turuga otseselt või kaudselt seotud näitajaid vaadates keeruline prognoosida, siis üürihindade puhul peab paraku nentima, et siinkohal võib lähima kuni 24 kuu vältel avalduda sarnaselt 2009. aasta kriisist taastumisele 2011. aastaga analoogselt suhteliselt tempokas ajutine kasv (vähemalt 10%).

 

Tehingute ning müügipakkumiste arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul aastatel 2022 - 2025

Allikas: Maa- ja Ruumiameti tehingute andmebaas, kinnisvaraportaal kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika

 

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Registreeritud eraekspert (kohtuekspertiisid)

Kutseline vara hindaja, tase 7 / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 218878
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

1747861200 | 1749685869 | 1798668000

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?