Kui üks vara kuulub mitmele inimesele korraga, siis seaduse järgi on see sageli kaasomand ehk olukord, kus igaühel on korterist või majast oma mõtteline osa, aga seinad ja katus on ühised. Kuna omanikel on tihti erinevad plaanid (üks tahab müüa, teine elada, kolmas lihtsalt rahu), tekivad vaidlused üsna kergesti ning kohtuid pole see teema sugugi tööta jätnud.
Kaasomand tekib sageli pärimise või kooselu lõppemise järel. Tüüpiline stsenaarium: üks kaasomanik tahab vara müüa, teisel pole raha väljaostuks ja kolmas ei taha üldse midagi muuta. Kui rahumeelne kokkulepe hinnas või jaotamiste tulemusena ei sünni, otsustab kohus, kas vara jääb ühele omanikule (koos rahalise hüvitise maksmise kohustusega) või müüakse see enampakkumisel. Eriti vaadatakse, kas tegemist on kellegi koduga või on kinnisasi seotud laenukohustustega.
Oluline on teada, et kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja erilist põhjust – piisab sellest, et kaasomand eksisteerib ja pole kokku lepitud, et seda ei lõpetata. Kohus ei pea uurima, miks keegi lahku minna tahab, vaid kuidas seda teha võimalikult mõistlikult ja kõiki võimalikult vähe kahjustades. Kui ühel poolel pole raha teist välja osta, on vara tervikuna müümine sageli vältimatu (ja mõnikord ka kõige ausam).
Kaasomandi lõpetamise peamised viisid:
- jagamine reaalosadeks – võimalik siis, kui kinnisasi on füüsiliselt mõistlikult jagatav ja suhted pole lootusetult sassis;
- asja jätmine ühele (või mitmele) kaasomanikule – see, kes saab vara endale, maksab teistele nende osa rahas välja. Sageli eelistatud, kui tegu on kellegi koduga;
- enampakkumine – vara müüakse ja raha jagatakse vastavalt osade suurusele. Väldib lõputuid vaidlusi hinna üle ja sobib eriti siis, kui rahakott on õhem kui kannatus.
Riigikohtu praktika järgi tuleb valida lahendus, mis arvestab kaasomanike huve ja koormab neid võimalikult vähe. Ehk teisisõnu: kaasomandist lahku minnes ei pea kõik õnnelikud olema, aga keegi ei peaks ka päris nuttes lahkuma.
Kaaspärijad saavad pärandvaraga tehinguid teha ainult ühiselt. Kaaspärija ei või iseseisvalt müüa pärandvara ühisusse kuuluvat eset või selle mõttelist osa. Olukorras, kus kõik pärijad/kaasomanikud ei soovi ennast näiteks maaeluga siduda ja on huvitatud pigem rahast, võib olla väga mõistlik jaotada pärandiks saadud talumaad väiksemateks üksusteks ning põlluharijatele ja metsakasvatajatele tükkhaaval ühiselt ära müüa. Mõni kaasomanikest võib siiski soovida maal suguvõsa talus edasi elada ja nii saavad kõik oma soovid täita.
Korterite ja üksikelamute puhul sellist lahendust ei ole ja sageli soovitakse müüa lihtsalt oma osa, kuid ostjat leida ei ole sel juhul ju lihtne. See on võimalik, kuid taolise maja või korteri eest ei saa oodata samasugust hinda kui eraldiseisva vara puhul. Eriti keerukas on see juhul, kui puudub reaalne eraldiseisev osa või võimalus kasutuskorra kehtestamiseks ja vara väärtus ka tulevikus asukoha tõttu ei tõuse. Kaasomandi osa ostmisega riskijaid siiski leidub, kuid nad kindlasti kalkuleerivad tõsiselt ostule järgnevaid kaasomandi lõpetamisega seotud riske ja ostu-müügihinna pakkumine kujuneb selle võrra madalamaks. Riskiks võib olla pikk kohtumenetlus ja kaasnevad kulud ekspertidele või hindajatele, kaasomandis oleva maja või korteriosa puhul näiteks teisele kaasomanikule uue elukoha leidmine.
Mitme kaasomaniku puhul on riskiks see, et alati on teistel kaasomanikel eelisostuõigus. See tähendab, et müüja peab teistele peale tehingu toimumist infot jagama ning neil on 2 kuu jooksul õigus tehingu objektiks olnud vara samadel tingimustel endale osta (notarit tuleb soovist teavitada 2 kuu jooksul alates teadasaamisest). Müüja saab oma raha igal juhul, aga pahaaimamatu ostja võib soovitud asjast ikkagi ilma jääda.
Kommentaarid