Kinnisvara müügist saadud tulu võib Eestis teatud juhtudel olla tulumaksuvaba. Selleks tuleb täita kindlad tingimused, millest kõige olulisem on see, et müüja peab olema kasutanud kinnisvara oma tegeliku elukohana.
Tulumaksuseadus ei sätesta täpset ajavahemikku, kui kaua või kui tihti tuleb kinnisvara elukohana kasutada, kuid oluline on, et see kasutus oleks vahetult enne müüki järjepidev ja tõendatav.
Elukohaks võib lugeda ka rohkem kui ühte kinnisvaraobjekti. Näiteks võib perel olla linnakorter, kus elatakse talvel, ja maamaja, mida kasutatakse suvel. Kui mõlemal kinnistul on selgelt elamise tunnused, näiteks tasutakse arveid, on olemas sideteenused ning naabrid suudavad kinnitada, et kinnisvara on olnud kasutuses, siis võib mõlemat pidada elukohaks. Siiski saab maksuvabastust kasutada vaid ühe müügitehingu puhul kahe aasta jooksul. Kui üks elukoht müüakse maksuvabalt, tuleb järgmise maksuvaba müügiga oodata vähemalt kaks aastat.
Levinud on ka olukorrad, kus kinnisvara antakse enne müüki üürile. Sellisel juhul tuleb arvestada, et isegi lühiajaline üürimine võib katkestada maksuvabastuse aluse. Kui kinnisvara ei ole enam kasutusel elukohana, kaob ka õigus deklareerida müügitulu maksuvabalt. Seetõttu ei ole soovitatav anda kinnisvara enne selle müüki üürile – kui eesmärk on maksuvabastuse kasutamine.
Korteriomand võib koosneda lisaks eluruumile ka panipaigast ja parkimiskohast. Kui kogu korteriomand, s.o korter koos panipaiga ja parkimiskohaga, müüakse ühe tehinguna, rakendub maksuvabastus kogu summale. Kui aga panipaik või parkimiskoht müüakse eraldi, loetakse sellest saadud kasu maksustatavaks.
Maksuvabastus ei laiene kinnisvara osadele, mida on laiendatud või ümber kujundatud, kuid mis ei ole olnud kasutuses eluruumina. Näiteks, kui soovitakse laiendada korterit ühiskoridori arvelt või kujundada eluruumiks hoone kelder või pööning, siis nende müügist saadud kasu maksustatakse, sest neid ei ole kasutatud eluruumidena.
Mõnel juhul võib maksuvabastus laieneda ka mittealalistele elamispindadele. Kui isik müüb talle kuulunud suvila või aiamaja koos kuni 2500 m2 krundiga ning on seda omanud vähemalt kaks aastat, ei kuulu saadud tulu maksustamisele, eeldusel et vara on kasutatud suvitamiseks, mitte alaliseks elamiseks. See soodustus ei kehti hooneteühistute kaudu omandatud kinnisvara puhul, näiteks garaažide müümisel, kus kasu tuleb maksustada.
Kui kinnisvara saadakse pärandina või kingitusena, ei kaasne selle kättesaamisega maksukohustust. Kui aga selline vara edasi müüakse, tuleb võimalik kasum maksustada. Erand kehtib siis, kui päritud või kingitud kinnisvara on olnud isiku elukoht kuni selle müümiseni.
- Maksustatava tulu arvestamine
Tulumaks kehtib kasumile, mis saadakse kinnisvara müügi ja ostuhinna vahest. Kehtiv tulumaksumäär on 20%. Näiteks, kui kinnisvara osteti 100 000 euro eest ja müüdi 150 000 euroga, on maksustatav tulu 50 000 eurot. Kui müüjal on tõendatud kulud, mis on tehtud kinnisvara parendamiseks (näiteks renoveerimine), või tehinguga seotud kulud (nt notaritasud, riigilõivud, maakleritasud), võib need kasumist maha arvata. Kui need kulud kokku on 25 000 eurot, maksustatakse ainult ülejäänud 25 000 eurot.
- Tuludeklaratsiooni esitamine
Maksustatava tulu deklareerimine on müüja vastutus. Füüsilise isiku tuludeklaratsioonis võivad olla eeltäidetud andmed müügitehingute kohta, kuid need ei pruugi olla täielikud ega õiged. Kui deklaratsioonis on maksuvaba tehing märgitud maksustatavana, tuleb andmed ise parandada. Kui mõni maksustatav tehing on puudu, tuleb see samuti ise lisada. Maksu- ja tolliamet ei vastuta selle eest, kui isik jätab andmed esitamata.
Kommentaarid