Üürikinnisvarasse investeerimine leiab jätkuvalt aset ennekõike Tallinnas

Elukondlikul kinnisvaraturul on üürikinnisvarasse investeerimine endiselt aktiivne. Arvestades varasematel perioodidel üürikorterite soetamise aktiivsust ja turul aset leidvate trendide kujunemist, võis veel möödunud aasta teises pooles prognoosida käesolevaks aastaks investeerimisaktiivsuse mõnevõrra tugevamat alanemist. Üürikorterite soetamine on piirkonniti ja hooajati küll vähenenud, kuid seda peamiselt sobilike pakkumiste vähenemise ning kasvanud pakkumishindade tõttu. Aktiivne huvi investeerimise kui sellise vastu on siiski jätkuvalt püsinud, passiivset ostusoovi omavate investorite hulk on pidevalt kasvamas. Ühalt on finantsvabaduse poole pürgijate osas positiivne, et inimesed rahaasjades oma teadmisi täiendavad kuid teisalt on järjest enam märgata ka kinnisvaravaldkonnas tegutsevatele inimestele arusaamatuid investeerimisotsuseid.

Viimasel ajal palju kõneainet leidva n-ö mikrokorteritesse investeerimise trend on järjest laiapõhjalisem. Aktiivne arutelu käib erinevatel veebilehtedel ja foorumites, kus võib inimesed, nii nagu finants- ja kinnisvaraturul üldiselt, jagada optimistideks ja pessimistideks. Jätkuvalt tugev nõudlus väikeste üürikorterite järele kinnitab fakti, et hetkel on atraktiivne toode ennekõike ligikaudu 15 m² suurune korter. Sealjuures tuuakse enamasti esile, et selliste korterite omanikukulud on minimaalsed ning üüritootlus samaaegselt võimalikult kõrge, üürileandmise periood lühike ning üürnikul kõrvalkulud pigem madalad. Mikrokorteritesse investeerimine on omane olnud ennekõike Tallinnale, Tartus on viimaste aastate vältel kinnisvarasse investeerimine taandunud, mistõttu on hetkel Tartus erinevalt Tallinnast uue kooliaastaga seoses märgata väheste pakkumiste taustal oluliselt tugevamat nõudlust.

Investeerimisbuumi taustal on Tallinna korteriturul kiireim hinnakasv olnud just väikeste kööktubade lõikes, ületades turul ülejäänud elamispindade hinnakasvu. 2017. aastal kasvas Tallinnas 10 - 17 m² suuruste korterite mediaanhind ligi 25%, käesoleval aastal on tehingute arvu vähenemisega paralleelselt hinnakasv taandunud 5% juurde. Lähikvartalitel jätkub vastavas segmendis tempokas hinnakasv, mis on tugevalt mõjutatud turule suunduvatest uutest korteritest. Piirkonniti on kuni 20 m² suuruste ja tavapärastes tüüpelamutes paiknevate ligi 30 m² suuruste 1-toaliste korterite vaheline hinna- ja kvaliteedi erinevus taandunud juba nii väikeseks, et paljude jaoks on küsitavaks muutunud investeerimisel väiksema korteri eelistamine.

Optimistid jälgivad pidevalt, kuidas Tallinna linna elanike arv jätkuvalt kasvab. Augusti alguse seisuga elas Tallinnas 450 830 inimest, elanike arv on viimase nelja aasta vältel iga-aastaselt jätkanud kasvamist keskmiselt ligi 1,1% ehk 4700 inimese võrra. Vähem arvestatakse aga asjaoluga, et tulevikus üüriturule suunduvate tarbijate hulk on Eestis tunduvalt väiksem kui veel mõni aeg tagasi. Augusti seisuga on Tallinnas ligikaudu 24 600 20-24-aastast elanikku, keda on 15% vähem kui veel 2012. aastal. 25-39-aastaste hulk on samaaegselt kasvanud ligi 13% võrra, kes on tänasel hetkel korteriturul ka põhilised ostjad. Vanuseklassi 15-19 kuuluvaid tarbijaid ehk lähitulevikus potentsiaalseid üürnikke on Tallinnas hetkel ligi 17 500, keda on näiteks 29% vähem kui hetkel 20-24-aastaseid või teisiti 55% vähem kui 25-29-aastaseid elanikke.

Ülikoolilinnakute piirkondades jätkab küll noorte arvu alanemise tasandamist välismaalaste hulga kasv, kuid see on tunduvalt marginaalsem kui kohalike elanike vähenemine. Alla 20-aastaste arvu tõstab lähiaastail Tallinnas jätkuvalt mujalt Eestist pealinna siirduvate noorte hulk, kuid sarnane demograafiline trend on ühine kogu Vabariigile, mistõttu asub pidurduma ka Tallinnasse kolimine. Lähikvartalitel jätkab Tallinna üüriturul pakkumiste arv kasvamist, mille kõrval üürihindade olulist kasvu ei ole hetkel märgata, hooajati võib siiski jätkuvalt esineda üürihindade tõusu seoses kooliaasta algusega. Igakuiselt liigub üüriturule ligikaudu 15 - 25% korteritehingutest ehk valdavalt 150 - 200 korterit kuus, mis on enamvähem proportsioonis nii igakuiselt üürile antavate korterite hulgaga kui ka keskmise leibkonna suurust arvestades iga-aastaselt Tallinnasse koliva elanikkonnaga.

Kinnisvarabürood ootavad huviga kuidas tulevikus üksikute kinnisvarafondide poolt loodavate üürielamute pakkumine asub turgu mõjutama. Investorid ja spekulandid jäävad samaaegselt ootama praeguse kasvutsükli pöördumist langusfaasiks. Järjest enam antakse hinnanguid, et kinnisvara on liialt kallis ning tulemas on tugevam korrektsioon, ühtegi otsest finantsmajanduslikku põhjendust sealjuures siiski enamasti välja tuua ei osata. Piltlikult öeldes istutakse kuiva püssirohuga kaevikus ja oodatakse turu langust, et siis üürikinnisvaras mitmeid positsioone võtta. Samaaegselt jätavad aga paljud investeerimishuvilised arvestamata, et 2008. aastaga sarnaste sündmuste kordumisel kaoks paljudel turuosalistel kindlustunne otsuseid langetada ning kaovad senised soodsad finantseerimisvõimalused ja hea laenuraha kättesaadavus.

Kui hiljutisi maailmatasemel kinnisvaratehinguid vaadata, siis Hiinas kohtab ärikinnisvara tootlusmääraga alla 2%, mistõttu paljudele jääb mulje, et Eestil on veel tohutult potentsiaali. Tallinna korterituru ajalooline keskmine üüritootlus läheneb vakantsi ja omanikukulusid arvestades aga viiele protsendile, mille kõrval enamus Eesti tüüpilistest üksikisikulistest investoritest otsivad aga brutotootlust vähemalt 8% juurest. Viimast võibki leida peamiselt alla 25 m² suuruste korterite osas, sest ärikinnisvara soetamiseks ei ole inimestel piisavalt kapitali ning ärikinnisvara valdkonna osas on teadmised tunduvalt kehvemad kui elukondliku kinnisvara puhul. Kõrgema tootluse saamiseks vahetatakse pikaajalised üürnikud AirBnb ja Booking.com portaalide vahendusel lühiajaliste vastu, tõstes üüritootluse kahekohaliseks. Investeerimise huvi on märgata laias laastus kuni 100 000 euroste varade osas, vastavat hinnapiiri ületades langeb ostuhuvi järsult.