Tallinnast, Tartust ja Pärnust jätkas jaanuaris korteriturul tehingute arv kasvamist peamiselt Tallinnas. Tallinnas müüdi jaanuaris 813 korterit, mida oli 6,0% rohkem kui 2017. aasta jaanuaris. Tartus müüdi samaaegselt 126 korterit, moodustades aasta baasil 0,8%-lise kasvu. Pärnus alanes seevastu tehingute arv võrreldes varasema aasta jaanuariga 3 tehingu võrra. Kõigis kolmes linnas tehakse küll uute korteritega järjest enam tehinguid, kuid Tartus ja Pärnus ei ole peatunud edasise kasvuga järelturu aktiivsuse kõrval tehingute arv turul tervikuna enam oluliselt kasvanud. Tallinnas on seevastu järelturg püsinud vägagi stabiilne, mille kõrval uute korterite osakaal on viimaste aastate vältel küll järjest aeglustuvas kuid endiselt kasvavas tempos saavutamas järjest suuremat osakaalu.
Tallinnas tehtud tehingute taustal kujunes mediaanhinnaks 1 727 €/m2, Tartus 1 547 €/m2 ja Pärnus 1 284 €/m2. Tallinnas kasvas mediaanhind aasta lõikes 4,4%, Tartus seevastu ligi 26% ning Pärnus koguni 34%. Järelturu aktiivsus on tänasel hetkel Tartus pigem alaneva trendiga, kuid Pärnus ja Tallinnas stabiilne, mille kõrval on aga uute korterite müük kujundamas väiksemate linnade hinnastatistikat varasemast enam. Tüüpkorterite hinnakasv on siiski jäänud Tallinnas 5,3% juurde, Tartus valdavalt Annelinna näitel 6,7% juurde ning Pärnus sarnaselt Rakverele ja Viljandile pea 10-protsendise aastase kasvukiiruse juurde. Uute korterite hinnakasv on Tallinnas jäämas 5,9% juurde ning Tartus 5,8% juurde, mis on kallineva ehitushinna tõttu asunud kiirenema ning on ühtlustumas ehituslikult vanemate korterite hinnakasvuga.
Tallinnas kasvas jaanuaris turuaktiivsus ennekõike sarnaselt viimastele kuudele mõnevõrra madalama hinnatasemega piirkondades, sealhulgas Lasnamäel (+48%), Mustamäel (+32%) ja jaanuaris ka Kristiines (+48%). Uute korterite järgne nõudlus on jätkuvalt tugev peamiselt odavamates piirkondades, milledeks on just Tallinna linna suurimad magalapiirkonnad. Valdavalt poolteist kuni kaks aastat tagasi alustatud magalapiirkondade korterelamute arendusprojektid on möödunud kuude jooksul järjest valmis saanud, mille aegselt tehakse hulgaliselt plokktehinguid. Musta- ja Lasnamäel tavapäraselt optimaalse uute korterite osakaalu tõttu on tänasel hetkel statistiliselt vaadatuna märgata vastavates linnaosades väga kiiret hinnakasvu, tegelikkuses on aga tüüpkorterite aastane hinnakasv endiselt võrdväärne pelgalt tänase elanikkonna ostujõu kasvuga. Uute korterite laialdaste tehingute tõttu võis jaanuaris märgata Lasnamäel mediaanhinna kasvu 15%-lises tempos, mille kõrval Mustamäel kasvas mediaanhind 21% ning Kristiines 18%, samaaegselt näiteks Põhja-Tallinnas võis aga märgata hinnataseme alanemist 3,2% võrra.
Keskmisest kallimates ja atraktiivsemates piirkondades nagu Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas on turuaktiivsus aga alanenud, sest vastavates linnaosades ei ole uute korterite müük enam varasemas tempos kasvanud. Ühtlasi on vähemalt lühiajaliselt märgata Põhja-Tallinnas ka ehitusaktiivsuse alanemist, mille kõrval Kesklinnas on ehitusaktiivsus püsinud võrdlemisi sarnasel tasemel nagu 2016. aastal. 2017. aastal alustati uute korterite ehitamist kõige enam Kesklinnas, Lasnamäel, Haaberstis, Mustamäel ning järjekorras alles seejärel Põhja-Tallinnas. Kõikidest ehitamisel olevatest korteritest moodustavad Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas paiknevad korterid ligikaudu 40%, mille kõrval Lasnamäe ja Mustamäe moodustavad ainuüksi 30%. Nõudlus on sealjuures tugevalt kaldu pigem odavamate uute korterite järele, mida kinnitab ka kinnisvaraportaalide pakkumise struktuur. Aktiivsed uute korterite pakkumised moodustavad Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas kogu Tallinna turust ligemale 50%, mille kõrval aga Mustamäe ja Lasnamäe hõlmavad ainuüksi 20%. Ühalt on magalapiirkondade korterite müügiks vaja kulutada turundusele vähem raha, teisalt üritatakse jällegi kinnisvaraportaalides kallinenud kuulutamise tõttu kulusid optimeerida ning varasemalt korduvkuulutuste kasutamine ning iga müügis oleva korteri eraldi kuulutamine on tihti lõpetatud.
2017. aasta IV kvartalis alustati Tallinnas 729 uue korteri ehitamist, mida oli 50% rohkem kui 2016. aasta ning 37% rohkem kui 2015. aasta samal perioodil. Kasutusse tuli samaaegselt 636 uut korterit ning ehituslube väljastati 1 081 uue korteri ehitamiseks. Kasutuslubade arv kasvas tasakaalukalt 6,2% võrra kuid ehituslubade arv kasvas koguni 235% võrra. Enim on planeeritud 3-5-korruselisi korterelamuid, arvuliselt planeeritakse uusi hooneid jätkuvalt peamiselt Kesklinna ja Põhja-Tallinnasse. 2017. aastal tervikuna alustati Tallinnas 2 747 uue korteri ehitamist ning kasutusse tuli 2 519 uut korterit, aasta jooksul müüdi ligi 2 700 uut korterit. Uute korterite ehitusaktiivsus ning müügitempo on seniselt pidanud üksteisega võrdväärset sammu, laojäägi ehk müümata korterite kasvamist on lisaks ehitusaktiivsuse kasvule soodustanud üle 200 000 eurot maksvate korterite suur hulk, millele on võrreldes odavamate uute korteritega tunduvalt madalam ostuhuvi ja potentsiaalsete ostjate hulk. Ehitushinna kallinemisest üritatakse järjest enam hoiduda pindalalt väiksemate korterite ning suuremate korterelamute ehitamise läbi.
Tartus alustati 2017. aastal 331 uue korteri ehitamist ning Pärnus 80 uue korteri ehitamist. Pärnus on ehitusaktiivsus alles viimase kahe aasta jooksul hoo sisse saanud, kuid Tartus ei ole 2015. aasta ehitusaktiivsuse taset enam ületatud. Tartus on viimase aasta jooksul väljastatud ligi kolmandiku võrra enam ehituslube kui aasta varem, mistõttu peaks varsti ka osa projekte eelduslikult käiku minema. Kui kallineva ehitushinna tõttu võib Tallinnas märgata ennekõike ehitusaktiivsuse siirdumist magalapiirkondadesse ning administratiivse Tallinna lähiümbrusesse, siis Tartus on sarnane trend juba varasematel aastatel aset leidnud. Tartu lähivaldade aktiivne korteriturg on aga statistiliselt vaadatuna samuti alanemas, sest suuremad arendusprojektid on läbi müüdud ning lisanduvate uute korterite maht on püsinud järjest madalam. Aktiivne arendustegevus on Tartu lähivaldades siirdunud Ülenurme piirkonnast ja Tartu valla äärealalt pigem Luunja valda, kus on Tartu maakonnale omaselt ostjaskonna huvi ennekõike ridaelamukorterite ning 2- ja 3-toaliste korterite vastu.
Uute projektide algatamisest hoidutakse järjest enam kallineva ehitushinna tõttu, sest aastaga ligi 15% kasvanud ehitushinna juures tuleks lõpptarbijatelt küsida olenevalt ehitatava hoone kontseptsioonist ja teistest teguritest valdavalt 8-9% võrra rohkem raha. Vastavas tempos kasvavate pakkumishindade eelduseks oleks kas vähemalt samas tempos kasvav elanikkonna sissetulek või äärmiselt tugev nõudlus ja vähene pakkumine. Nõudlus on küll jätkuvalt tugev kuid Tallinnas on kasvanud uute korterite pakkumise tõttu konkurents arendajate vahel järjest tihenenud. Lahenduseks on nii marginaali alandamine kui ka näiteks siseviimistluse kvaliteedilt kokkuhoid, esimene tõstab aga projekti läbiviimisega seotud riske ning teine jätab projekti konkurentide pakkumistele alla. Olenemata riskide kasvamisest on uute eluasemeprojektide finantseerimine jätkanud siiski kasvamist. 2017. aasta IV kvartalis väljastati Eestis tegutsevate pankade poolt eluasemete arendusprojektide finantseerimiseks ligi 49 miljonit eurot, mida oli ligi 16% enam kui aasta tagasi, sealjuures ei ole arvestatud järjest kasvava ühisrahastuse raames laenatud kapitali.
Tahad teada, kui palju sinu kinnisvara väärt on? Küsi pakkumist See e-posti aadress on spämmirobotite eest kaitstud. Selle nägemiseks peab su veebilehitsejas olema JavaSkript sisse lülitatud.
Kommentaarid