Kinnisvara müümisel on õige hinna määramine üks olulisemaid samme. Hind mõjutab otseselt seda, kui kiiresti objekt ostja leiab ja millise hinnaga tehing lõpuks tehakse. Just seetõttu on kinnisvara hindamine maakleri igapäevatöös väga oluline.
Kinnisvara hinnast rääkides tuleb eristada kahte mõistet: hind ja turuväärtus. Hind kujuneb reaalses tehingus ostja ja müüja kokkuleppel. Turuväärtus on aga hinnanguline summa, mille eest kinnisvara võiks tavapärastes turutingimustes müüdud saada. Maakleri ülesanne on aidata müüjal mõista turuväärtust ning kujundada sellele võimalikult lähedane müügihind.
Praktikas kasutavad spetsialistid kinnisvara väärtuse määramisel mitmeid meetodeid. Kõige levinum on võrdlusmeetod, mille puhul analüüsitakse sarnaste objektide tegelikke müügitehinguid. Oluline on, et võrreldavad objektid oleksid võimalikult sarnased nii asukoha, suuruse kui ka kvaliteedi poolest ning tehingud oleksid tehtud tavapärastes turutingimustes. Lisaks kasutatakse tulumeetodit, mis põhineb kinnisvara teenitaval või potentsiaalsel üüritulul, ning kulumeetodit, mis lähtub sellest, kui palju maksaks sarnase objekti ehitamine või taastamine.
Maakleri vaatenurgast on üks levinumaid probleeme see, et müüjad määravad hinna sageli internetis nähtavate pakkumiste põhjal. Vaadatakse, millise hinnaga sarnased korterid või majad on parasjagu müügis, ning eeldatakse, et ka enda vara peaks maksma sama palju või isegi rohkem. Tegelikkuses näitavad müügikuulutused vaid soovitud hinda, mitte tegelikku tehinguhinda. Väga paljud müügis olevad objektid on turul üle hinnatud ning seisavad pikalt müügis ilma ostjat leidmata.
Siin peitubki maakleri oluline lisaväärtus. Kogenud maakler ei tugine ainult müügikuulutustele, vaid analüüsib ka reaalseid tehinguid, turuolukorda ja objekti eripärasid. Õigesti määratud hind aitab tuua rohkem huvilisi ja tekitada konkurentsi ostjate vahel, samuti suurendab see võimalust saavutada parim võimalik müügihind. Vale hinnaga turule tulnud objekt võib jääda pikaks ajaks müüki ning muutuda „hapuks“, mis tähendab, et ostjad hakkavad seda vältima või pakuvad oluliselt madalamat hinda.
Kinnisvara hindamine ei ole pelgalt numbrite küsimus, vaid oluline strateegiline otsus müügiprotsessi alguses. Professionaalne maakler aitab müüjal mõista turu tegelikku olukorda ja määrata hinna, mis toetab edukat müüki.
Kommentaarid