2024. aasta I kvartalis püsis üle pika aja tehingute arv sarnane nagu aasta tagasi.
Aasta on alanud kinnisvara turul vaiksemalt kui möödunud aasta aga sugugi mitte dramaatiliselt nagu meediast lugeda võib.
- aasta I kvartalis tehti Viljandi maakonnas 93 tehingut, mida oli küll 18% vähem kui IV kvartalis, kuid siiski juba 3,3% rohkem kui aasta tagasi samal perioodil.
Võrdluseks tehti 2023. aasta I kvartalis Viljandi maakonnas üleüldise nõudluse vähenemise taustal 90 korteritehingut, mille järel tõusis tehingute arv 116 ühiku tasemele ja püsis nõnda nii II kui ka III kvartalis. IV kvartalis oli 113 tehingu taustal turuaktiivsus küll mõnevõrra mõõdukam, kuid üldplaanis püsis sarnane turuaktiivsuse tase kogu 2023. aasta vältel.
Viljandi linnas tehti 2024. aasta I kvartalis 49 ostu-müügitehingut, mida oli 13% vähem kui eelmises kvartalis, kuid täpselt sama palju kui 2023. aasta I kvartalis.
Väljaspool maakonnakeskust tehti 2024. aasta I kvartalis 44 korteritehingut, mida oli 23% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 7,3% rohkem kui 2023. aasta I kvartalis.
2024. aasta I kvartalis võis tüüpkorterite eestvedamisel täheldada mõningast hinnalangust.
Viljandi maakonnas tehtud korteritehingute lõikes kujunes 2024. aasta I kvartalis mediaanhinnaks 815 €/m2, mida oli koguni 40% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 10% vähem kui aasta tagasi samal perioodil.
Viljandi linnas tehti sealjuures 2024. aasta I kvartali tehingute taustal korteritehinguid mediaanhinnaga 1235 €/m2, mida oli 13% enam kui eelmises kvartalis, kuid siiski 3,5% vähem kui 2023. aasta I kvartalis. Hindade langus on aga turul ka tegelikkuses teataval määral aset leidnud, kus peamiselt tüüpkorterite turul võis sarnaselt aasta algusele märgata ka 2023. aasta IV kvartalis, et hinnatasemed on taandunud. Pakkumishindade langetamise läbi püsis hinnalangus ka 2024. aasta I kvartalis, mille juures tüüpkorterite hinnad alanesid võrreldes 2023. aasta IV kvartaliga ligi 3%, jäädes aastatagusega võrreldes omakorda keskmiselt 5% võrra madalamale. Osaliselt on sealjuures hinnalanguse ulatust mõjutanud asjaolu, et väga hea siseviimistluse sisukorraga korterite ostu-müügitehingute hulk on vähenenud, kuna taolised korterid on olnud üha väiksemale potentsiaalsele ostjaskonnale kättesaadavad.
Jätkuvalt kehva likviidsusega perioodi püsimine võib 2024. aasta II kvartalis hindade langust endiselt soosida, kuid seda eeskätt kehvemas seisukorras järelturukorterite kui ka eksklusiivsemate varade puhul, millede osas tänases keskkonnas ostjaid kõige enam napib. Kehvas seisukorras varade ostjaid on varasemast vähem, sest ehitushinnad on jätkuvalt kõrged, kuid väikearendajate äritegevus on hetkel vähekasumlik ning riskantne, mille kõrval kõrgemahinnaliste varade soetamist hoiab tagasi kõrgete intressimääradega keskkond.
2024. aasta I kvartalis kujunes väljaspool Viljandi linna keskmiseks korteritehingu hinnaks 21 600 eurot, mida oli 22% rohkem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 0,5% vähem kui 2023. aasta I kvartalis. Kui maakonna erinevaid piirkondi vaadelda, on siiski olnud nii Mulgi, Viljandi kui ka Põhja-Sakala vallas täheldada, et sarnaselt maakonnakeskusele on pakkumis- ja tehinguhinnad veidi taandunud, kuid selle määratlemine on valimi väiksuse tõttu suhteliselt keeruline. Üksikuid tavapärasest kõrgemahinnalisi tehinguid on aga endiselt piirkondlikes valdades esinenud, mille põhjuseks on maakonnakeskuses jätkuvalt kehv elamispinna kättesaadavuse tase, mis lühiajaliselt on viinud potentsiaalseid ostjaid Viljandi linnast väljapoole, kus pakkumisest soetatakse eeskätt heas kuni väga heas seisukorras siseviimistlusega kortereid.
Viljandi linna ja Viljandi maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika:
* 2024. aasta andmed on toodud I kvartali seisuga.
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Elamispindade kättesaadavus oli viimaste aastate tempoka hinnakasvu tõttu halvenenud, mille juures 2022. aasta keskpaigast on laenuturul, tööturul kui ka tarbijakindluse osas olnud täheldada üsna negatiivseid muutusi, mis võimaldab prognoosida edasist tehingute arvu madalseisu siiski ka veel sisuliselt kogu 2024. aasta vältel.
Hoonestatud elamumaaga tehti väljaspool Viljandi linna 2024. aasta I kvartalis 29 ostu-müügitehingut, mida oli 12% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski 32% rohkem kui 2023. aasta I kvartalis.
Viljandi linnas müüdi samaaegselt 2024. aasta I kvartalis 11 hoonestatud elamumaad, mille juures turuaktiivsus alanes võrreldes eelmise kvartaliga hooajaliselt 4 tehingu võrra, püsides võrreldes aastatagusega siiski 3 tehingu võrra kõrgemal. Turuaktiivsuse kasv võrreldes aastatagusega leidis sealjuures aset juba kolmandat kvartalit järjest, viidates üsna selgelt langustsükli põhja läbimisele. Tehtud tehingute osas kujunes mediaanhinnaks 85 000 eurot, mis alanes võrreldes eelmise kvartaliga 32% ning võrreldes aastatagusega 30% võrra.
Kogu maakonnas tehtud hoonestatud elamumaade lõikes kujunes keskmiseks mediaanhinnaks 2024. aasta I kvartalis 32 500 eurot, mida oli 17% vähem kui eelmises kvartalis, kuid siiski ajutiselt koguni 51% rohkem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Väljaspool Viljandi linna tehtud tehingute osas kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks samaaegselt 48 800 eurot, mida oli omakorda koguni 43% enam kui eelmises kvartalis ning 53% rohkem kui 2023. aasta I kvartalis.
Lähikvartalite turuaktiivsust jäävad hoidma peamiselt keskmise ja keskmisest madalama hinnaklassi üksikelamud ning seda jätkuvalt peamiselt Viljandi linnast väljaspool, mille juures halvenenud elamispinna kättesaadavuse taustal on eriti atraktiivsed piirkonnad just vahetult maakonnakeskuse lähiümbruses. 2024. aastaks võib hetkeseisuga prognoosida elamuturul hinnataseme muutuseks ±0%, mille juures kuni 2024. aasta keskpaigani pole siiski välistatud ka mõningane hinnatasemete võimalik langus (keskmiselt -5% võrra).
Allikas: Mihkel Eliste
Kommentaarid