Koroonapandeemia alguses spekuleerisid kinnisvaraspetsialistid ja -analüütikud, sealhulgas ka mina, et nüüd on langus käes. Et kohe-kohe tuleb suur kriis ja hinnad hakkavad kukkuma. Kriisi ootus oli õhus olnud juba mõnda aega ja tundus, et just tervishoiukriis annab tõuke majanduslangusele, mis viib lumepallina tarbijate kindlustunde ja nõnda turg jahenebki. See tunne oli ekslik.
Toimus just vastupidine: odav raha ja selle suur vool kinnisvaraturule ning maailmamajanduse üldine eufooria toetasid suure ostulaine teket, mis tõi turule seninägematu aktiivsuse. Tekkis anomaalia, millest majandusajaloo õpikud räägivad tulevikus ilmselt kaua kui pandeemia õppetunnist, mida keegi ei osanud ette näha.
Anomaaliaks saab kaht viimast aastat nimetada seetõttu, et see ei kandnud endas jätkusuutliku majanduse printsiipe. Nõudluse ja pakkumise suhe oli suures nihkes, raha oli odav ja seda tuli turule palju juurde. Kui pakkumiste arv kahanes kiires ostubuumis kriitilisele tasemele ning uute kodude ehitamine muutus hüppeliselt kallimaks, tõi see kaasa uued probleemid. Esiteks ootamatu hinnakasvu, mis ei olnud enam proportsioonis sissetulekute kasvuga, see aga omakorda survestas kogu majandust spurtima. Ent viimane on võimalik vaid maratoni lõppfaasis, mitte kogu jooksu vältel.
Majanduskasv ei olnud jätkusuutlik – see ei põhinenud uue väärtuse tekkel, vaid dotatsioonidel ja eufoorial ja tuleviku arvelt. Kuna kinnisvaraturg näeb lähiaastatel alla pikaajalise keskmise tehingute arvu, mille põhjuseks on see, et 2021 – 2022 aastad oli see kõvasti üle pikaajalise keskmise. Kui anomaalia ajal oli ühele korterile kümme ostjat, siis nüüd jõuame piltlikult tagasi 2014.–2015. aastasse, kui kümnele korterile oli kümme ostjat. 2017.-2018. oli aastane hinnakasv 7–8% aastas, paaril viimasel aastal jõudis see aga 20-30% ligi üle kogu Eesti.
Kui võrrelda selle ja eelmise aasta oktoobrit, siis on näha, et kinnisvarahinnad kasvasid Tallinnas 23%. Nüüdseks on selline kasv läbi ja juba teist kuud näeme Tallinnas nii tehingute mahu langust (33%) kui ka hinnalangust. See on küll mõningase viivitusega ja hinnad ei lange 2018.–2019. aasta tasemele, ent hinnaanomaalia aeg on kindlasti läbi.
Kinnisvaraturg ei ole siiski kokku kukkumas või ära kadumas, vaid see normaliseerub. Kui vaatame tagasi koroonaeelsesse perioodi, siis aastatel 2017–2019 oli korterituru kasv pigem pidurdunud ja korteritehingute arv Tallinna näitel ligi 10 000 aastas. Turuaktiivsus oli pigem stabiilne, kinnisvara keskmine hinnakasv jäi 7-8% sisse ja buumi ei osatud oodata.
Normaalne ja toimiv kinnisvaraturg tähendab nõudluse ja pakkumise suhte paremat tasakaalu ehk et on, mille vahel valida, ja hind, mille üle kaubelda. Samuti on oluline kvaliteetne laenaja ehk ostja, kellel on head finantsilised eeldused kinnisvara soetamiseks. Raha läheb taas hinda, eelduseks on see, et 6-kuu Euribor on juba 2024 II pooles maksimaalselt 2,6% juures tagasi ning tipp on 3,1% juures 2023 juunis. Ootused intressimäärade kasvu osas on viimase kuu aja vältel pidevalt allapoole tulnud. Kusjuures USA on tänaseks jõudnud juba 7% juurde.
Eesti kinnisvaraturg on väike ja küllalt heitlik ning haavatav suurte kõikumiste suhtes. Peamine põhjus ei ole siin mitte meie väiksus, vaid pigem vähene jõukus ja reaalmajanduslik väärtusloome. Viimasele annab hoobi ka praegune energiakriis, hirm sõja ja tundmatu homse ees.
Kokkuvõtteks:
Ostjaid on turul vähem, raha on kallim, valik pakkumiste vahel paraneb ja hinnaanomaalia jääb minevikku. Hinnalangus ei tule siiski valdav ega kõiki piirkondi ühtlaselt puudutav.
Kommentaarid