Novembrikuu alguse seisuga elas Tallinnas 443 932 inimest, mida on 3034 võrra enam kui veel aasta alguses. Aastal 2019 suurenes Tallinnas elanike arv ligi 5000 ning aastatel 2015 - 2018 keskmiselt 4700 võrra aastas. Tänavu on elanike arv enim suurenenud Kesklinnas (+2,5%) ja Haaberstis (+1,4%), mida on viimastel kvartalitel iseloomustanud ka suhteliselt kõrge uute korterite tehingute arv. Lasnamäel kui ka Mustamäel on elanike arv kasvanud aasta algusest vaadatuna mõlemas linnaosas ligi 0,3% võrra, mis on võrdlemisi marginaalne, kuid magalapiirkonnad ei näidanud olulist kasvu ka juba 2019. aastal. Nõmmel on elanike arvu vähenemine jätkunud seevastu teist aastat järjest, mille üheks põhjuseks võib taaskordselt olla asjaolu, et Nõmmel on uute elamispindade pakkumine suhteliselt marginaalne, mis soodustab nooremapoolse elanikkonna lahkumist ennekõike Tallinna lähiümbruse piirkondadesse. Lisaks, Nõmmel moodustavad suure osa elamufondist ehituslikult vanemad üksikelamud, milledes elavate leibkondade osas võib täheldada noorte vanemate juurest lahkumist, seda eeskätt korteriturule ning mõnda teise linnaossa.
Koroonakriisi kaudne mõju võib Tallinna elanike arvu muutusele avalduda asjaolus, et tänavu on Eestisse tulnud oluliselt vähem võõrtööjõudu kui ka näiteks välistudengeid, lisaks on vähenenud nõudlus tööjõu järele ka eestlaste endi seas ennekõike teenindussektoris, mis on koroonapiirangutele olnud kõige enam avatud. Tõenäosust, et osa kontoritöötajatest on 2020. aasta vältel lahkunud kusagile teises maakonnas paiknevasse suvilasse ning on teinud ka sinna sissekirjutuse, võib siiski pidada suhteliselt marginaalseks. Täpselt samades Tallinna linnaosades, kus on elanike arvu kasv olnud tänavu kõige marginaalsem, on alates aasta algusest täheldada ka kõige suuremat pakkumiste arvu kasvu. Kui Kesklinnas on pakkumiste arv püsinud sügiskuude vältel suhteliselt analoogne nagu veel aasta alguses, on näiteks Lasnamäel avalike pakkumiste arv suurenenud alates jaanuarist 9,5% ning Mustamäel 4,0% võrra.
Tallinn kui tervik on samaaegselt näidanud kinnisvaraportaalides avalike pakkumiste arvu vähenemist, sest kriisi puhkedes on jäetud mitmed arendusprojektid turule toomata ning kulude kokkuhoiuks on reklaamkulusid mitmete projektide osas vähendatud, keskendumaks pigem konkreetse arendusprojektiga seotud reklaamile, mitte niivõrd kuulutamisele Eesti tuntuimates kinnisvaraportaalides. Näiteks kinnisvaraportaalis kv.ee on Tallinnas avalike pakkumiste arv suvisest juulikuu kõrgtasemest vähenenud 16% võrra. Teisisõnu, koroonakriisi puhkemine küll üsna kiirelt suurendas pakkumist ennekõike järelturukorterite lõikes, kuid elamispindade turu oodatust kiirema taastumise taustal on pakkumine vähenenud veelgi kiiremini. Viimane on iseenesest üsnagi positiivne, seda küll mitte kinnisvara ostjatele, kuid kuna pakkumine on suhteliselt õhuke on ka seetõttu võimalik negatiivne surve hinnatasemetele lähikuudel suhteliselt vähene. Teatud kaubagruppide lõikes on siiski täheldada ka arvestatavat ülepakkumist - näiteks on Tallinna Kesklinnas vähemalt 3500 €/m2 pakkumishinnaga korterite laojääk ligi 2 aastat, mille puhul oli aga väga konkurentsitihedat turgu täheldada ka juba enne koroonakriisi algust.
Kuigi ostu-müügitehingute turu osas oleme näinud üsna kiiret pakkumiste arvu vähenemist pea üle-eestiliselt, ei ole üüriturg siiski analoogselt sellele järgnenud. Kuna lühiajalise majutuse teenuse pakkumine on mitmes Eesti piirkonnas globaalsete koroonapiirangute tõttu jätkuvalt häiritud, on Tallinnas avalike pikaajaliste üüripakkumiste arv püsinud viimastel kuudel suhteliselt analoogne. Üürihindade langus suve keskpaigas lõppes, mida soodustas ennekõike tarbijaskonna kindlustunde paranemine, lühiajalise majutuse üürituru taaskordne käivitumine ning uue ülikooliaasta peatne algus. Hetkeseisu vaadates on aga täheldada, et likviidsuse taaskordse hooajalise vähenemise tõttu on pikaajaliste üüripakkumiste pakkumishindade kasv septembrist lõppenud ning talvekuud võivad koos koroonaviiruse II lainega kaasa tuua ka taaskordse ajutise hinnalanguse, seda küll vastava olukorra võimalikul ilmnemisel oluliselt mõõdukamalt kui veel kevadel.
Kui magalapiirkonnad on täheldanud müügipakkumiste osas kõige selgemat pakkumiste arvu suurenemist ning samaagselt ei ole ka vastavate piirkondade elanike arv kuigi olulisel määral suurenenud, on samaaegselt ka magalapiirkondades üüripakkumiste arv 2020. aasta vältel väga kiirelt kasvanud. Lasnamäel on hetkel ligi 90% võrra enam pikaajalisi avalikke üüripakkumisi kui 2020. aasta alguses, mille kõrval üürihinnad on 11% võrra madalamal. Mustamäel on samaaegselt üüripakkumiste arvu kasv olnud ligi poole väiksem, kuid hinnalangus mõne protsendi võrra sügavam, seda aga peamiselt tudengitele suunatud väikeste korterite osas, mille puhul konkurents on üürileandjate vahel arvestatavalt suurenenud. Kesklinnas on üüriturul pakkumispoolsed muutused olnud Lasnamäega suhteliselt analoogsed, mida on saatnud mõnevõrra mõõdukam hinnalangus. Haaberstis on samaaegselt olnud mõnevõrra mõõdukama hinnalanguse taustal täheldada sarnast pakkumismahu suurenemist, mille kõrval üürihindade mõõdukam langus (-9%) on tulenenud tõenäoliselt piirkondlikust oluliselt madalama efektiivsusega üüriturust.
Väljaspool Tallinna võib aga mitmete maakondade väikelinnade puhul hetkel täheldada, et välistööjõu majutamisele suunatud lühiajalise majutuse turg toimib suurepäraselt (täituvus üldiselt üle 80% kuus alates augustist). Kuid, kui tööturu halvenedes ning tervishoiukriisi süvenedes peaksid jõustuma mingisugused tööjõu liikumist puudutavad piirangud, hakkab vastavate korterite arvelt aga taaskordselt üüripakkumiste arv tõenäoliselt suurenema. Mida vähem tänases turusituatsioonis tööjõu liikumist piiratakse, seda paremini tulevad kriisist välja kõikvõimalikud majutusasutused eesotsas hotellidega, milledest niigi on juba arvestatav hulk kapitaalremondi teostamiseks suletud ning töötajaskond koondatud. Kui koroonakriisi senine mõju on elamispindade turule jäänud suhteliselt mõõdukaks, on ärikinnisvara sektoris aga nii mõneski segmendis olukord suhteliselt keeruline, seda eeskätt toitlustus- ja kaubanduspindadel.
Koroonaviiruse teine laine loob aluse järjekordseks ajutiseks ebakindluseks
Juhul, kui koroonaviiruse II laine peaks tooma analoogse tarbijaskindluse vähenemise nagu kevadel, saab hetkeliste eelduste alusel ka seejärel korteriturg sellest võrdlemisi kiiresti üle ning negatiivsed muutused avalduvad ajutiselt pelgalt tehingute arvu languses ning mõningases tüüpkorterite hinnalanguses. Tüüpkorterite turul on negatiivsetele muutustele avatud kõige enam korterid, mida ebakindlas turusituatsioonis kõige vähem soovitakse - üldiselt on sellisteks korteriteks viimastel ja Tallinnas ka esimestel korrustel asuvad remonti vajavas seisukorras rohkematoalised (vähemalt 3-toalised) korterid. Seda seetõttu, et vastavate korterite potentsiaalsed ostjad töötavad suure tõenäosusega teenindus- või tööstussektoris, kus neil on oht lähiajal töö kaotada või võtta vastu ajutine palgalangetus. Tüüpkorterite senine hinnalanguse tipp saavutati suve keskpaigas, mille järgselt on nii Tallinnas, Tartus kui ka Pärnus tüüpkorterite likviidsus taas paranenud ning hinnad mõnevõrra kasvanud, jäädes siiski endiselt 2020. aasta I kvartali hinnatasemetele alla. Tallinnas on näiteks Mustamäe näitel 1960ndatel ehitatud tüüpkorterid oktoobrikuu seisuga olnud 6,7% madalamate hindadega kui veel I kvartalis, kuid 3,7% võrra kõrgemate hindadega kui näiteks III kvartalis.
Tallinna elanike arvu muutus ja korteritehingute arv 1000 elaniku kohta aastatel 2004 - 2020
* 2014. aastal hakkas kehtima Tallinnas sissekirjutatud kodanikele tasuta ühistransport.
** 2019. aastal tehti Eestis sissekirjutatud kodanike osas sissekirjutuste tühistamine nende isikute osas, kellel puudus teadaolev elukoht vastavas administratiivpiirkonnas.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas, Tallinna Linnavalitsus
Kommentaarid