Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2016 - 2019*
2019. aasta juulikuus tehti Eesti kinnisvaraturul 1893 korteritehingut. Võrreldes juuniga tehti ennekõike Harju maakonnast väljaspool kasvanud turuaktiivsuse tõttu 5,5% võrra enam tehinguid. Võrreldes 2018. aasta juuliga kasvas tehingute arv 4,3% võrra, mida aga vastupidiselt soodustas just pealinnas kasvanud tehingute arv, mis tulenes sarnaselt varasematele perioodidele uute korterite müügimahu ajutisest suurenemisest. Tallinna siseselt võis uute arendusprojektide osas asjaõiguslepingute sõlmimist täheldada juulis peamiselt Kesklinnas ja Lasnamäel, kus turuaktiivsus kasvas aastases võrdluses ligi kolmandiku ning hinnatase ligi 15% võrra, mille juures viimane peegeldab aga ennekõike ehitushinna kasvu, mitte niivõrd hinnakasvu korteriturul üldiselt.
Eesti korteriturul tervikuna kujunes juuli vältel tehtud tehingute osas mediaanhinnaks 1415 €/m2, mida oli 12% enam kui veel aasta tagasi, kuid 1,7% rohkem kui juunis. Aastane hinnakasv tulenes ennekõike pealinnas müüdud uute korterite tehingutest. Tallinnast väljaspool kujunes Eestis aastaseks hinnakasvuks samaaegselt 33%, mida on juba pikemat aega mõjutanud Tallinna lähiümbruses ja Tartus müüdud uued arendusprojektid. Aktiivne valglinnastumine nii Tallinna kui Tartu lähiümbruses jätkub ka veel tulevikus, mis tõmbavad elanikkonda ligi ennekõike madalama hinnatasemega. Jättes kõrvale nii Tartu, Harju kui ka Pärnu maakonna, kujunes juulis aastaseks hinnakasvuks Eestis aga 19%, mis ilmestab pigem Pärnu linna uute korterite turgu ja madalama jätkusuutlikkusega piirkondades toimuvat, sest korteriturg on suhteliselt aktiivne üleriigiliselt, mida on soodustanud aktiivne tööturg ja kasvavad sissetulekud.
Eesti kinnisvaraturg on piirkonniti äärmiselt erinev
Ääremaastumine siiski endiselt jätkub, mistõttu nii korterite kui ka üksikelamute soetamine hajaasustusega piirkondadesse ei ole kuigi soovituslik. Lühiajaliselt võime küll näha kõikvõimalikes Eesti erinevates maakondades maamajade osas viie kuni kümne protsendilist aastast hinnakasvu nagu ka juba varasemal paaril aastal, kuid mööda Eestit ringi sõites avaldub siiski võrdlemisi sarnane ülevaade. Valdavalt on mahajäänud piirkondade elanikeks vanemaealised kodanikud, kelle lapsed on Tallinnasse või mõnda teise piirkondlikku suuremasse keskusesse kolinud ega plaani naasta, mistõttu olemasoleva elanikkonna pidevale vananemisele jätkub elanike arvu vähenemine ning kehvas seisukorras elamute müügipakkumiste arvu suurenemine.
Krediidiasutused ei soovi juba tänases turusituatsioonis äärealade varasid finantseerida. Viimaste kuude vältel võib täheldada, et Eesti aktiivseimates väikelinnades nagu Rakveres ja Viljandiski ei sobi enam korterid mõnel juhul lisatagatiseks. Paremuse poole liikuvaid muutusi ei ole tulevikus erasektorist loota. Tõenäoliselt asub avalik sektor perspektiivis maale ja väikelinnadesse kolimist aktiivsemalt subsideerima, vastasel juhul tuleb suurendada omavalitsuste tegevuseks suunatud toetusi või suurendada munitsipaalüksuste laenukoormust. Põllumajanduslike ettevõtete osas on siiski hiljaaegu olnud märgata pikalt tühjalt seisnud nõukogudeaegsete tootmiskomplekside ostuhuvi kasvu ka Lõuna- ja Kesk-Eesti piirkonnas, sest Harjumaal peetakse tööjõukulusid liialt kõrgeks ning kaugemas piirkonnas tegutsemisega kaasnevad transpordikulutused on võrreldes pidevalt jätkuva palgakasvuga pelgalt marginaalsed. Pea kõikjal on tegutsevates farmides märgata, et töötajateks on suures osas juba ukrainlased ja valgevenelased, mistõttu võib paralleele tõmmata ehitussektoriga.
Väikelinnades käib aktiivne ehitustegevus
Eesti aktiivseimates väikelinnades on olenemata krediidiasutuste konservatiivsusest suudetud siiski algatada järjest uusi arendusprojekte, täiesti uued korterelamud on aktiivselt kerkimas nii Rakveres kui Viljandis. Kui uute korterite müügitempot ja üldist ostuhuvi võrrelda mõne Tallinna või Tartu projektiga, siis sarnast likviidsust ei ole siiski täheldada, kuid konkurentsi puudumise tõttu kujunevad enamik projekte siiski edukaks. Nii mõnegi väikelinna arendusprojekti osas on aga märgata ebarealistlikult kõrgeid pakkumishindu, mistõttu võib eeldada mõningast pakkumishindade alanemist või oodatust oluliselt pikemaks venivat müügiperioodi, millega arendajad ei ole tõenäoliselt arvestanud.
Ostjate osas võib jätkuvalt nii Tallinnas kui sellest väljaspool täheldada 25-35-aastaseid, kes äärmiselt positiivse tööturu tõttu on üha enam oma laenuteenindamise võimekust üle hindamas. Krediidiasutused on avaldanud, et võrreldes eelmise aasta sama perioodiga on eluasemelaenutaotluste arv suurenenud, kuid ligi kolmandikus mahus taotlusi ei rahuldata. Kuigi võrreldes möödunud kahe või kolme aastaga ei ole tarbijate käitumises kinnisvaraturul midagi oluliselt muutunud, võib siiski märgata mõningast ratsionaalse käitumise taandumist. Sageli on ostma asutud varasid, mis on mõnel negatiivsel põhjusel juba pikemat aega müügis olnud, kuid on nüüd järsku kõigile sobilikuks muutunud, selle põhjuseks on sageli just madalam hind. Pidev hinnakasv on nii Tallinnas, Tartus kui ka Eesti väikelinnades soodustanud samaaegselt üürituru üsna kiiret kasvu.
Üürihindade kasv püsib kiirem kui kinnisvarade üldine hinnakasv
Üürihindade tempokas suurenemine ja kinnisvarade üldise hinnakasvu aeglustumine on loonud olukorra, kus üüritootlused on asunud taas kasvama. Kui Tallinnas teenib üürikorteri ostuhinna tänasel hetkel tagasi keskmiselt 16 aastaga, Tartus 14 aastaga, siis näiteks Rakveres ja Viljandis 11 aastaga. Väikelinnades on üüripakkumiste arv, kasvanud nõudluse tõttu, endiselt väga madal, mistõttu oodatakse mitmes piirkonnas riiklike üürielamute rajamisega alustamist, seda rohkem just alla 10 000 elanikuga keskustes, kus üüriinvesteeringute tegemine on erasektori poolt väga tagasihoidlik. Probleem investeeringute tegemisel ei ole siiski mitte otseselt investorites endis vaid investeeringute tegemiseks vajaliku laenuraha piiratud pakkumine. Väikelinnades aktiivne üüriturg lähitulevikus püsib, sest aktiivne tööturg on elanikkonna väljavoolu Tallinnasse takistamas, kuid kinnisvara on suurele hulgale elanikkonnast siiski isegi pangalaenuga soetamiseks liialt suur väljaminek, või ei ole laenukliendid pankade silmis laenukõlbulikud.
Kui väikelinnades on turuaktiivsuse vahepealsele langusele järgnenud pakkumiste arvu suurenemine ning madalama hinnaklassiga varade osas valikuvõimaluste paranemine, siis Tallinnas on ehitusaktiivsuse taandumisega paralleelselt hetkel märgata, et aktiivsete pakkumiste arv langeb tunduvalt kiiremini kui turuaktiivsus. Viimane soodustab aga Tallinnas ennekõike hinnakasvu jätkumist, seda nii järelturul kui ka uute korterite osas. Kinnisvaramaaklerid ootasid 2019. aastaks turusituatsiooni, kus aktiivne ehitustegevus jätkub ning turuaktiivsuse alanemise taustal samaaegselt pakkumiste arv suureneb, mis oleks soodustanud müügivahendusse saadavate varade arvu kasvu, kuid seda ei ole juhtunud.
Aasta esimesed seitse kuud on möödunud mõõduka optimismi lainel
Arvestades 2018. aasta teises pooles kinnisvarateenuste osutajate seas järsult halvenenud kindlustunnet ning Tallinnas juba pikemat aega aset leidnud stabiilset turuaktiivsuse alanemist, on 2019. aasta esimene pool möödunud oodatust oluliselt optimistlikumalt. Jälgides aga maailmamajanduses kuhjuvaid probleeme ning Balti riikide pangandusturul aset leivaid muutusi, ei pruugi järgnevad kaksteist kuud sarnase optimismi lainel jätkuda. Aasta teises pooles euroalal rahapoliitika tõenäoliselt taas leeveneb, kuid siinse tavatarbija jaoks see midagi märgatavalt ei muuda ning rahaliidus tervikuna jõuab oodatud inflatsioon pigem stock- ja real estate marketile kui supermarketisse. Võib arvata, et lõdvema rahapoliitika soovi taga on aeglustuva majanduskasvu ja liialt aeglase inflatsiooni tõttu jätkuvalt pigem väga kõrge euroala suuremate riikide võlakoormus.
2019. aasta esimese seitsme kuuga on Eestis tervikuna korteriturul tehingute arv kasvanud aastases võrdluses 1,3% ning hinnatase 2,5% võrra. Tallinnas on samaaegselt turuaktiivsus alanenud 3,0% võrra kuid on kasvanud Tartus 1,4%, Eestis ilma Harjumaad arvestamata 3,2% võrra ja Tallinna lähiümbruses koguni 15% võrra. Aastane hinnakasv on samal perioodil püsinud Eestis tervikuna 2,5%, Tallinnas 6,2%, Tallinna lähiümbruses 6,3% ja Tartus 5,3%, kuid Eestis ilma Harjumaad arvestamata koguni 31% juures. Tallinnas on turuaktiivsus pöördunud langusesse ning Tartus on edasine kasv märgatavalt aeglustunud. Eestis tervikuna on aga korteritehingute arv kasvanud samaaegselt täpselt samas tempos kui veel aasta tagasi. Lähikvartalitel turuaktiivsuse kasvu aeglustumine jätkub ning mõnes piirkonnas jätkub ühtlasi senine langustrend. Ehitusaktiivsuse taandumise tõttu võime lühiajaliselt märgata hinnakasvu piirkondlikku kiirenemist kuid üldplaanis jääb lähikvartalitel aastane hinnakasv sõltuvalt vara olemusest ja asukohast 2 kuni 5 protsendi vahemikku, mis soodustab olenemata mõningasest eluasemelaenude intressimäära kasvust kinnisvara kättesaadavuse paranemist.
Kommentaarid