Tartumaal tehakse hoonestatud elamumaadega tehinguid kõige enam Ülenurme vallas ning Tartu linnas. Tehinguaktiivsuselt järgnevad Tartu vald, Haaslava, Luunja ning Tähtvere vald. Erinevalt Tartu linnas tehtavatest tehingutest on lähivaldade näitel suures osas tegemist uusehitistega. Olenemata tehinguaktiivsuse piirkondlikust erinevusest ei ole Tartu linna ning selle vahetute lähipiirkondade elamute hinnatasemed statistiliselt vaadatuna kuigi erinevalt hinnastatud. Tartu linna lähivaldades on kõige madalamate hindadega tehtud tehingud valdavalt Tähtvere vallas, kus on ühtlasi ka kõigest üksikuid elurajoone.
IV kvartalis hoidsid hinnataseme kasvu ja tehinguaktiivsust Tartu linna lähivallad
2016. aasta IV kvartalis tehti hoonestatud elamumaaga Tartumaal tervikuna 117 tehingut, mida oli 29% vähem kui III kvartalis. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes 91 574 eurot ja mediaanhinnaks 72 000 eurot. Aritmeetiline keskmine kasvas sealjuures 7,6% ja mediaanhind 5,4%. Võrrelduna 2015. aasta IV kvartaliga kasvas seevastu tehinguaktiivsus 18%, aritmeetiline keskmine kasvas aga 14% ja mediaanhind 9,1%. Elamuturuga seotud näitajad on püsinud suures osas muutumatud, nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete kasv on valdavalt aset leidnud uusehitiste ja kallimate järelturu objektide osas. Elamuturg on siirdunud maakonnakeskusest väljapoole, millest tulenevalt on tehingute arvu taset kui hinnataseme kasvu hoidnud valdavalt Tartu linna lähivaldades tehtud tehingud.
2016. aasta IV kvartalis tehti Tartu linnas 27 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli võrrelduna III kvartaliga 51% vähem ning 2015. aasta IV kvartaliga võrrelduna 23% vähem. Tehinguhindade aritmeetiliseks keskmiseks kujunes sealjuures 108 000 eurot ja mediaanhinnaks 100 000 eurot, mis olid võrrelduna möödunud kvartaliga langenud vastavalt 2,3% ja 2,0%. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna mulluse sama perioodiga kasvanud 7,6% kuid mediaanhind langes 6,5%. Hinnatase on kvartaalses lõikes jäänud juba pikemat aega võrdlemisi sarnasele tasemele, kuid tehingute arv on hakanud mõnevõrra langema. Tehinguaktiivsuse langust soodustab kinnisvaraturu hooajalisus, kohatine optimaalse suletud netopinnaga ja heas seisukorras elamute kehv pakkumise struktuur ning pidevalt kasvavad pakkumispõhised hinnad.
Kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt aktiviseerus kinnisvaraturg Eesti suuremates piirkondades III kvartalis nii augustis kui septembris. Elamuturg on sarnaselt varasematelegi aastatele talvise perioodi lähenedes aga IV kvartalis osa aktiivsust kaotanud. Erinevalt Tallinnast kui ka varasematest aastatest jäi jõulukuul hinnatasemete ootuspärane kasv Tartus ja selle lähiümbruses tulemata, tavapäraseks kujunenud aasta lõpus aset leidev hinnakasv tuli siiski esile juba novembris.
Detsembris tehti Tartu maakonnas tervikuna 33 hoonestatud elamumaa tehingut, võrrelduna novembriga langes tehingute arv 11% kuid võrrelduna 2015. aasta detsembriga oli tehingute arv kasvanud koguni 50%. Aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes tehtud tehingute lõikes 104 000 eurot ning mediaanhinnaks 92 000 eurot. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna novembriga kasvanud 12% kuid võrrelduna 2015. aasta detsembriga langenud 1,3%. Mediaanhind oli seevastu võrrelduna novembriga langenud 3,2% kuid võrrelduna 2015. aasta sama ajaga langenud 4,2%. Viimastel kuudel aset leidnud hinnataseme kasv tuleneb nii kallimate järelturu kui ka uusehitistega tehtud tehingute arvelt, teisisõnu on hinnakasv aset leidnud elamuturul tervikuna.
Tartu linnas tehti detsembris 9 hoonestatud elamumaa tehingut, mille lõikes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks kujunes 84 000 eurot ja mediaanhinnaks 92 000 eurot. Võrrelduna novembriga tehti Tartus 13% rohkem tehinguid, mille juures aga aritmeetiline keskmine tehinguhind langes 43% ning mediaanhind langes 22%. Võrrelduna 2015. aasta detsembriga tehti Tartu linnas 25% vähem tehinguid, aritmeetiline keskmine hinnatase langes sealjuures 29% ja mediaanhind 28%. Hinnatasemete igakuised laialdased kõikumised tulenevad nii tehingute arvu vähesusest kui asjaolust, et viimasel ajal on sagenema hakanud uusehitiste ning tavapärasest kallimate elamute müük. Detsembris tehtud tehingute osas esines mitmeid alla 10 000 euroseid tehinguid, mille osas ei olnud tegemist vaba turu tehingutega kuid mis kunstlikult oluliselt võimendavad statistiliste keskmiste hinnatasemete langust.
Hoonestatud elamumaa tehingu- ning hinnadünaamika Tartumaal ja Tartu linnas
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Elamuturu piirkondlikud iseärasused ning tarbijate eelistused
Tartu linna lõikes on ostjate poolt eelistatuimad elamupiirkonnad Tammelinn, Veeriku, Raadi-Kruusamäe ning Ihaste. Vastavates piirkondades asuvad ühtlasi ka kõige suuremad Tartu linna elurajoonid. Erinevalt Tartu linna üleüldisest hoonestusest ei ole tarbijate poolt siiski Tartu linnale omaste puitkonstruktsioonis elamute soetamine eelistatud. Nii Tartu linnas kui ka selle lähivaldades otsitakse pigem kivikonstruktsioonis ning maaküttega elamuid, mille suletud netopind jääb eelistuste kohapealt enamasti vahemikku 150-200 m2.
Renoveerimist vajavate elamute hinnad algavad Tartu linnas ligikaudu 80 000 – 100 000 eurost. Heas seisukorras elamute müügipakkumised ja tehingud on üldjuhul vahemikus 120 000 – 170 000 eurot. Väga heas seisukorras ja uute elamute hinnatase algab ligi 170 000 eurost, hea asukohaga kvaliteetsete renoveeritud või uuselamute eest küsitakse aga valdavalt kuni 250 000 eurot. Kõige rohkem otsitakse Tartus n-ö keskmises hinnavahemikus, 150 000 – 175 000 eurot maksvaid üksikelamuid. Ostjad peavad oluliseks ennekõike head ruumiplaneeringut ja soodsaid kommunaalkulusid.
Tartu linna siseste uusehitiste pakkumiste vähesuse tõttu asutakse sobilikke pakkumisi otsima esmajärgus Ülenurme vallast, seejärel Luunja, Tartu ning Haaslava vallast. Tartu linna lähipiirkondades sõltub hind peamiselt asukohast kui ümbritsevast elukeskkonnast, infrastruktuurist, ehituse kvaliteedist ja sellega seotud lahendustest. Hinnatasemed jäävad linnalähedastes piirkondades valdavalt vahemikku 200 000 - 250 000 eurot.
Arco Vara hinnangul on tüüpiliseks Tartu ja Tartu lähiümbruse majaostjaks ühe kuni kolme lapsega noorpere. Sobilike pakkumiste osas sõltub tarbijate valik kõige enam leibkonna sissetulekust ning seeläbi nende laenuvõimekusest. Hinnatasemed on tulenevalt uusarendustest Tartu linnast väljapoole liikudes kallinemas, kuid linnaäärsete valdade asumitest kaugemale ulatuvad piirkonnad on juba oluliselt madalamas hinnaklassis (kuni 80 000 eurot).
Hoonestamata elamumaa turul on eelistatuimad eelkõige kommunikatsioonidega krundid (vee- ning kanalisatsiooniühendus, elekter). Kommunikatsioonidega varustatud hoonestamata elamumaa kruntide hinnad jäävad Tartu linna lähipiirkonnas olenevalt asukohast valdavalt vahemikku 20 000 – 50 000 eurot. Kõrgeima hinnatasemega on olnud Raadimõisa elurajoonis ja Ihaste piirkonnas asuvad krundid. Individuaalelamute ehituseks sobilikke kommunikatsioonidega krunte on tarbijate poolt eelistatud piirkondades pakkumisel nõudlusest vähem, mille süvenemist on ennekõike soodustanud majanduskriisi järgsel perioodil muutunud arendustegevuse finantseerimisvõimalused ning seeläbi kinnisvaraarendajate madal huvi elurajoonide planeerimisel ning arendamisel.
Pakkumise ja nõudluse dünaamika
2016. aastal tehti Tartumaal 521 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 9% rohkem kui 2015. aastal - tehingute arv oli viimastest aastatest kõrgeimal tasemel, sarnanedes tehingute arvult nii 2004. kui 2007. aastaga. Aritmeetiline keskmine hinnatase kasvas võrrelduna 2015. aastaga 17% ja mediaanhind 24%, hinnataseme kasv on aset leidnud nii uusehitiste kui kallimate järelturu objektide arvelt. Tartu linna lähivaldades on kasvanud tarbijate huvi uusehitiste soetamise vastu kui ka uusehitiste püsititamise aktiivsus, seda eriti Haaslava vallas.
Tartu linna ning Tartumaa elamuturul on hinnatasemed viimastel aastatel stabiilselt kasvanud, hinnakasv kiirenes oluliselt 2016. aastal. Elamuturul püsis pakkumiste arv 2013. aastast kiires kasvutrendis, kuid 2016. aastal on pakkumiste arv hakanud langema taas sarnasele tasemele. 2016. aastal langes Tartumaal ning Tartu linnas elamute pakkumiskuulutuste arv pidevalt perioodil juunist septembrini, mille järgselt on pakkumine taas hakanud kasvama, seda eriti maakonnakeskusest väljaspool. Lühiajalisele statistikale tuginevalt on küsitavad hinnatasemed pakkumiste arvu muutuste taustal mõnevõrra kasvanud, mis tuleneb peamiselt uusehitiste pidevast lisandumisest.
Tarbijad on eelistamas uusehitisi ning elamu soetamisel alustatakse sobilikke objekte valima esialgu kõrgemate pakkumishindadega varade hulgast, ostjate kindlustunne ning nõuded eluasemele püsivad kõrged. Tartu linna lõikes on uusehitisi püstitatud ennekõike hinnaklassilt just kalleimates piirkondades - Kvissentalis ning Ihastes Hipodroomi arenduse piirkonnas, nimetatud arendusalade laienemine püsib lähiajal aktuaalne.
Linna väliselt on ajalooliselt olnud nii elamu soetamiseks kui ehitamiseks eelistatuimaks piirkonnaks Ülenurme vald. Ülenurme valla kiire arengu ning sellega kaasnenud ehitusaktiivsuse tulemusena on eelistatuimates piirkondades aga elamuehituseks sobilikud krundid otsa saamas, mistõttu arendustegevus on piirkonnas maha rahunemas. Uusehitiste püstitamine on hoogustunud ennekõike Ülenurme valla naabervallas - Haaslava vallas. Haaslava vallas esineb hulgaliselt piirkondi, kus buumiaegsel perioodil lahti mõõdetud krundid on lõpuks ostjaid leidmas.
Tartumaa elamuturu pakkumis- ning ehitusdünaamika (üksik-, kaksik- ja ridaelamud)
* 2016. aasta andmed on III kvartali seisuga
Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee
Individuaalelamu ehitamiseks kulub püsiva ehitustegevuse tulemusena enamasti üks aasta. Suur erinevus ehitus- ja kasutuslubade arvus võib tuleneda sellest, et kasutusloa puudumine ei takista mitte elamu kasutuselevõttu, vaid selle müüki (juhul, kui ostja soovib ostu finantseerida pangalaenuga). Kuna üksikelamuid ehitatakse reeglina endale, mitte müügiks, saavad paljud elamud kasutusloa teatud ajalise nihkega.
Prognoosid
Elamuturg on võrrelduna korterituruga võrdlemisi väheaktiivne, mistõttu ainuüksi lühiajalisele statistikale tuginevalt ei saa siinkohal teha pikemaks perspektiiviks olulisemaid järeldusi. Kohatised statistilised hinnakõikumised on tingitud üksikute väga kõrgete või madalate tehinguhindadega tehtud tehingutest. Ühtlasi on elamuturul tegemist hinnatasemetega, mille osas tehinguhinnani jõudmiseks on müüjad nõus tegema hinnas järeleandmisi, mistõttu reaalse tehinguni jõudes erinevad pakkumis- ning tehinguhinnad tavapäraselt kuni 10% (Arco Vara 2016. aasta statistika põhjal Tartumaal keskmiselt 5%).
Pärast 2015. aasta 1. juulist kehtima hakanud ehitusseadustikku on Eesti kinnisvaraturu lõikes muutunud keerulisemaks ennekõike elamuturg. Elamute ostmisel pangalaenuga nõuavad eluasemelaene väljastavad krediidiasutused, et elamuga seotud dokumentatsioon oleks korras (sh ehitus- ning kasutusload, ehitusprojekt ning lisaks väiksemate muudatuste tegemise korral ehitusteatis/kasutusteatis). Seadustamist vajavad ennekõike nö ebaseaduslikud ehitised, mida esineb suurel osal vanemate kinnistute puhul, kus hoovi on lisaks elamule ehitatud ka mitmeid abihooneid.
Lisaks dokumentatsiooni olemasolule ning tähtsusele on oluline ka kinnistutele ligipääs avalikult kasutatavatelt teedelt. Kinnisvarahindajatel tuleb ette hulgaliselt varasid, mille korral kinnistule ei ole juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt tagatud. Kuniks ligipääsu seaduslikult servituudi läbi aga ei ole, ei ole enamasti pangad nõus elamu ostu finantseerima.
Jättes kõrvale kommertspankade poolsed piirangud elamuturu kohatiseks täiendavaks elavnemiseks, ei ole lähitulevikus oodata Tartu linna ning Tartu lähivaldade elamuturul olulisemaid muutusi. Elamuid jäävad otsima ning ostma enamasti üle keskmist palka teenivad leibkonnad, kelle nii sotsiaalne- kui majanduslik heaolu püsib prognooside kohaselt lähiaastatel positiivne. Arco Vara hinnangul võivad eelistatuimates asukohtades nõutuima suuruse ning planeeringuga elamute hinnad lähitulevikus pisut tõusta, kuid keskmisest kallimate elamute müügiperioodide lühenemist ei ole oodata. Arco Vara statistika põhjal on Tartumaal nii üksikelamute, suvilate, paaris- kui ridamajade keskmine müügiperiood 2016. aastal olnud 272 päeva.
2017. aasta I kvartalis on kinnisvaraturu hooajalisest kulgemisest tulenevalt oodata tehingute arvu iga-aastast langust, mille juures võib mõningaid langusmomente täheldada ka hinnatasemete kujunemisel. Keskmisi hindu jäävad hoidma nii uusehitised kui kallimad järelturu objektid ning kindlasti ka senised kõrged pakkumishinnad koos kohatise kehva pakkumise struktuuriga. I kvartalis on hooajalisusest tulenevalt oodata mõningast elamute pakkumise lisandumist, mis tuleneb asjaolust, et talvisel perioodil kinnisvara soetajate huvi raugeb, mille taustal tehingute arv väheneb ja pakkumiste arv kasvab.
Kommentaarid