Tallinna ja selle lähipiirkondade korterituru ülevaade (2016. a. detsembri lõpu seisuga)

Viimastel aastatel aset leidnud kiire tehinguaktiivsuse kui ka hinnataseme kasv on tänaseks ajaks mõnevõrra hoogu maha võtnud, kuid hinnatasemete edasine kasv on endiselt püsinud. Statistilistest keskmistest lähtuvalt ei ole siiski olnud varade kallinemine kogu korteriturul enam ühtlane, nii tehinguaktiivsuselt kui tehingute koguväärtuselt on aina enam esile kerkinud Tallinna linnas uusarendustega tehtud tehingud.

Tehinguaktiivsuse kasvu võis IV kvartalis märgata ainuüksi Tallinna linna siseselt

2016. aasta IV kvartalis tehti Tallinnas 2 528 korteritehingut, mida oli 18% rohkem kui III kvartalis ja 5,4% rohkem kui 2015. aasta samal perioodil. Tallinna linna lähedastes kinnisvaraturu osas enimaktiivsetes lähipiirkondades[1] tehti aga möödunud kvartali lõikes 361 tehingut, mida oli 14% rohkem kui III kvartalis kuid 2015. aasta samaaegse perioodi osas 4,0% vähem. Tehingute arvu kasv on lähipiirkondades varasematel aastatel olnud oluliselt kiirem kui Tallinna linnas, 2016. aastal on tehingute arvu edasine kasv Tallinnas jätkunud kuid lähipiirkondades peatunud.

Detsembris tehtud korteritehingute lõikes kasvas tehinguaktiivsus sarnaselt kvartaalsetele andmetele ennekõike Tallinna linnas, lähipiirkondades jäi jõuluperioodile omaste emotsiooniostude taustal tehinguaktiivsuse kasv võrreldes novembriga üsna tagasihoidlikuks. Tallinnas tehti detsembris 937 tehingut, mida oli 19% rohkem kui novembris ja 3,8% rohkem kui 2015. aasta samas kuus. Tallinna lähipiirkondades tehti detsembris 132 tehingut, mida oli võrrelduna novembriga 1,5% vähem kuid võrrelduna 2015. aasta detsembriga siiski 18% rohkem. Lähipiirkondades on pidevalt täheldada tehingute arvu laialdast kõikumist, mis tuleneb uusehitistega seotud tehingute suurest osakaalust, kuid nii novembris kui detsembris on tehingute arv olnud sisuliselt täpselt samal tasemel.

IV kvartalis püstitati detsembris Tallinna linna uus hinnataseme tipp

Tallinna linnas kõigi korteriomanditega tehtud tehingute ruutmeetri mediaanhinnaks kujunes 2016. aasta IV kvartalis 1 599 €/m² ja aritmeetiliseks keskmiseks 1 692 €/m². Kvartalisisesel perioodil oli hinnatase võrdlemisi volatiilne - perioodil oktoobrist detsembrini erines mediaanhind 8,3% ja aritmeetiline keskmine 7,2% võrra. Laialdane hinnataseme muutlikkus tulenes detsembris kujunenud hinnatasemetest, mis osutusid seni kõrgeimateks kogu Eesti senise kinnisvaraturu ajaloos. Võrreldes 2016. aasta III kvartaliga kasvas mediaanhind 0,9% ja aritmeetiline keskmine 1,4%, millest tulenevalt oli jätkuvalt suurenenud uusarendustega[2] tehtavate tehingute osakaal. Võrreldes 2015. aasta IV kvartaliga leidis aset 6,4% suurune hinnakasv mediaani ja 8,7%-line hinnakasv aritmeetilise keskmise hinnataseme osas.

Tallinna linna lähipiirkondade hinnadünaamika on suures osas Tallinna linnaga kattuv, kulgedes pealinna kinnisvaraturuga paralleelselt pidevas ühises tempos. Lähipiirkondades kujunes 2016. aasta IV kvartalis mediaanhinnaks 1 414 €/m² ja aritmeetiliseks keskmiseks 1 337 €/m², kusjuures hinnatasemed kasvasid võrreldes III kvartaliga vastavalt 0,4% ja 1,4%. Võrreldes 2015. aasta samaaegse perioodiga kasvas mediaanhind 5,7% ja aritmeetiline keskmine 5,1%. Tallinna linna lähipiirkondade puhul moodustavad olulise mahu tehtavatest tehingutest uusarendused, mistõttu nii igakuised kui kvartaalsed hinnatasemete ulatuslikumad piirkondlikud muutused on tavapärased. Piirkondi iseloomustab perspektiivis pidev elanikkonna kasv ja kõrge ehitustegevuse aktiivsus, mis soodustab nii Tallinna ees- kui äärelinna majanduslikku ning sotsiaalset arengut, mis kajastub pikema perioodi lõikes pidevalt kasvavates kinnisvarahindades.

Tallinna linnas kujunes detsembris tehtud tehingute lõikes aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks 1 746 €/m² ja mediaanhinnaks 1 681 €/m², mis võrrelduna novembriga kasvasid vastavalt 2,8% ja 7,3%. Võrrelduna 2015. aasta detsembriga kasvas aritmeetiline keskmine 11% ja mediaanhind 8,7%. Tüüpkorterite raames on juba pikema aja vältel nii tehinguaktiivsuse kui hinnataseme kasv erinevalt uusarendustest olnud märksa aeglasem. Detsembris kujunes Tallinna linna tüüpkorterite kaalutud keskmiseks hinnatasemeks 1 474 €/m², mis oli võrrelduna novembriga kasvanud 1,9% ja 2015. aasta samaaegse perioodiga 6,7%. Erinevalt võlaõiguslikest lepingutest juba kasutusloa saanud uusarendustega tehtud tehingute osas leidis aset hinnalangus, võrrelduna novembriga 2,1% ja 2015. aasta detsembriga 3,6%. Teisisõnu, hinnatasemete kui ka tehinguaktiivsuse kasv leidis detsembris aset sisuliselt ainuüksi täiesti uute korteritega tehtud tehingute taustal.

Lähipiirkondades kujunes detsembri lõikes kõigi korteritehingute aritmeetiliseks keskmiseks 1 370 €/m² ja mediaanhinnaks 1 461 €/m². Võrrelduna novembriga kasvas aritmeetiline keskmine 2,7% ja mediaanhind 1,9%. 2015. aasta detsembriga võrrelduna kasvas aga aritmeetiline keskmine kui ka mediaanhind 11%. Hinnataset on põhiliselt üleval hoidnud uusarendustega seotud tehingud, vanema elamufondiga seotud korterite ruutmeetrihindade osas ei ole enam märgata ei tehinguaktiivsuse ega hinnataseme tavapärasest kiiremat kasvu.

Tallinna linna ning selle lähipiirkondade tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tallinna linna korteriturg korterelamute liigituse alusel

Tallinna linna kui majandusliku terviku kinnisvaraturg on küll üheselt toimiv, kuid selle moodustavad erinevad väiksemad piirkonnad, milles paiknevate korterite hinnatasemed on nii asukohast kui hoonestatuse iseloomust tulenevalt erinevad. Järgnevalt on Tallinna linna korterituru kirjeldamiseks jagatud Tallinna linna kinnisvaraturg erinevatesse eraldiseisvatesse osadesse - Tallinna linna ja selle lähipiirkondade tüüpkorterid[3] ning uusarendused.

Tallinna linna ja selle lähipiirkondade tüüpkorterite tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. IV kvartalis

* Pirita linnaosa ei ole tüüpkorterite piirkondliku vähesuse tõttu kajastatud

Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas

Tüüpkorterid paiknevad Tallinna linna näitel ennekõike magalapiirkondades nagu Lasnamäe, Mustamäe, Kristiine ning Haabersti. Sellised korterid on keskküttega ning nad paiknevad valdavalt 5-9-korruselistes 1940.-1990. aastatel ehitatud korterelamutes. Kõige vähem tüüpkortereid esineb Nõmme ning ennekõike Pirita linnaosas. Tallinna linna väliselt moodustab linnalähedastes lähipiirkondades tüüpkorteritega seotud turu põhiliselt Maardu linn.

2016. aasta IV kvartalit iseloomustas Tallinna linna tüüpkorterite turu osas võrreldes III kvartaliga mõningane nii tehinguaktiivsuse kui hinnataseme kasv. Suurenenud tehingute arv ja kõrgemad hinnad annavad siiski aimu, et hinnakasv on sarnaselt uusarendustele jätkunud ka tüüpkorterite lõikes. Olenemata selgest kasvutrendist on tüüpkorteritega seotud statistiliste näitajate kasv siiski viimastel perioodidel oluliselt aeglustunud, millest tulenevalt võib tüüpkorterite turu seisu hinnata stabiilseks.

Sarnaselt Tallinna linnale püsisid 2016. aasta IV kvartalis Tallinna linna lähipiirkondade tüüpkorterite hinnatasemed kasvutrendis, mille juures aga võis täheldada olulist tehinguaktiivsuse langust. Lähipiirkondade statistiline hinnatasemete kasv tulenes valdavalt Saue vallas tehtud tehingutest, kus hinnatase kasvas võrreldes teiste piirkondadega oluliselt rohkem. Tuginevalt ainuüksi Maardu linna andmetele on tüüpkorterite hinnataseme kui ka tehinguaktiivsuse osas aset leidnud Tallinna linnast mõnevõrra suurem hinnataseme ja tehingute arvu kasv.

Tallinna linna ja selle lähipiirkondade uusarenduste ostu-müügi tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. IV kvartalis

Allikas: Maa-amet

Eestis on valdav osa elamufondist ehitatud enne 1990ndaid ning järgnev osa peale 2000ndaid aastaid, mistõttu on väljakujunenud nii hoonestatuselt, planeeringult kui kvaliteedilt eristatav uusarenduste turusegment, mis kajastub võrreldes tüüpkorteritega ennekõike hinnatasemete erinevuses. Tallinna linna siseselt tehakse uusarenduste osas enim tehinguid 2011.-2016. aastatel valminud korterelamutes paiknevate korteritega, seevastu Tallinna lähipiirkondades aga 2001-2010 kasutusse tulnud korteritega.

Erinevalt kogu uusarendustega tehtud korteritehingute mahu kasvust võis 2016. aasta IV kvartalis juba kasutusloa saanud uusarendustega tehtud tehingute osas märgata varasemate perioodidega nii hinnataseme kui tehinguaktiivsuse langust. Sarnane trend on esinenud ka varasematel kvartalitel, millest tulenevalt on alust arvata, et uusarenduste ostjad on eelistamas juba valmisehitatutele täiesti uusi kortereid. Nii asja- kui võlaõiguslike lepingutega tehtud uusarenduste tehingute osakaal on siiski korteritehingute lõikes pidevalt suurenenud, 2016. aasta IV kvartalis moodustasid uusarendused kogu korteritehingute mahust ligikaudu 30%.

2016. aasta IV kvartalis püsis juba kasutusloa saanud uusarendustega tehtavate tehingute arv languses ka Tallinna linna lähipiirkondades, kuid erinevalt Tallinna linnast oli hinnatase siiski võrreldes varasema aastaga kasvanud. Uusarenduste hinnad kasvasid enim sarnaselt III kvartalile Rae ja Viimsi vallas, kus tehakse ühtlasi ka kõige enam tehinguid. Tehingute arv on oluliselt vähenenud Saue ja Saku vallas, sest eelnevalt müügis olnud varad on tänaseks suures osas müüdud. Nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete muutused tulenevad lähipiirkondades ennekõike üksikutest suurematest arendusprojektidest, millede müügiperioodidel avalduv mõju piirkondlikele statistilistele näitajatele on üsnagi laiapõhjaline.

Pakkumise ja nõudluse dünaamika

Kinnisvarahinnad on viimastel aastatel olulises mahus kasvanud, seda Tallinnas ligi kaks korda kiiremini kui tehinguaktiivsus. Elamispindu soetavad tarbijad on pakkumiste laialdasest valikust tulenevalt muutunud ostuotsuste langetamisel kaaluvamaks, kuid korterite müügiperioodide pikenemist ei ole sealjuures veel täheldada. 2016. aastal oli Arco Vara statistikale tuginevalt Tallinnas ja selle lähipiirkondades keskmiseks korteri müügiperioodiks 206 päeva ehk ligikaudu 7 kuud. Turul on hinnanguliselt piisavalt pakkumisi, et rahuldada olemasolevat nõudlust.

Tarbijad on viimastel aastatel hakanud taas eelistama linnalähedasi piirkondi - esiteks seetõttu, et pinnaühikuhinnad on odavamad ning lisaks, et linnalähedastes piirkondades on elukoha soetamisel tegemist rohkemaga kui pelgalt elukohaga. Eelistatakse projekte, mis lisaks üldisele ehituskvaliteedile ning vastuvõtlikule hinnale suudavad samaaegselt pakkuda terviklikku sotsiaalmajanduslikku kui  looduslähedast elukeskkonda. Uusarenduste osas on turusügavus sealjuures piirkonniti erinev - keskuses eelistatakse väiksematoalisi kortereid ning linnast eemal 3- ja 4-toalisi kortereid. Tuginedes nii 2016. aasta III kui IV kvartali andmetele, on aga tehinguaktiivsus Tallinna linna lähipiirkondades jahtumas.

Viimastel aastatel trendiks saanud hinna- ning tehinguaktiivsuse kasvu on saatnud ka kasvav pakkumiste arv. 2016. aasta III kvartali lõikes oli kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel korterite pakkumiste arvu kasv Harjumaal jäänud pidama. Pakkumiste arvu langus jätkus ka IV kvartalis, tehes seda igakuiselt võrrelduna möödunud kuudega ligikaudu 2% kuus. 2016. aastal langes pakkumiste arv 2,5% võrra, mille taustal pakkumispõhised hinnad kasvasid 4,6%. Olenemata, et pakkumiste arv oli aastasiseselt pidevalt kasvanud, ei ole hinnatasemete muutustes siiski võimalik olulisi langusmomente seni täheldada, kuid pakkumiste arvu tase on kindlasti hinnatasemete kasvu peatanud.

Keskendudes tulevikus turuletulevatele uusarendustele, on Tallinna linnas ennekõike oodata 3-5-korruseliste ning 6-8-korruseliste korterelamute valmimist ning nende ehitamisega alustamist. Väljastatud ehituslubade arv oli 2015. aastal viimaste aastate kõrgeim, kusjuures sarnases mahus on eluruumide ehitamiseks oodata ehituslubade väljastamiseks ka 2016. aastal. Reaalset ehitustegevust siiski alustatakse oluliselt vähemate projektide puhul, mistõttu osa arendusi jäävad kas realiseerimata või hakatakse ehitustöid läbi viima hiljem kui on ehitustööde alustamisest omavalitsusele teatatud. Tuginedes väljastatud ehitus- ning kasutuslubadega seotud andmetele, on ehitusaktiivsus lähitulevikus pidurdumas.

Vaadates ehitamisele minevate eluruumide pindalalist struktuuri, esineb 1-2-korruseliste korterelamute puhul trend, mis kujutab endast korterite keskmise pindala kasvamist. Arendajad on asunud täitma tarbijate ootusi soovitavate korterite puhul - tarbijad eelistavad väiksemates korterelamutes avaramaid ning suuremaid kortereid. 3-5-korruselistes korterelamutes on seevastu ehitatavate korterite keskmised pindalad vähenemas, mida tehakse valdavalt eeldusel, et pindalalt väiksemate korterite puhul on ruutmeetri hinnad kallimad ning ühtlasi on väiksemad korterid likviidsemad, sest väiksusest tulenevalt muutuvad korterid rohkematele tarbijatele taskukohasemaks.

Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ja ehitusdünaamika Harjumaal

* 2016. aasta on III kvartali seisuga

Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee

Prognoosid

Tallinna linnas ning selle lähipiirkondades on pärast 2008. aasta majanduskriisiga seotud sündmusi eluotstarbeliste kinnisvarade hinnad olnud alates 2009. aasta teisest poolest pidevas kasvutempos. Elanikkonna majandusliku kindlustunde taastudes ja makromajanduslike näitajate paranedes hakkas nii 2013ndal kui 2014ndal aastal nõudlus uute elamispindade järele oluliselt kasvama, mistõttu nimetatud aastail oli hindade kasvutempo tavapärasest märksa kiirem. Käesolevaks ajaks on nii Eesti kui Tallinna linna hinnatasemed ületanud aastatetagused tipptasemed, mida võib siiski vahepealset inflatsiooni arvestamata hinnata nii ajaloolise kui statistilise tähtsusega sündmuseks.

Varasemalt pidevast uusarenduste lisandumisest tingituna ohtlikult kiiresti kasvava pakkumiste arvu saatel on aga Tallinna siseselt tehingute arv kui ka hinnatasemed edasi kasvanud. Pakkumiste arvu tase oli 2017. aasta alguseks jõudnud samale tasemele kui 2016. aasta samal ajal. Arendajate vaheline konkurents on turul loonud olukorra, kus korterite senine hinnakasv on mõnevõrra pidurdunud. Kiire pakkumiste arvu languse taga võib aga tekkida olukord, kus sobilikud arenduskrundid on arendajate jaoks liialt kallid, mis soodustab kas edasist Tallinna sisest hinnakasvu või viib arendused linna lähipiirkondadesse. Viimane on tõenäolisem, sest eluasemelaenu taotlemisega seatud tingimuste taustal ei saa korterite tehinguhinnad enam lõputult kasvada. Erasektori tellimuste mahu kasvu ei prognoosi lähitulevikuks ka Eestis tegutsevad suuremad ehitusettevõtted.

Arendusprojektide valik on ostjatele võrdlemisi lai, millest tulenevalt on halvema kvaliteediga ja asukohaga objektide puhul märgata pikemaid müügiperioode ja madalamat ostuhuvi. Võimalike ülekaalukate riskide tekkimist ei ole siiski kogu arendusvaldkonnas oodata, sest madalate intressidega seotud keskkonnas on arendajatel olemasolevaid laene vajadusel kergem refinantseerida, tasuda kõrgemaid intressimakseid või peatada ehitamisel oleva objektiga seotud tööd sobilike turutingimuste saabumiseni. Arendusprojektidega seotud laenude lõikes on võrreldes möödunud buumiaegse perioodiga oluliselt madalamad intressid, mistõttu hinnadünaamikas tekkiv nõudluse ning pakkumise vahekorrast tulenev elastsus ei pruugi kuigi kiire olla tekkima, millest tulenevalt võib negatiivsete stsenaariumite korral kujunev langusperiood osutuda üsnagi sujuvaks.

Eesti elanike säästud ja hoiused on oma mahult seni kasvanud üsna jõudsalt mille tulemusena on hakatud tegema investeeringuid ennekõike üüriturule panustades. Uusarenduste kortereid on hakanud üsna palju liikuma üüriturule, mis võib hakata kujundama Tallinna linna üüriturul kvaliteedi ning hinnataseme vahelist suhet. Massilise investeerimisaktiivsuse tõttu võivad vanemad järelturu korterid oma hinnatasemet endiselt hästi hoida, olenemata, et laiema profiiliga investorid on kasvavatest hindadest tuleneva tootluse vähenemise tõttu oma portfellitäiendamise edasi lükanud. Üürikorterite tootluse kasvu ei saa lähiajaks prognoosida, üüriturule lisanduvate uusarenduste tõttu võib statistiliselt keskmine üürihind küll kasvada, kuid nii inflatsioon kui intressid püsivad siiski endiselt madalal tasemel. Madalaima riskiga investeeringuks võib endiselt pidada väikeseid korterid (kööktoad, möbleeritud toad, üürimajad jmt), mis säilitavad nii oma nõudluse kui ka hinnataseme üürihindade lõikes. Tallinna linnas on odavate, väikeste ning funktsionaalsete üüripindade järele sarnaselt mitmetele suurlinnadele pidev nõudlus, mida toetab pidev Tallinna ning Tallinna lähipiirkondade elanikkonna kasv.

Tuleval aastal on oodata inflatsiooni kasvu kiirenemist ja senise palgakasvu võrdlemisi kiire kasvu aeglustumist, mille taustal on oodata kinnisvaratehingute arvu mõningast vähenemist. Väheneva tehinguaktiivsuse tõttu on oodata müügiperioodide osalist pikenemist, tehinguteni jõudmiseks hakkab aina enam lugema kinnisvarabüroode müügialane professionaalsus. Tehingute arvu kasvu pidurdumist on pikemas perspektiivis oodata ka Harjumaale ja Tallinnasse migreerumise vähenemise taustal. Eestlaste laenujäägi kasvutempo on sissetulekute kasvust olnud endiselt aeglasem, mistõttu laenukoormuse vähendamise soov kui ka omavahenditest seni kõrge finantseerimistase tõenäoliselt püsib.

Kõige enam jäävad endiselt laenu võtma 26-30-aastased noored. Suurimateks laenuvõtjateks on olnud 30ndates tarbijad, millest tulenevalt on uusarenduste turg keskendunud põhiliselt 30-40-vanustele ostjatele. Kuni 1500 € kuus teenivad leibkonnad jäävad endiselt soetama tüüpkortereid ja üle 1500 € teenivad leibkonnad seni valdavalt 2000.-2016. aastatel ehitatud kortereid. Uute korterite ostjateks on enamasti üle 2000 € kuus teenivad leibkonnad, kuid kõrgema sissetulekuga elanike huviorbiidis on juba ka vanemad üürikorteriteks sobivad varad. 

Lähitulevikus on tõenäoliselt oodata turul võrdlemisi stabiilset olukorda, mille taustal võivad nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete muutusi hakata potentsiaalset kujundama pigem rahvusvahelised sündmused. Eesti pangandussektorit võib ohustada ennekõike Rootsi kinnisvaraturul toimuv, sest Eesti eraisikute laenuturust moodustavad ligi 72% Rootsi pangad. Rootsi kinnisvaraturu kasvufaasi pöördudes võidakse ressursid suunata ennekõike kodumaise turu stabiliseerimisele, mistõttu võivad Eestis kinnisvaraostuga seotud finantseerimistingimused mõnevõrra muutuda. Lisaks Eesti laenuturuga otseselt seotud sündmustele tasuks tähelepanu hoida ka Euroopa Liidu pankade ja riikidega seotud majanduslikel sündmustel.

Tallinna linna ning selle lähipiirkondade korterituru prognoos järgnevaks poolaastaks

2017. aasta I kvartalis on ennekõike oodata iga-aastast kinnisvaraturu jahenemist, mida saadab hooajaliselt langev tehingute arv ja mõningal määral langev hinnatase. 2016. aasta jaanuaris langes tehingute arv Tallinna linnas võrreldes möödunud kuuga 39% ja mediaanhind 6,4%. Möödunud aasta teises pooles pidevalt langenud pakkumiste arvule on oodata mõningast pakkumiste lisandumist uute arendusprojektide näol. Laialdane uusarenduste pakkumiste hulk jääb endiselt pidurdama hinnataseme kiiret kasvu nii uusarenduste endi kui järelturu varade osas nii pakkumis- kui reaalse tehinguhinna põhiselt. Hinnatasemed on küll oluliselt kasvanud, kuid kodu soetavatel inimestel on elukoha soetamiseks ideaalne aeg - turul valitseb väga mitmekesine pakkumine, mille moodustavad valdavas osas kvaliteetselt ehitatud elamispinnad.

[1] Tallinna linna lähipiirkonnad on käesolevas turuülevaates käsitletavad kui administratiivse Tallinna ümbruskaudsed tehinguaktiivsuselt aktiivseimad piirkonnad - sellisteks piirkondadeks on siinkohal Harku, Saue, Saku, Rae, Viimsi vallad ning Maardu linn

[2] Uusarenduse all käsitletakse käesolevas turuülevaates kortereid, mis paiknevad korterelamutes, millede esmane kasutuselevõtuaasta jääb aastatesse 2001-2017

[3] Tüüpkorterite all käsitletakse käesolevas turuülevaates kortereid, mis paiknevad korterelamutes, millede esmane kasutuselevõtuaasta jääb aastatesse (enne) 1939 - 2000