Vara hindamine on majandusteaduslik distsipliin, kinnisvara hindamine on osa sellest. Läbi reguleeritud hindamisprotsessi jõutakse vara tänase väärtuseni. Vara väärtus tugineb vara kasulikkusele, see väljendab vara võimet rahuldada inimeste soove ja vajadusi.
Hindamise protsessi reguleerib Eesti Vabariigis kehtiv vara hindamise standard EVS 875, mis on koostatud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu standardite töörühma poolt koostöös Eesti Standardikeskusega ning mille rahastajaks on Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium.
Ärikinnisvara hindamine teostatakse peamiselt finantsaruandluse eesmärgil, laenamise eesmärgil või kinnisvara võõrandamisel, ostu-müügi tehingu nõustamisel või sundvõõrandamisel. Tulenevalt Raamatupidamise Seadusest on iga Eesti Vabariigis tegutsev juriidiline isik kohustatud kajastama bilansis olevat kinnisvara kas õiglase väärtuse meetodil või soetusmaksumuses. Esimesel juhul peab ettevõte igal aastal veenduma, et kinnisvarainvesteeringud oleks kirjas õiglase väärtusega. Teisel juhul kehtib reegel, mille järgi ei või vara bilansiline maksumus ületada selle turuhinda. Praktikas leidub hulgaliselt ettevõtteid, kelle bilansis oleva kinnisvara väärtus ei ole vastavuses tegelikult turul valitseva olukorraga, mis tähendab, et majandusaastaaruandes kajastatud tulemused ei peegelda täielikult ettevõttes valitsevat olukorda. Peamisteks põhjusteks, miks ei teostada ärikinnisvara ümberhindamisi, on ettevõtjate vähene teadlikkus hindamisprotsessist, selle maksumusest ja aja kulust.
Bilansis oleva kinnisvara ümberhindamisel soovitame alati pöörduda kutselise hindaja poole. Hindajatele väljastab kutsetunnistusi Sihtasutus Kutsekoda koostöös Eesti Kinnisvara Hindajate Ühinguga. Kutseline hindaja omab vajaminevat kompetentsi hindamisprotsessi läbiviimiseks. Eksperthinnangu tellimisel on kõige olulisem seada koostöös kutselise hindajaga korrektne lähteülesanne. Lähteülesandes määratakse ära väärtuse liik, mida soovitakse leida. Peamiselt leiavad hindajad läbi analüüsi kinnisvara turuväärtust. Vähem puutuvad hindajad kokku investeeringuväärtuse, õiglase väärtuse, eriväärtuse, sünergilise väärtuse, maksustamisväärtuse või hüvitusväärtuse hindamisega. Kui lähteülesanne on valesti seatud, siis ei pruugi hindamisearuanne sisaldada kõike vajalikku vara bilansis kajastamiseks.
Teine oluline etapp on sisendite kogumine ja analüüs. Hindajad vajavad vara omanikult andmeid, mis kirjeldavad varaga seotud tulusid ja kulusid. Peamiseks tuluks, mida analüüsitakse, on konkreetse vara üüritulu, mida võrreldakse turul olevate analoogsete varade keskmise üürimääraga. Teise osa sisenditest moodustavad kuludega seotud näitajad nagu maamaks, kindlustusmakse, hoonete haldamisega ja hooldamisega seotud kulud. Vajadusel tuleb vara omanikul esitada hindajale hoonestusega seotud materjalid nagu näiteks lepingud, pinnaplaanid, kommunaalarved, renoveerimiskulu dokumendid vms. Kui nimetatud sisendid ja materjalid on esitatud, siis on hindaja võimeline läbi viima hindamisportsessi iseseisvalt. Keskmiselt võtab ühe ärikinnisvara eksperthinnangu koostamine aega 2 – 5 tööpäeva peale vara ülevaatuse teostamist. Konkreetne töötundide arv sõltub hinnatava kinnisvara keerukusest ja andmete kättesaadavusest.
Hindamismeetodi valik sõltub sellest, kuidas sarnaste varadega tavaliselt turul kaubeldakse. Kui potentsiaalseteks ostjateks on eelkõige kinnisvarainvestorid, kasutatakse enamasti tulumeetodit. Kui sarnane vara ostetakse pigem enda tarbeks, kasutatakse ärikinnisvara hindamisel võrdlusmeetodit. Mõlema meetodi rakendamine on võimalik vaid juhul, kui on saada piisavalt andmeid vabaturutehingute kohta.
Ärikinnisvara hindamise teenuse hind sõltub suuresti vara olemusest. Keskmiselt jäävad turul olevad teenustasud vahemikku 500€ – 2 000€, millest madalamas hinnaklassis on tüüpvarad nagu näiteks kontorid, väiksemad lao – ja tootmishooned ning väiksemad kaubanduspinnad. Kõrgemasse hinnaklassi jäävad suuremad lao- ja tootmishooned, kinnistud mitme erineva sihtotstarbega hoonetega jms. Hindamisega seotud kulusid on võimalik optimeerida kui olla lojaalne ühele hindajale läbi mitme aasta, sest antud juhul on hindaja teadlik vara erisustest ning reaalne töötundide maht on oluliselt väiksem kui teisel hindajal, kes peab ennast kurssi viima vara iseloomulike omadustega.
Kuidas valida ärikinnisvara hindajat?
Ärikinnisvara hindaja valimisel on oluline olla veendunud, et hindamisprotsessi läbiviiv hindaja omab kompetentsi antud toiminguks. Kutsetunnistus on kindlasti üks hea indikaator. Eesti kinnisvara turul suudavad enamus suurematest ja tuntumatest kinnisvarafirmadest tagada nõutava asjatundlikkuse, omades piisavat hulka turuandmeid ning pädevat inimressurssi.
Teine tegur millest võiks lähtuda on indiviidi ehk hindaja tööstiil ja põhjalikkus. Nagu kõigis ärisektorites, samuti ka hindamisvaldkonnas, on olulisel kohal hindaja isikuomadused ja suhtumine oma töösse. Antud tegurid mõjutavad hindamisprotsessi kvaliteeti ehk kuidas hindaja andmeid kogub, analüüsib ja esitab.
Lisaks sellele omab hindaja peale igat hindamisprotsessi piisaval hulgal informatsiooni, et nõustada ärikinnisvara omaniku, kuidas tagada hinnatava vara kestlikkus tulevikus ning anda soovitusi kinnisvara kasutamise kohta lähtudes parima kasutuse ja kestlikkuse põhimõtetest. Samuti suudetakse peale hindamistoimingu läbiviimist arvutada hinnatava vara parenduste või osaliste rekonstrueerimiste mõju vara turuväärtusele ehk leida investeeringute optimaalne punkt.
Kommentaarid