Talvise perioodi edasise kulgemise vältel on Viljandi maakonna elukondlikul kinnisvaraturul oodata võrreldes möödunud kuudega ennekõike tehinguaktiivsuse edasist alanemist, mis tuleneb kinnisvaraturu hooajalisest käitumisest. Viljandi linnas on viimaste aastate vältel korteri- ja elamuturul kõrgeim tehingute arv olnud sarnaselt teistele suurematele keskustele valdavalt III kvartalis, mille järgselt on tehinguaktiivsus kuni järgneva aasta II kvartalini stabiilselt taandunud. Kõigi eelduste alusel on eesolevatel perioodidel oodata võrdlemisi sarnaste trendide jätkumist. Olenemata kinnisvaraturul aktiivsuse hooajalistest muutustest on nii korteri- kui ka elamuturul oodata hinnataseme osas lähikvartalitel mõõduka kasvutrendi jätkumist. Kõrgema aastataguse võrdlusbaasi ning järk-järgult alaneva nõudluse tõttu võib aga lähitulevikus tõenäoliselt oodata nii Viljandi linna kui ka kogu maakonna korteri- ja elamuturul mediaanhinna kasvu aeglustumist. 2020. aasta korterituru hinnastatistikat asuvad kõige enam tõenäoliselt taas mõjutama üksikud tehingud uute korteritega, kuna arendustegevus on Viljandis sarnaselt mõnele teisele Eesti väikelinnale hoogustunud. Korteri- ja elamutehingute arvu edasist kasvu jääb keskpikas vaates pidurdama ennekõike kehv pakkumise struktuur, kasvanud pakkumishinnad, negatiivne iive, negatiivne rändesaldo ning piirkondliku elanikkonna vananemine ja elanike arvu tasakaalukas vähenemine.
Hooajalistest teguritest tulenevalt on elamuturul olnud 2019. aasta sügisest märgata pakkumiste arvu langusele pöördumist, mis asub kõigi eelduste alusel taas kasvama 2020. aasta I kvartalis. 2019. aasta vältel on Viljandi linna korteriturul pakkumiste arv stabiliseerunud tehingute arvu taustal marginaalselt suurenenud, kuid üldplaanis püsib lähitulevikus järelturul pakkumine suhteliselt sarnane nagu varasemal kahel aastal. Pakkumisse on hiljaaegu asunud lisanduma üha enam uusi kortereid, mis on tõstmas nii pakkumiste koguarvu kui ka keskmist pakkumishinda, andes sageli veidi vale ettekujutuste korteriturul esinevast tegelikust pakkumishinnast. Kuna elamuturg allub hooajalistele teguritele veidi enam kui korteriturg, võib 2020. aasta alguses täheldada elamuturul tõenäoliselt tehinguhindade mõnevõrra kõrgemal tasemel püsimist kui 2019. aasta IV kvartalis, kuna talvisel perioodil väheneb ennekõike kehvemas seisukorras elamutega tehtav tehingute arv.
Varade müügiperioodide olulist pikenemist ei ole hiljaaegu olnud täheldada, turuväärtusega hinnastatud varade müügitempo on püsinud suhteliselt sarnasel tasemel nagu aasta tagasi, seda nii korteri- kui ka elamuturul. Hinnataseme osas arvestatavat kauplemist ning pikemaid müügiperioode on märgata peamiselt pangalaenuga ostjatega seotud tehingute osas. Kuna korterituru kasv on 2018. aastast pöördunud languseks ning kõigi eelduste alusel ei ole 2017. aasta turuaktiivsuse taseme ületamist enam tõenäoliselt oodata ka järgnevatel perioodidel, tuleb pakkumiste arvu kasvule pöördumisest tulenevalt arvestada aga peatselt müügiperioodide pikenemisega, taandudes senise keskmiselt kuni 6-kuulise müügiperioodi juurest kuni varasemalt tavapäraseks peetud 5 kuni 8-kuulise müügiperioodini. Elamuturule jõuavad korterituruga sarnased trendid mõningase viitajaga, mistõttu ei saa veel korteriturul aset leidvaid muutusi elamispindade turule kui tervikule üldistada. Arvestadest senise turuaktiivsuse vahepealse languse ulatust ennekõike korteriturul, on pakkumiste arvu edasine oodatud kasv jäänud vähemalt Viljandi linnas veel 2019. aasta vältel siiski võrdlemisi tagasihoidlikuks.
Demograafilistest teguritest tuleneva varasema leibkondade arvu pideva kasvu juures on sarnaselt teistele Eesti piirkondadele olnud märgata nooremapoolsete tarbijate laialdast osalemist omandi- ja üüriturul. Võrdlemisi kiirelt kasvanud korterihindade, kuid samaaegselt üsna kõrge majandusliku kindlustunde taustal on sagenenud noorte seas oma laenuvõimekuse ebaadekvaatne hindamine, mille juures on igapäevaselt tehinguid laenutaotlemisega seotud tingimuste tõttu ära jäämas. Kallinenud korterihindade kõrval on üksikelamute vastu huvi vahepealsel perioodil märgatavalt suurenenud, kuid pakkumise struktuur on endiselt võrdlemisi kehv ning sobilike pakkumiste hinnad ei ole sageli ostjaskonnale vastuvõetavad, seda ennekõike maakonnakeskuses. Passiivne ostuhuvi on ennekõike uusehitiste osas hinnaklassis 120 000 - 150 000 eurot, mida aga turul ei ole piisavalt pakkuda. Madalamast hinnaklassist tulenevalt on hooajati kasvanud ostuhuvi maamajade vastu, kuid tihti pesemisvõimaluse puudumise ja elamute kehva seisukorra tõttu ei ole kommertspangad sageli nõus vastavate varade ostu finantseerima. Järelturul tervikuna jäävad likviidsuse kasvu takistama jätkuvalt aktuaalsed probleemid juurdepääsuservituutide puudumise või tagantjärele seadustamist vajavate ehitustööde tõttu, mis takistavad varade soetamist eluasemelaenuga.
Lähitulevikus on korteriturul oodata üksikute arendusprojektide lisandumist, seda ennekõike müügiks ehitamise eesmärgil. Analüüsides turule toodud ja tuua soovitavaid arendusprojekte, on suhteliselt ebatõenäoline, et pangalaenu abil kinnisvara soetavad isikud on võimelised kõiki vastavaid uusi kortereid pakutavalt hinnatasemelt soetama, seda vähemalt tänases turusituatsioonis. Tarbijaskonna huvi nii uusehitiste, renoveeritud korterite ja ühtlasi rekonstrueeritud korterelamutes paiknevate eluruumide osas püsib aga endiselt üsna kõrge. Üüriturul on pakkumiste arv 2019. aasta vältel taas veidi suurenenud ning üürikorterite üürileandmise perioodid ei ole seetõttu enam lühenenud. Samaaegselt on 2018. aastal aset leidnud tempokas üürihindade kasv olnud aga ainuüksi ajutine, sest 2019. aastal ei olnud enam märgatavat üürihindade kasvu täheldada. Arvestades, et Viljandi linna kavandatakse lähitulevikus veel vähemalt üks üürielamu ning 2018. aastal kasvasid üürihinnad pea 10% võrra, jääb 2020. aastal üürihindade kasv tõenäoliselt üsna marginaalseks.
Üürikorterite tootlus on seni võrreldes teiste Eesti väikelinnadega olnud Viljandis mõnevõrra kõrgem, mistõttu kinnisvarade jätkuvat kallinemist võiks perspektiivis siiski pidada veel vastuvõetavaks. Jätkuvalt on üüriturul nõudluse püsimist oodata tootmisettevõtete lubadustest luua uusi töökohti, mis tasakaalustab tänases turusituatsioonis üüriturult omanditurule siirdujate poolset üürikorterite nõudluse vähenemist. Lühiajaliselt võib märgata ka 2- ja enamatoaliste üürikorterite osas nõudluse mõningast kasvu just omanditurul kasvanud hindade tõttu, sest pakkumishinnad on suurele osale ostjaskonnast muutunud kättesaamatuks ning ostuotsuseid on sageli edasi lükatud. Kinnisvarade üldise hinnakasvu aeglustumise, kuid pideva palgakasvu jätkumise tingimustes võivad siiski sarnased trendid püsida ainuüksi ajutiselt. Ärikinnisvara osas jäävad väikeettevõtete puhul kaubanduspindade soetamist takistama kommertspankade poolsed piirangud perspektiivis kahaneva elanikkonnaga piirkondadesse investeerimisel.
Sarnaselt teistele Eesti piirkondadele on viimaste aastate vältel asunud Viljandi maakonna elanike arv stabiliseeruma, mis on ajutiselt peatanud elanikkonna väljavoolu pealinna ja välismaale. Rahvastiku pidevast vananemisest tulenevalt on aga maakonnas tervikuna oodata pakkumiste mõningast lisandumist ennekõike elamuturul ja vanema põlvkonna elanike maakonnakeskusesse kolimise tulemusena nõudluse püsimist väiksemate ja madalama korruse korterite osas. Demograafilistele näitajatele tuginevalt jäävad lähiaastatel elukondlikul kinnisvaraturul nõudluse taset siiski hoidma ennekõike nooremapoolsed tarbijad. Pikemas väljavaates ei ole aga eratarbimisega seotud kulutuste kasvamise, senise kiirelt kasvanud sissetulekute kasvutempo osalise aeglustumise, tööpuuduse mõningase kasvamise, kuid suhteliselt sarnaste laenuturu tingimuste püsimise juures oodata enam järelturul tehinguaktiivsuse ega ka hinnataseme märkimisväärset kasvu.
2020. aastal on oodata Viljandi maakonna korteriturul sarnaselt varasemale kahele aastale hinna- ja tehinguaktiivsuse kasvutempo taandumist ennekõike väheneva nõudluse tõttu, mille juures turuaktiivsus võrreldes 2019. aastaga püsib sarnasel või mõnevõrra madalamal tasemel ning mediaanhinna kasv püsib maakonnakeskuses veel tõenäoliselt lähi kvartalitel 2 - 3% juures, kuid selle lähiümbruses valdavalt 3 - 5% vahemikus. Elamuturul püsib 2020. aastal turuaktiivsus tõenäoliselt madalamal tasemel kui 2019. aastal, kuid siiski analoogne 2017. aastaga, mil tehingute arv vahepeal taandus. Elamuturul on korteriturule mõningase viitajaga 2019. aastal hinnakasv ajutiselt kiirenenud, mis on aga 2019. aasta IV kvartalist asunud ootuspäraselt aeglustuma. Erinevalt möödunud aastatest on elukondlikku kinnisvaraturgu asunud vähemalt korteriturul järelturu osas soodustama Eesti väikelinnades taaskordne ostujõu kasv. Arvestades Eesti elukondliku kinnisvaraturu ning piirkondliku korterituru edasisi arengutrende, ei prognoosita siiski 2020. aastaks sarnaselt eelnevale aastale enam tõenäoliselt turuaktiivsuse ega ka märgatavat hinnataseme kasvu. Eesti väikelinnades on erinevalt Tallinnast ja Tartust turuaktiivsuse alanemine korteriturul aset leidnud juba oluliselt varem, sest senine kasvutsükkel on olnud tunduvalt pikem kui eelnev, mille vältel on elamispindade turg asunud väikestes piirkondlikes keskustes ennast nõudluse poolest ammendama.
Allikas: Mihkel Eliste turuanalüüs
Kommentaarid