Harju maakonna korteriturul tehtavatest tehingutest moodustavad valdava osa Tallinna linnas ning selle lähipiirkondades tehtavad tehinguid. Tallinnast väljaspool tehakse enim tehinguid linnaäärsetes valdades - Rae, Saue, Viimsi, Harku kui ka Saku vallas. Lisaks linnaäärsetele valdadele tehakse lõviosa tehingutest ka Tallinna lähedastes satelliitasumites, milledeks on Harjumaal paiknevad linnad - Maardu, Kehra, Keila, Saue, Loksa ning Paldiski linn. Kinnisvarahinnad on maakonnas tugevalt mõjutatud Tallinna linna või selle suuremate satelliitasumite kaugusest ning olulisemate linnast väljuvate magistraalteede lähedusest.
Nii tehinguaktiivsus kui hinnatase püsis IV kvartalis endiselt kasvutrendi
2016. aasta IV kvartalis tehti Harjumaal 3 109 korteritehingut, mida oli 8,0% rohkem kui III kvartalis. Kvartali siseselt kujunes korteritehingu aritmeetiliseks keskmiseks hinnaks 1 579 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 524 €/m2, mis olid võrrelduna III kvartaliga kasvanud vastavalt 1,5% ja 1,0%. Võrrelduna 2015. aasta sama ajaga tehti IV kvartalis 3,1% rohkem tehinguid, mille juures aritmeetiline keskmine ruutmeetrihind kasvas 9,4% ja mediaanhind kasvas 7,1%.
Tervikuna on Harjumaa korteriturul nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemete muutused otseses seoses Tallinna linna kinnisvaraturul toimuvaga. Keskuses aset leidvad muutused kanduvad mõne aja jooksul edasi väiksema asutustihedusega piirkondadesse. Sarnaselt Tallinnale on ka maakonnas tervikuna märgata nii tehinguaktiivsuse kui hinnataseme senise kiire kasvu aeglustumist.
Detsembris tehti Harjumaa korteriturul tervikuna 1 145 tehingut, mida oli 16% rohkem kui novembris ja 6,2% rohkem kui 2015. aasta samas kuus. Tehtud tehingute aritmeetiliseks keskmiseks hinnaks kujunes detsembris 1 633 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 593 €/m2. Aritmeetiline keskmine oli võrrelduna novembriga kasvanud 3,0% ja mediaanhind 5,3%. Võrrelduna 2015. aasta detsembriga kasvas aritmeetiline keskmine 10,8% ja mediaanhind 6,8%.
Tehinguaktiivsuse kasv oli võrreldes novembriga äärmiselt kõrge, mis tulenes ennekõike jõuluperioodile omasest iga-aastasest tehinguaktiivsuse hooajalisest kasvust. Tehinguaktiivsus kasvas siiski valdavalt ainult Tallinnas, maakonnasisestes piirkondades tehti võrreldes novembriga 7,4% rohkem tehinguid. Jõulukuule omaste emotsiooniostude taustal aga maakonnas tervikuna korteritehingute hinnatasemed erinevalt Tallinnast kuigi palju ei kasvanud, mediaanhinna muutustest lähtuvalt on siiski näha, et korteritehinguid tehakse aina kasvavatel hinnatasemetel. Tehinguaktiivsuse pidev kasv on stabiliseerunud, hinnatasemete kasv on tingitud nii kasvavatel hinnatasemetel tehtud tehingutest järelturu korteritega kui ka maakonnakeskuse välistest uusarendustest.
Harjumaa ning Tallinna linna tehinguaktiivsus ning hinnadünaamika perioodil 2006-2016
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Harjumaa korteriturg valdade lõikes
Harjumaa korterituru moodustavad ennekõike kinnisvaraturu mõistes aktiivseimad piirkonnad, milledest oluliseima osa moodustavad linnad eesotsas Tallinnaga ning seejärel Harjumaa vallad. Järgnevalt on Harjumaa korterituru kirjeldamiseks jagatud Harjumaa kinnisvaraturg erinevatesse eraldiseisvatesse osadessee - Harjumaa vallad ning Harjumaa linnad.
Harjumaa valdade korterituru tehingute arvu- ning hinnadünaamika 2016. a. IV kvartalis
|
Vald * |
Mediaan (€/m2) |
Mediaani muutus võrreldes eelmise kvartaliga |
Mediaani muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga |
Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga |
Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga |
|
Anija |
572 |
44,9% |
44,5% |
45,5% |
6,7% |
|
Harku |
1 409 |
10,5% |
11,7% |
42,9% |
21,2% |
|
Jõelähtme |
1 211 |
-7,2% |
11,8% |
-20,0% |
-11,1% |
|
Keila |
295 |
-41,7% |
-46,1% |
26,7% |
18,8% |
|
Kiili |
1 142 |
- ** |
-16,3% |
200,0% |
-18,2% |
|
Kose |
458 |
87,2% |
-7,9% |
-6,7% |
-30,0% |
|
Kuusalu |
458 |
-18,7% |
20,1% |
30,0% |
30,0% |
|
Nissi |
208 |
-2,1% |
36,4% |
-28,6% |
-50,0% |
|
Raasiku |
857 |
-25,5% |
5,1% |
30,8% |
112,5% |
|
Rae |
1 506 |
3,8% |
0,9% |
4,8% |
-15,4% |
|
Saku |
1 250 |
-18,5% |
26,7% |
-52,4% |
25,0% |
|
Saue |
1 506 |
3,9% |
6,8% |
44,4% |
116,7% |
|
Vasalemma |
166 |
118,1% |
624,2% |
0,0% |
-57,1% |
|
Viimsi |
1 494 |
0,8% |
3,8% |
-4,2% |
-30,6% |
* Vallad, milledes tehti alla 5 korteritehingu, ei ole tabelis kajastatud
** Piirkonnas on varasemalt tehtud statistika avaldamiseks liialt vähe tehinguid, mistõttu andmeid ei ole siinkohal kajastatud
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
Harjumaal paiknevate valdade lõikes on korterituru mõistes kõige aktiivsemad piirkonnad ennekõike Tallinna linna vahetus läheduses asuvad vallad. Sellisteks valdadeks on Harku, Viimsi, Rae ning Saue vald, mida kõiki iseloomustab Tallinna linna lähedune valglinnastumine ning ehitustegevuse aktiivsus. Vastavates valdades paikneb Tallinna välistel aladel Harjumaal elamufondi kohta kõige enam uusarendusi, teisi Harjumaa valdasid iseloomustavad korterituru poolest enamjaolt perioodil 1940.-1990. aastatel ehitatud korterelamud.
Valdade lõikes teostatud tehingute arvu ega mediaanhinna osas ei saa erinevalt Harku, Rae, Viimsi ning Saue valla osas põhjalikemaid järeldusi kinnisvaraturul toimuvast teha, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.
Harjumaa korteriturg linnade lõikes
Harjumaal paiknevate linnade lõikes on korterituru poolest lisaks Tallinna linnale enimaktiivne Maardu linn, mis tuleneb ennekõike linna suurusest ning Tallinna vahetust lähedusest. Teistes Harjumaa linnades on nii üleüldine kinnisvaraturg kui korteriturg spetsiifilisemalt võrreldes Tallinna linnaga ning selle lähipiirkondadega võrdlemisi väheaktiivne. Valdavalt moodustavad Harjumaa väikelinnade korterituru 1940.-1990. aastatel ehitatud korterelamutes paiknevad korterid, üksikuid uusarendusi on märgata Keila, Maardu ning Saue linnas, kuid nendega tehakse võrdlemisi vähe tehinguid.
Harjumaa linnade korterituru tehingute arvu- ja hinnadünaamika 2016. a. IV kvartalis
|
Linn |
Mediaan (€/m2) |
Mediaani muutus võrreldes eelmise kvartaliga |
Mediaani muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga |
Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise kvartaliga |
Tehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama ajaga |
|
Kehra |
576 |
8,4% |
28,6% |
71,4% |
0,0% |
|
Keila |
1 037 |
-5,7% |
5,8% |
-2,5% |
5,4% |
|
Loksa |
150 |
-32,6% |
3,7% |
0,0% |
80,0% |
|
Maardu |
885 |
3,2% |
13,4% |
-1,7% |
-17,4% |
|
Paldiski |
415 |
18,4% |
16,9% |
-3,7% |
-33,3% |
|
Saue |
1 178 |
10,4% |
-0,9% |
0,0% |
-22,2% |
|
Tallinn |
1 599 |
0,9% |
6,4% |
8,8% |
5,4% |
Allikas: Maa-amet, tehingute andmebaas
2016. aasta IV kvartalis püsisid Harjumaa väikelinnade korteriturul nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed võrreldes varasemate perioodidega olulisemate muutusteta. Hinnataseme kasv on püsinud kuid kohati on aastataguse ajaga aset leidnud tehinguaktiivsuse mõningane langus, seda eriti Maardus ja Paldiskis. Harjumaa väikelinnade osas saab lühiajalisest statistikast tulenevalt teha põhjalikemaid järeldusi ainult Maardu linna kohta, sest piirkondlik tehinguaktiivsus on kujunevate trendide kajastamiseks liialt madal.
Pakkumise ja nõudluse dünaamika
2016. aastal tehti Harjumaal 11 316 korteritehingut, mida oli 3,3% rohkem kui 2015. aastal. Tehtud tehingute lõikes kujunes aritmeetiliseks keskmiseks tehinguhinnaks 1 519 €/m2 ja mediaanhinnaks 1 478 €/m2, mis olid vastavalt kasvanud 5,7% ja 6,1%. Hinnataseme kui ka tehinguaktiivsuse kasv on võrreldes varasemate aastatega oluliselt pidurdunud, mõlemite kasv on suures osas aset leidnud Tallinnas ja selle lähipiirkondades. Harjumaal ilma Tallinna linnaga seotud statistikat arvestamata on 2016. aastal tehtud 1,7% vähem tehinguid kui 2015. aastal, millest tulenevalt 2016. aastal on korterituru aktiivsust vedanud ainuüksi Tallinna linn.
Kinnisvarahinnad on viimastel aastatel olulises mahus kasvanud. Elamispindu soetavad tarbijad on pakkumiste laialdasest valikust tulenevalt muutunud ostuotsuste langetamisel kaaluvamaks, kuid korterite müügiperioodide pikenemist ei ole sealjuures veel täheldada. 2016. aastal oli Arco Vara statistikale tuginevalt Harjumaal korterite keskmiseks müügiperioodiks 213 päeva. Tallinna linna väliselt on ennekõike kasvanud heas seisukorras korterite hinnad, kusjuures tarbijate huvi on kasvanud just renoveeritud kortermajade ja uusarenduste osas.
Aktiivseimates väikelinnades on kohatine kehv pakkumise struktuur soodustanud pakkumishindade pidevat kasvu ja tehinguaktiivsuse langust, pakkumiste olulises mahus lisandumist toimub sageli ainult uusarenduste arvelt. Halvas seisukorras ning remonti vajavate korterite puhul on ostjate huvi madalam ning hinnatõus on olnud aeglasem. Arco Vara hinnangul on hetkel maakonna turul tervikuna piisavalt pakkumisi, et rahuldada olemasolevat nõudlust.
Tallinna linna ning selle lähipiirkondi ümbritsevate asulate puhul püsib nõudlus ennekõike pealinnale lähemal paiknevate ning hea ühistranspordiühendusega piirkondades. Tallinnast väljaspoole otsivad kortereid ennekõike madala laenuvõimekusega nooremapoolsed elanikud, kellel on tarvis Tallinnas tööl käia kuid ei suuda sinna omale elamispinda osta. Erinevalt Tallinna linna ning selle lähipiirkondade kõrgetest kinnisvarahindadest saavad kaugemale maakonda kolivad inimesed omale suures osas sama raha eest osta suuremaid ja paremas seisukorras kortereid.
Maakonnasiseselt kaugemates piirkondades mõjutab nõudlust aga eelkõige kohaliku keskuse jätkusuutlikkus ning ülesehitus. Piirkondades, kuhu noored elama lähevad, peab kindlasti olema kauplus, lasteaed ja kool. Loksa, Kehra, Paldiski, Kose ning ka Kuusalu puhul võib täheldada, et neisse asumeisse on jäämas pigem vanem elanikkond. Noored lahkuvad Tallinna kauguse ning pideva edasi-tagasi sõitmisega kaasnevate kulude kasvu tõttu. Väikeasumite korterite puhul võivad oluliseks ostuvõime piirajaks saada ka Tallinna tasemest kõrgemad keskküttekulud.
Uusarenduse osas on viimastel aastatel hakatud eelistama piirkondi, kus elukoha soetamisel on tegemist rohkemaga kui pelgalt elukohaga. Eelistatakse projekte, mis lisaks üldisele ehituskvaliteedile ning vastuvõtlikule hinnale suudavad samaaegselt pakkuda terviklikku sotsiaalmajanduslikku kui looduslähedast elukeskkonda. Uusarendusi on valdade lõikes ehitatud ennekõike Rae valda kuid lisaks ka Viimsi, Harku, Saue, Saku ning Jõelähtme valda. Valdavalt jäävad Harjumaa uusarenduste ruutmeetripõhised pakkumishinnad vahemikku 1300-1900 eurot. Tarbijate huvi maakonnasiseste uusarenduse vastu on võrdlemisi kõrge, kuid piirkondlike hinnatasemete madalast seisust ei näe valdav enamus kinnisvaraarendajatest mõtet väiksematele turgudele sisenemiseks.
Viimastel aastatel trendiks saanud hinna- ning tehinguaktiivsuse kasvu on saatnud ka kasvav pakkumiste arv. 2016. aasta IV kvartali lõikes oli kinnisvaraportaali www.kv.ee andmetel korterite pakkumiste arvu kasv Harjumaal jäänud aga kiirelt pidama. 2017. aasta alguses oli aktiivseid pakkumisi sarnasel tasemel nagu 2016. aasta samal ajal. Aktiivsete kuulutuste arv on Harjumaal pidevalt langenud alates septembrist, langedes iga kuu ligikaudu 2%. Pakkumiste arvu languse taustal on pakkumispõhised hinnad aga igakuiselt kasvanud ligikaudu 1% võrra, olles tugevalt mõjutatud Tallinnas paiknevatest pakkumistest. Olenemata, et pakkumiste arv on aastate lõikes pidevalt kasvanud, ei ole hinnatasemete muutustes seni siiski langusmomente täheldada, kuid pakkumiste arvu tase on kindlasti hinnatasemete kasvu peatamas.
Korterelamutes paiknevate eluruumide pakkumis- ja ehitusdünaamika Harjumaal
* 2016. aasta on III kvartali seisuga
Allikas: Eesti Statistikaamet, KV.ee
Prognoosid
Sarnaselt Tallinna linnale on Harjumaal pärast 2008. aasta majanduskriisiga seotud sündmusi eluotstarbeliste kinnisvarade hinnad olnud alates 2009. aasta teisest poolest pidevas kasvutempos. Käesolevaks ajaks on aga Tallinna ning selle lähipiirkondade hinnatasemed piirkonniti kas juba ületatud või vähemalt jõutud taas aastataguste tipptasemeteni. Pakkumiste kõrge arvu ning sellest tuleneva konkurentsi tõttu on hinnatasemete kasv mitmetes Tallinna lähedastes piirkondades aeglustunud ega oma hetkelistes turutingimustes enam märkimisväärset kasvuruumi.
Tehingute arvu kasvu on viimase kahe kvartali vältel saatnud aga pakkumiste arvu langus, millest tulenevalt võib siiski kujuneda mõningane surve hinnatasemete edasiseks kasvuks. Olukorras, kus ehitushinnad on stabiilsed, kuid kruntide hinnad on paljude arendajate jaoks liialt kallid, ei ole lähitulevikus näha ehitussektoris eratellimuste mahu osas kuigi suurt kasvu ning sellest tulenevalt lisanduvate korterite hulgalist lisapakkumist. Harjumaal on korterite hinnad võrreldes Tallinnaga kasvanud küll oluliselt vähemal määral, kuid kinnisvaraturu elavnemine on olnud sarnane terves maakonnas.
Tallinnas potentsiaalset ohtu kujutanud kõrge uusarenduste hulk ning nende pakkumiste arv on 2016. aasta statistikale tuginevalt aga seni ainult soodustanud pidevat tehinguaktiivsuse ja keskmiste hinnatasemete kasvu. Järelturuga seotud vanema elamufondi osas on aga nii tehinguaktiivsus kui hinnatasemed olnud juba pikemat aega stabiilsel tasemel. Korteritehingute osas uusarenduste osakaalu stabiliseerumisel on oodata terviklikku hinnataseme ja tehinguaktiivsuse kasvu statistilist aeglustumist.
Harjumaal kui hajaasustusliku piirkonnana on aga uusarenduste osakaal kogu korteriturust marginaalne, mistõttu Harjumaa väikelinnades ning valdades püsivad hinnatasemed stabiilsed ega reageeri koheselt Tallinna linna korterituru tehingu- ning hinnadünaamikas toimuvatele võimalikele muutustele. Seniks, kuni Harjumaa elanikkonna sissetulekud ning üldine heaolutase on kasvamas, töötus on madal ning kommertspangad on madalate intresside keskkonnas eluasemelaene endiselt väljastamas, ei ole Harjumaa korteriturul lähiajal oodata märkimisväärseid muutusi. Pikemas perspektiivis on oodata Harjumaale ja Tallinnasse migreerumise vähenemist, inflatsiooni kasvamist ja senise kiire palgakasvu aeglustumist, mille taustal on oodata tänase tehinguaktiivsuse taseme mõningast langust.
Kommentaarid