Viimasel ajal olen märganud, et jutt korteri ostmisest jõuab varem või hiljem ühe küsimuseni. Mis saab siis, kui sõda tuleb? Kas praegu üldse on mõtet osta?
Saan aru, miks inimesed seda küsivad: uudiseid lugedes võib tõesti tunduda, et kõige targem on oodata. Kahjuks on meil lähedal päris näide, mida keegi ei soovinud. Otsustasingi uurida, mis on Ukraina kinnisvaraturuga viimase nelja ja poole aasta jooksul juhtunud. Ma ei hakka siin midagi ilustama ega hirmutama, aga lühidalt öeldes on numbrid palju rahulikumad kui uudised.
- Mis Ukrainas tegelikult juhtus?
Esimestel nädalatel pärast 24. veebruari 2022 jäi turg sisuliselt seisma. Keegi ei ostnud ja pooleli olnud tehingud jäid soiku. Kogu 2022. aasta peale tehti eluasemetehinguid umbes poole vähem kui aasta varem. Rindelähedastes piirkondades on kahju olnud kohutav. Maailmapanga hinnangul oli 2025. aasta lõpuks kahjustatud või hävinud 14% Ukraina eluasemetest, mis puudutab kokku üle kolme miljoni pere.
Ülejäänud riigis läks aga teisiti, kui paljud arvasid. Inimesed kolisid idast läände ja kinnisvaranõudlus kolis koos nendega. Uute korterite keskmine hind dollarites on 2021. aasta märtsist tänavu märtsini tõusnud Lvivis 70% ja Ivano-Frankivskis üle kahe korra. Isegi Kiievis, kuhu lendavad droonid ja raketid, on hind samal ajal kerkinud 35%.
Ka üüriturg näitab sama pilti. Kiievis on üürid viimase aastaga pigem langenud, Ivano-Frankivskis ja Užgorodis aga tõusnud kohati üle 20%. Sõja ajal ostsid inimesed kortereid peamiselt selleks, et kuskil elada.
Mullu tõusid eluasemehinnad Ukraina statistikaameti järgi 13%, osalt küll kõrge inflatsiooni tõttu, ja tehinguid tehti 15% rohkem kui aasta varem. Sõjaeelsele tasemele jääb see siiski veel üle kolmandiku alla. Riik aitab ostjaid sooduslaenudega, mille intress on 7% ja sõjaväelastele 3%. Ainuüksi mullu anti neid laene välja umbes 7800.
Üks asi jäi mulle eriti silma. Grivna on sõja algusest kaotanud dollari suhtes umbes 30% oma väärtusest, aga Ukrainas hinnatakse kinnisvara dollarites. Kes hoidis sääste grivnades, jäi vaesemaks. Kes omas korterit turvalisemas linnas, sai oma vara väärtuse enamasti alles hoida ja paljudel see isegi kasvas.
Sama selgelt näitab Ukraina, et sõja ajal loeb asukoht veel rohkem kui tavaliselt. Linnades, mida regulaarselt pommitatakse, müüakse kortereid siiani alla sõjaeelse hinna. Ostjad hakkasid eelistama kodusid, mis on eemal olulisest taristust ning kus on varjend või maa-alune parkla. Kuna Venemaa ründab energiataristut, on paljudele sama oluliseks muutunud oma küttelahendus ja varutoide.
- Eesti olukord on teine
Ukrainast saab palju õppida, aga Eestile seda üks-üheselt üle kanda ei saa. Ukraina ei olnud 2022. aastal NATO liige ja ükski liitlane polnud kohustatud tema eest võitlema. Eesti on NATO ja Euroopa Liidu liige. Meie raha on euro, mille taga on terve euroala, mitte ühe sõdiva riigi keskpank.
Ka kaitse on viimastel aastatel hoopis teisel tasemel. Eesti kaitsekulud on tänavu 2,4 miljardit eurot ehk 5,43% SKP-st, umbes neli korda rohkem kui 2021. aastal. Sel aastal saame keskmaa õhutõrje ja Balti kaitsevööndisse ehitatakse punkreid. Briti sõdurid on Eestis olnud peaaegu kümme aastat ning järgmisel aastal tuleb Tapale ligi 1200 sõdurist koosnev Briti üksus. Lisaks hoitakse Suurbritannias valmisolekus tervet brigaadi, mille varustus tuuakse juba ette Eestisse. Kogu selle töö mõte on, et sõda siia üldse ei jõuaks.
Minu jaoks on kõige veenvam aga see, kuidas Eesti turg ise käitus. Kui naaberriigis algas 2022. aastal täiemahuline sõda, ei kukkunud siinsed hinnad kokku. Statistikaameti andmetel tõusid eluasemehinnad tol aastal 22%, kuigi suure osa sellest sõi ära ligi 20% inflatsioon. Mullu kevadel oli hinnatase juba kõrgem kui 2022. aasta samal ajal, mil turg oli kõige aktiivsem, ja viimaste andmete järgi on eluasemed aastaga kallinenud kuus protsenti. Kes ootas sõjaallahindlust, ootab seda siiani.
- Mida ma ise soovitaksin
Ma ei hakka väitma, et tean, mis tulevikus juhtub. Seda ei tea keegi. Aga Ukraina ja Eesti numbrid annavad päris head suunised.
Kõige tähtsam on osta kodu elamiseks ja pikaks ajaks. Kinnisvara ei ole aktsia, mida esimese halva uudise peale maha müüa. Isegi Kiievis jäi hinnalangus heades piirkondades lühikeseks, nii et kõige rohkem kaotasid need, kes müüsid esimeses paanikas. Kui sul on rahaline puhver ja jaksad laenumakset kanda, ei pea sa kriisi ajal müüma.
Asukoht ja maja kvaliteet loevad praegu rohkem kui kunagi varem. Eestis tähendab see eelkõige head ühendust, toimivat korteriühistut ja mõistlikku küttelahendust. Hea maja jääb heaks majaks igas olukorras ja just selliseid kodusid otsitakse ka siis, kui turg on rahulik.
Täiuslikku hetke ei tasu ka oodata. 2022. aastal, kui hinnad kerkisid ligi 20%, kaotas pangakontol seisev raha väärtust, aga kodu väärtus käis inflatsiooniga kaasas. Bigbanki peaökonomist Raul Eamets eeldab, et nõudlus kodude järele kasvab edasi, kuigi järgmisel aastal võivad tõusvad intressid seda veidi pidurdada. Kes ootab, et julgeolekuolukord muutuks täiesti rahulikuks, võib oodata aastaid ja maksta samal ajal üüri.
Sõda on kohutav ja keegi meist ei taha seda. Kui otsus on aga läbi mõeldud ja rahaasjad korras, on sõjahirm minu meelest kehv põhjus seda edasi lükata. Kinnisvaraotsuseid ei tasu teha pealkirjade järgi. Kui mõtled ostmisele või müümisele ja tahad oma olukorda rahulikult läbi arutada, kirjuta mulle.
Kommentaarid