Sellel veebilehel kasutatakse küpsiseid. Veebilehe kasutamist jätkates nõustute küpsiste kasutamisega. Tutvuge meie andmekaitsetingimustega.

Andmekaitsetingimused
loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Hiiu maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Vormsi vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Otepää vald
  • Tartu vald
  • Saarde vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Haljala vald
  • Rapla vald
  • Lüganuse vald
  • Jõgeva vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Kambja vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Võru vald
  • Keila linn
  • Loksa linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Kiili vald
  • Väike-Maarja vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Saaremaa vald
  • Järva vald
  • Lääne-Harju vald
  • Hiiumaa vald
  • Alutaguse vald
  • Mustvee vald
  • Lääne-Nigula vald
  • Lääneranna vald
  • Põhja-Pärnumaa vald
  • Kastre vald
  • Tõrva vald
  • Valga vald
  • Mulgi vald
  • Põhja-Sakala vald
  • Setomaa vald
  • Aasuvälja küla
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alliku küla
  • Ambla alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Are alevik
  • Audru alevik
  • Avinurme alevik
  • Eametsa küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haaslava küla
  • Haava küla
  • Hüüru küla
  • Ihaste
  • Ilmandu küla
  • Imavere küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jägala küla
  • Jämejala küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgeva alevik
  • Jõgisoo küla
  • Jüri alevik
  • Kaasiku küla
  • Kabina küla
  • Karepa küla
  • Kärkna küla
  • Karlova
  • Käru alevik
  • Karula küla
  • Katase küla
  • Kehtna alevik
  • Keila-Joa alevik
  • Kelvingi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kesklinn (Viljandi)
  • Kiia küla
  • Kiili alevik
  • Kiisa alevik
  • Kilksama küla
  • Klooga alevik
  • Koeru alevik
  • Koigi küla
  • Kolga-Jaani alevik
  • Kõrveküla alevik
  • Kose alevik
  • Kostivere alevik
  • Kristiine linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuusalu alevik
  • Laadi küla
  • Lagedi alevik
  • Lasnamäe linnaosa
  • Leedri küla
  • Lemmatsi küla
  • Lepna alevik
  • Leppneeme küla
  • Liikva küla
  • Lohusuu alevik
  • Loo alevik
  • Lõpe küla
  • Maardu küla
  • Madise küla
  • Mai
  • Majaka küla
  • Mäksa küla
  • Mäo küla
  • Martsa küla
  • Matapera küla
  • Melliste küla
  • Moldova küla
  • Moori küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustivere küla
  • Muuga küla
  • Näpi alevik
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Papsaare küla
  • Pärnjõe küla
  • Pedajamäe küla
  • Peetri alevik
  • Pehka küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Pringi küla
  • Puiatu küla
  • Pusku küla
  • Püünsi küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raavitsa küla
  • Rae küla
  • Raeküla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannapungerja küla
  • Rannarajoon
  • Rohuneeme küla
  • Roobuka küla
  • Roosna-Alliku alevik
  • Ropka
  • Ropka tööstusrajoon
  • Rummu küla
  • Salmistu küla
  • Sauga alevik
  • Savikoti küla
  • Sinialliku küla
  • Sipa küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sompa linnaosa
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Taaravainu küla
  • Tabasalu alevik
  • Tabivere alevik
  • Taebla alevik
  • Tähtvere
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tänassilma küla
  • Tännassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tihemetsa alevik
  • Tiskre küla
  • Tohvri küla
  • Toila alevik
  • Tõrma küla
  • Tõrvajõe küla
  • Tõrvandi alevik
  • Türi-Alliku küla
  • Tusti küla
  • Tuulna küla
  • Uhmardu küla
  • Uhtna alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe
  • Ussimäe küla
  • Uusna küla
  • Väätsa alevik
  • Vägeva küla
  • Vaibla küla
  • Vaidasoo küla
  • Vainupea küla
  • Vaksali
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanamõisa küla
  • Vardja küla
  • Vaskjala küla
  • Vasknarva küla
  • Vastemõisa küla
  • Vatsla küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vergi küla
  • Vetiku küla
  • Viiratsi alevik
  • Vinni alevik
  • Vissi küla
  • Võiste alevik
  • Vorbuse küla
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Otsi kinnisvara
Mihkel Eliste

Väikelinnade pakkumiste arvu vähenemine on peatunud

Eesti kinnisvaraturu maastikul aktiivseimaid ja tuntuimaid väikelinnasid nagu Viljandit, Rakveret, Kuressaaret ning ka pisemaid keskuseid on ühendamas juba pikemat aega võrdlemisi sarnased trendid. Varasem ligi 10%-line aastane hinnakasv on asunud mõnevõrra aeglustuma, mille kõrval tehingute arv ei ole enam varasemate perioodidega võrreldes oluliselt kasvanud. Lineaarses trendis hinnakasvu tempot on hoidnud ennekõike paranenud üle-riigiline majanduskeskkond, mille taustal on kasvanud inimeste sissetulekud, paranenud tööturu tingimused ning ühtlasi kasvanud inimeste heaolu. Üheskoos noorte arvelt uute leibkondade lisandumisega, maapiirkondadest linna kolivate inimeste arvu kasvuga ning odava laenuraha hea kättesaadavuse juures on samaaegselt pidevalt kasvanud eluasemelaenu taotlejate arv.

Väikelinnades kasvanud turuaktiivsusega on kaasnenud aga sarnaselt kümnenditagusele perioodile identsed muutused. Kasvav tehingute arv on vastupidiselt pidevalt vähendanud pakkumiste arvu. Tallinnast, Tartust ning nüüd juba mõnda aega ka Pärnust väljaspool ei ole aga väikelinnades uusi kortereid pakkumisse suuremal hulgal lisandumas, mistõttu ostjate valikuvõimalused on järjepidevalt vähenenud. Nõudluse stabiliseerumise juures on aga pakkumiste arvu edasine langus peatunud, pakkumiste arvu tase on enamikes väikelinnades püsinud nüüdseks pea aasta aega sarnasel kuid siiski väga madalal tasemel. Uute korterelamute püstitamist või kunagiselt pooleli jäänud projektide lõpetamist on märgata ennekõike Kuressaares, Viljandis, Rakveres kui ka Haapsalus, kuid suuremamahulisi arendusprojekte ei ole veel käivitatud. Suurimaks takistuseks Tallinnast ja Tartust väljaspool on eluasemeprojektide algatamise juures laenuraha kättesaadavus, mis aga soodustab näiteks ühisrahastuse näol riskantsemate finantseerimisviiside kasutamist.

Väikelinnade turud on väga õhukesed, praeguse müügitempo juures müüdaks näiteks Paides kõik pakkumisel olevad korterid maha 1,5, Rakveres 2,5, Haapsalus 4, Viljandis 4,5 kuid näiteks Pärnus 8,5, Tallinnas ligi 8 ning Tartus 9,5 kuuga. Teisisõnu, kui tänases turusituatsioonis kommertspankade poolt olulisi piiranguid laenu saamiseks sarnaselt 2004 - 2007 aastate perioodile ei rakenduks, oleks väikelinnades hinnakasv juba igasuguse kontrolli alt väljunud ning pakkumiste arv veelgi tugevamalt alanenud. Näitena võib siinkohal tuua võrdluse, kus käesoleva artikli kirjutamise hetkel on Rakvere linnas pakkumisel 60 korterit, kuid 2007. aasta kevadel oli aktiivseid pakkumisi kümme korda vähem. Kuniks ostusurve ennekõike 25-35-aastaste poolt lähitulevikus püsib, ei ole olulist pakkumiste arvu kasvu oodata. Ostjate poolne nõudlus on aga võrdlemisi tugev, mida on asunud ilmestama ennekõike ebatavaline olukord, kus tüüpilised hooajalised tegurid nagu pühad, talvine külm periood või muud sarnased tegurid ei oma enam turudünaamika kujunemisele olulist mõju. Inimesed on pakkumiste arvu vähesuse tõttu igal ajahetkel otsimas sobilikku uut kodu.

Vähene pakkumiste arv on muutmas kinnisvara hindamise piirkondlikke põhimõtteid. Ajalooliselt on väikestes keskustes eelistatud nii kuritegevuse kui külmasildade tõttu ennekõike kortereid, mis ei asu esimesel ega viimasel korrusel. Vähenenud kuritegevuse, korterelamute rekonstrueerimise tulemusena paranenud hoonete energiatarbimise ning ühtlasi elanikkonna vananemise tõttu on aga aset leidnud muutused, kus esimesest kuni kolmanda korruseni on saanud enim nõutud korterid. Lisaks, ajalooliselt eelistatuimad korterid on olnud keskküttega kuid valikuvõimaluste vähenemise tõttu on likviidsus tugevalt kasvama asunud ka ahjuküttega korterite puhul. Sarnaseid eelistuste muutumisi on nii kinnisvara üldise kallinemise kui ka pakkumiste vähenemise tõttu esinemas siseruumide viimistluse seisukorra ja ka asukoha eelistuste osas. Viimast ilmestab ennekõike asjaolu, kus nõukogudeaegsete sõjaväelinnakute korterid on möödunud perioodide jooksul tihti hinnalt kasvanud kiiremini kui näiteks kesklinna piirkonda jäävate korterelamute korterid. 

Teisalt on pakkumiste arvu edasise languse peatumist soodustamas asjaolu, et osa potentsiaalse ostjaskonna jaoks on hinnad küündinud juba liialt kõrgeks ning pakkumishinnad ületavad ostjate laenuvõimekuse piiri. Viimase tõttu on väikelinnades märgata endiselt aktiivset üürikinnisvarasse investeerimist ning üüripindade järgset tugevat nõudlust ennekõike 2-toaliste korterite osas. Üürnike nõudmistele vastavate üüripindade osas on märgata aastast üürihindade kasvu kõigest mõne protsendi võrra aeglasemas tempos kui kinnisvarahindade üldine piirkondlik kasv. Kui Tallinnas ja Tartus on üüriturg varasemate aastate aktiivse üürikinnisvarasse investeerimise tõttu ning hetkel kevadisele perioodile omaselt muutunud pigem üürnikukeskseks, siis väikelinnade turudünaamika prognoosimine on oluliselt lihtsam ja täpsem, sest suuremates keskustes aset leidvad muutused kanduvad väiksematesse keskustesse edasi võrdlemisi sarnasel kujul kuid seda ajalise viivitusega.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Registreeritud eraekspert (kohtuekspertiisid)

Kutseline vara hindaja, tase 7 / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 152083
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Sildipilv

Arhiiv

 

Tallinn Arco Vara City esindus

Tallinn, Vesivärava 50, 10152+372 651 3399 city@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu Arco Vara esindus

Pärnu, Rüütli 40a, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva Arco Vara esindus

Narva, P. Kerese 2, Narva, 20304+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa Arco Vara esindus

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?