Aasta kokkuvõttes tõusis Eesti kinnisvaratehingute rahaline maht ja tehingu keskmine hind kiiremini, kui tehingute arv. Statistikas avalduva kinnisvara hinnakasvu mootoriks olid eelkõige Tallinna ja Harjumaa tehingud uute korteritega ning suurtehingutega päädinud tavapärasest kõrgem huvi rahavooga ärikinnisvara vastu. 2016. aastal on oodata, et suurte välisinvestorite raha tuleb kinnisvarasse juurde, kuna Euroopa Keskpank jätkab raha trükkimist. 2014. ja 2015. aasta võrdlusena saab välja tuua, et tehingute arv kasvas ligikaudu 3,2%, tehingute rahaline maht 20,3% ja tehingu keskmine hind 16,5%. Need andmed võivad lähikuudel statistika korrigeerimise tõttu pisut muutuda.
Maa-ameti andmetel toimus Eestis 2015. aasta neljandas kvartalis 12 258 notariaalset ostu-müügitehingut kogusummas 822,5 mln eurot. Kinnisvaratehingu keskmiseks väärtuseks oli neljandas kvartalis 67 097 eurot ehk 18,5% rohkem kui eelmisel aastal samal ajal. Tehingute arv jäi seejuures eelmise aasta tasemele ning koguväärtus kasvas 18,8%.
2015. aasta kolmandas kvartalis sooritati Eestis Maa-ameti andmetel kokku 14 414 tehingut ligikaudu 828 miljoni euro väärtuses. Aasta tagasi sooritati kolmandas kvartalis kokku 13 502 kinnisvara tehingut 644 miljoni euro väärtuses. Kokku vahetas kolmanda kvartali jooksul omanikku 27 767 hektarit maad, aasta varem oli see näitaja 29 559 hektarit. Kõige enam maad vahetas omanikku Harju maakonnas.
Kinnisvara hinnaindeks kasvas 2015. aasta kolmandas kvartalis võrreldes 2014. aasta kolmanda kvartaliga 6,3%. Eelmise kvartali võrdluses olulisi muutusi ei toimunud. Korteriomandite hinnaindeks kasvas aastases võrdluses 8,0%, hoonestamata maa hinnaindeks 0,6% ning hoonestatud elamumaa hinnaindeks 7,6%.
Kinnisvara ostu-müügitehingud
Allikad: Statistikaamet, Maa-amet
Kui metsa- ja haritava maa tehinguid mitte arvestada, võib öelda, et Eesti kinnisvaraturg on kõigis ülejäänud sektorites Tallinna- ning Harjumaa keskne. Lisaks on kinnisvaraturg tugevalt hooajaline ja tehingute maht varieerub kvartaliti. Kinnisvaraturu aktiivsust, hinnadünaamikat ja laenutingimusi mõjutavad olulisel määral ka globaalne majanduskliima, Eesti majandusnäitajad ning majanduskasvu prognoosid.
Täpsustatud andmetel suurenes Eesti sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2015. aasta kolmandas kvartalis võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga 0,7% ja ulatus jooksevhindades 5,1 mld euroni. SKP kasvu mõjutas enim kaubanduse, kutse-, teadus- ja tehnikaalase tegevuse ning kinnisvaraalase tegevuse lisandväärtuse suurenemine. Eesti majanduse suurimad pidurdajad olid ehitus, transport ja töötlev tööstus. Ehituse lisandväärtuse langust põhjustas jätkuvalt vähenev ehitusmaht. Töötleva tööstuse lisandväärtus kahanes enam kui pooltel tegevusaladel. Kaupade ja teenuste eksport ning import kahanesid kumbki hinnamõjusid arvesse võttes 3%.
Eesti Panga hinnangul võivad tööjõu tootlikkuse ja ekspordi vähenemine viidata Eesti majanduse konkurentsivõime probleemidele. Üleüldise toorme ja toodangu hinnalanguse ning siinse palgakasvu tingimustes ei pruugi Eesti eksportijad välisnõudluse taastumisest täielikult osa saada. Eesti viimaste aastate majanduskasv oli paljuski saavutatud hõive suurendamisega, kuid edaspidi ei ole võimalik hõivet oluliselt kasvatada. Töötuse määr on langenud juba 5,2%ni, mille tõttu kerkis tööturul aktiivsete inimeste osakaal tööealiste hulgas selle sajandi suurimaks.
Rahandusministeeriumi andmetel laekus 11 kuuga riigile tulusid 7,24 mld ehk 153,6 mln eurot enam kui 2014. aastal. Riigi tulud kasvasid eelneva aastaga võrreldes 2,2% tänu tõhusale maksukogumisele. Enim panustas SKPsse paranenud käibemaksu tasumine. Suuresti ehituses kasutatava välisabi laekumine riigieelarvesse jäi 36,5%ga eelnevale aastale alla.
Majapidamised ei tunneta majandusolukorra halvenemist ja tarbivad varasemast rohkem, kuna suurema hõivatuse tõttu on ka sissetulekud suurenenud. Ka tööturu tähtsamates näitajates on seni vähe märke kidunud majanduskasvust. Hoolimata kahanenud ekspordituludest on töötajaid pigem juurde palgatud ning varasemast paremale palgale. Keskmine brutokuupalk kasvas 2015. aasta kolmandas kvartalis eelneva aastaga võrreldes 6,9% ja brutotunnipalk 6,6%. Kõige enam torkas silma 16,9% suurune palgakasv majutuses ja toitlustuses. Palgakasv kiirenes ka riigisektoris: haridussektoris 9,6%ni ja tervishoiusektoris 8,3%ni. Olulist rolli palkade eeliskasvu juures võrreldes ülejäänud majandusega mängisid kollektiivsed palgakokkulepped.
Eluasemelaenude maht suurenes novembris aasta võrdluses 4%. Uusi eluasemelaene väljastati 81 miljoni euro väärtuses, umbes sama palju kui eelmistel kuudel. Uute eluasemelaenude keskmine intressimäär oli novembris aasta keskmise taseme juures (2,2%). Samal ajal kui baasintressimäärad langesid, eluasemelaenude keskmine intressimarginaal kasvas. Novembris väljastatud ettevõtete pikaajaliste laenude keskmine intressimäär oli 2,3%.
Eesti Pank kehtestas alates 2015. aasta märtsist kommertspankadele eluasemelaenude väljastamisel kolm nõuet, mis vähendavad ennetavalt laenubuumi riski. Esimene nõue on, et laenusumma võib olla kuni 85% laenutagatise ehk soetatava eluaseme väärtusest. Teise nõudena peavad kõik laenusoovija igakuised laenu- ja liisingumaksed moodustama kokku kuni 50% tema netosissetulekust. Kolmas nõue piirab eluasemelaenu pikkuse 30 aastale.
Finantsvara tootluse vähenemise tõttu kasvas järsult investorite huvi paigutada oma raha kinnisvarasse. Sellega suurenes taas risk kinnisvarahindade järsuks kukkumiseks. Laenukasvuga seotud süsteemse riski vähendamiseks kehtestas Eesti Pank kommertspankadele alates 1. jaanuarist 2016 0%-lise vastutsüklilise kapitalipuhvri nõude. Puhvri määr otsustatakse kord kvartalis.
Prognoos
Eesti Panga värskeim 2015. a majanduskasvu prognoos on eelnevast madalam ja küündib 1,2%ni. Ettevõtlussektori tootmisvõimaluste põhjal oleks Eesti majandus suuteline kasvama ligikaudu 3% aastas. 2016. aastal kasvab majandus praeguse prognoosi kohaselt 2,2% ja 2017. aastal 3,1%. Ettevõtetel on praeguseks välja kujunenud tootmisstruktuuri varasemaga võrreldes keerulisem ja kulukam täiendada. Laenuintressimäärad püsivad küll madalad, kuid pankade rahastamisvõimele kujutab jätkuvalt ohtu Rootsi varahindade võimalik langus. Järgneva kolme aasta jooksul inflatsioon kiireneb. Hinnataseme kasvust moodustab olulise osa aktsiisimaksude tõus. Eesti elanike reaalne ostujõud langeb palgatõusule vaatamata. Surve riigi kulusid suurendada tugevneb tööealiste elanike vähenemise ja ülalpeetavate osakaalu tõusu tõttu.
Märkused
Arco Vara turuülevaate koostamiseks on kasutatud Maa-Ameti, Statistikaameti, Eesti Panga, Rahandusministeeriumi, kinnisvaraportaali kv.ee ja teiste allikate avalikke andmeid. Ülevaadet võib vabalt kasutada ja levitada, kuid palume seejuures viidata algallikatele ning Arco Varale. Kui vajate spetsiifilisemat turuülevaadet, eksperthinnangut või konsultatsiooni seoses konkreetse kinnisvaraga, palume pöörduda meie kontori telefonil 614 4600 või e-posti aadressil See e-posti aadress on spämmirobotite eest kaitstud. Selle nägemiseks peab su veebilehitsejas olema JavaSkript sisse lülitatud..
Alusandmed: Arco Vara, Maa-amet, Statistikaamet, Eesti Pank, Rahandusministeerium 07.01.2016 seisuga
Kommentaarid