Flippijateks nimetatakse inimesi, kes soetavad remontivajava korteri, et see korda teha ning seejärel tulusaamise eesmärgil maha müüa. Selline tegevus eeldab kogemust, odavat ja korralikku ehitustööjõudu, riskijulgust ja head vaistu.
Investeerimine kinnisvarasse ja aktsiatesse on mitmeti sarnane, jälgida tuleb lihtsaid tõdesid. Esiteks: osta kinnisvara, mille vastu on suurem ostuhuvi – näiteks linnakorter renoveeritud korterelamus. Teiseks: sa ei pea kindlasti ostma ja müüma siis, kui kõik seda teevad. Kinnisvaraturul tuleb tõuse ja mõõnasid pidevalt ette, aga rahulikult toimetades on trend ikka ülespoole. Kolmandaks: nagu aktsiategagi, tasub mängu panna ainult need vahendid, mille kaotamist saad endale lubada. Kui kinnisvara flippimine on su ainus sissetulek, siis sellega spekuleerimist ma ei soovita.
Ideaalne on osta odavalt ja müüa kallilt, aga oluline on ka teha tehinguid ühtlase ja pideva tempoga. Mõne ostuga võid ka raha kaotada, aga vähegi mõistlikult tegutsedes jääd pikas plaanis plussi. Kui teed ühe suure investeeringu ja ootad selle realiseerimiseks parimat aega, siis võid sattuda hoopis turulangusesse ja raha kaotada. Pidev ja stabiilne kauplemine hajutab riski.
Kindlasti ei soovita ma ehitada või osta ainult võõra ehk laenurahaga. Mõistlik on jagada oma ja laenuraha tasakaal 50/50. Kui osakaal on laenu poole kaldu ja turul peaks tekkima mõõn, siis hakkab pank survestama ja sul tuleb leida lisaraha. Läbi tuleks mõelda ka majanduslikult otstarbekas alternatiivne stsenaarium juhuks, kui näiteks müük ei õnnestu. Võib-olla on lahenduseks väljaüürimine? Iga ostu korral tuleks välja arvestada aastatootlus. Arvesse peab võtma ka jooksvad kulud, amortisatsiooni ja inflatsiooni. Näide: 120 000-eurost korterit 500 euroga kuus välja üürides on üüritootlus viis protsenti, mis kasumi mõttes on tagasihoidlik ning tähendab pigem raha säilitamist kui teenimist. Kui kinnisvaraturg on kasvav ja hinnad tõusevad, kasvab ka tulu. Hindade languse korral on muidugi vastupidi.
Tihti pole aga kinnisvarast kasumi saamine nii must-valge. Turul olevad hea kinnisvaratunnetusega flippijad suudavad reageerida väga kiirelt. Näiteks on kohtutäitur kolme päeva pärast välja kuulutamas enampakkumist, kui võlgnik selleks ajaks ise kinnisvarale ostjat ei leia. Professionaalne flippija saab kiirelt reageerida ja olukorra enda kasuks pöörata. Eestis on päris palju kinnisvara – maju ja kortereid –, kus on tehtud omaalgatuslikke ümberehitusi, seejuures on dokumentatsioon enamasti puudu. Sellise kinnisvara ostmiseks ei anna pank eluasemelaenu. Kuna flippijad ei kasuta üldjoontes pangalaenu, saavad nemad ikkagi osta. Nad kasutavad ostuks teatud mahus laenu teadlikelt eraisikutelt või ettevõtetelt, kellest osa on tuntud kui hard money laenajad ehk laenuandjad, kes laenavad kõrge intressiga ning võtavad tagatiseks ka puudustega kinnisvara.
Jättes välja kapitaalse remondi ja renoveerimise, on igal flippijal kinnisvara väärtuse suurendamiseks mõistlik jälgida lihtsaid juhtnööre. Kindlasti ei tähenda see, et ostetud kinnisvara on võimalik utoopilise hinnaga maha müüa, küll aga annavad need nõuanded võimaluse küsida oma kinnisvara eest antud turuolukorras võimalikku maksimumhinda. Suure tõenäosusega lühendab allolevate soovituste järgimine ka müügiperioodi pikkust.
- Juhul kui minimaalse eelarvega on vaja saavutada maksimaalne tulemus, on koristamine esimene ja kindel asi, mis tuleb ära teha. Koristamise alla läheb kindlasti ka maja ümbruse ja aia koristamine ning hooldamine, näiteks muruniitmine. Kõigest kinnisvara koristamisega on võimalik saavutada väga suur efekt ja kasumit isegi tuhandete eurode võrra kasvatada.
- Staging ehk kinnisvara müügieelne ettevalmistus. Sisusta, kujunda, disaini! Ka vaid valgustite väljavahetamine modernsete vastu või mõne üksiku kauni väärtusliku disainelemendi lisamine annab positiivse efekti.
- Kerge hooldusremont. Vaata kinnisvara kriitilise pilguga üle. Kas midagi riivab silma? Kas on tapeedinurk lahti, põrandaliist puudu, kapinupp katki, lambikuppel viltu, pirn puudu? Likvideeri need puudused!
- Pilt on kinnisvarakuulutuse A ja O. Head pildid on kinnisvara fassaad, seda märgatakse kõigepealt. Ostjad „jalutavad“ mööda kinnisvaraportaale ja neid saadab sadade kinnisvaraobjektide fassaad. Sinu kinnisvarani jõudes peab miski nad peatama ja panema sisse astuma.
- Müügijutt. Kui ei saa oma kinnisvara põhjalikult tutvustada, ei saa teha head müügitööd, ei saa pidada läbirääkimisi ja hinnakauplemisi ning potentsiaalsed ostjad ei tule kinnisvara vaatama ega kohtuma.
Seega on kinnisvara flippimisel nii lihtsamaid kui ka keerulisemaid aspekte, mida jälgida. Tänases turusituatsioonis tuleb lisaks kallimale renoveerimishinnale üha enam arvestada ka remondiööde venimisega. Järjekorrad on pikad nii maalritel, tapeetijatel, elektrikutel kui ka torumeestel, rääkimata universaalsetest töömeestest, kes suudavad kogu korteri renoveerimisega otsast lõpuni ise toime tulla.
Kommentaarid