Eesti korterituru märtsikuu lühiülevaade
Alus – Maa-amet 06.04.2017
Kevade saabumine tõstis korteriturul tehinguaktiivsust pea kõikjal Eestis
Märtsis tehti Eestis 2 152 eluruumidega seotud korteritehingut. Tehingute arv oli võrreldes veebruariga kasvanud 33% ning võrreldes möödunud aasta sama kuuga 22%. Korterituru tehinguaktiivsuse kasvu võis ennekõike märgata Tallinna linnas ja selle lähipiirkondades. Väljaspool Tallinna linna kasvas Eestis tehinguaktiivsus võrreldes veebruariga 22% ning võrreldes 2016. aasta märtsiga 20%. Aasta baasil ei kasvanud tehingute arv ainuüksi Saare-, Valga- ja Viljandimaal.
Märtsis tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes 1 217 €/m2. Võrreldes veebruariga kasvas ruutmeetrihind 4,3% ning võrreldes eelmise aasta märtsiga 7,4%. Aastases võrdluses on hinnakasv Tallinnast väljaspool olnud jätkuvalt kiirem, Eestis ilma Tallinnata kasvas mediaanhind võrreldes 2016. aasta märtsiga 16%.
Hinnataseme kiire kasv on jätkunud ka enamikes Eesti väikelinnades, kus põhiliseks hinnakasvu soodustavaks teguriks on endiselt sobilike pakkumiste vähesus. Tehinguaktiivsus ei ole aktiivseimates väikelinnades kuigi palju kasvanud, sest pakkumiste vähesus ja kehv pakkumise struktuur piirab turu edasist arengut. Märtsis kasvas korteritehingute mediaanhind võrreldes eelmise aasta sama kuuga nii Rakveres kui Viljandis ligi 20%.
Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2006-2017
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
Tehinguaktiivsust kasvatasid Tallinnas taas uusarenduste asjaõiguslepingud
Tallinnas tehti märtsis 1 006 korteritehingut, mida oli koguni 49% rohkem kui veebruaris ning 23% rohkem kui 2016. aasta märtsis. Tehingute arv kasvas oodatust rohkem sarnaselt varasematele perioodidele, kus kuu jooksul sõlmiti tavapärasest suuremal hulgal uusarenduste asjaõiguslepinguid. Võrreldes aastataguse ajaga kasvas märtsis tehinguaktiivsus Tallinnas enim Lasnamäel, Kesklinnas ja Haaberstis, tehinguaktiivsus langes kõige rohkem aga Kristiines ja Mustamäel. Tüüpkorteritega tehti tehinguid 34% rohkem kui veebruaris ning 6,2% rohkem kui eelmise aasta märtsis. Tehinguaktiivsus püsis sarnaselt veebruarile Tallinna lähipiirkondades kiire kasvuga ka märtis, kus tehinguaktiivsus kasvas võrreldes eelmise aasta sama kuuga 46%.
Märtsis tehtud korteritehingute keskmiseks mediaanhinnaks kujunes Tallinnas 1 620 €/m2. Hinnatase oli võrreldes veebruariga kasvanud 2,1% ning võrreldes eelmise aasta sama kuuga 8,3%. Aastases võrdluses jäi Haaberstis hinnatase samale tasemele (-0,1%) kuid kasvas kõigis teistes linnaosades. Enim kasvasid hinnad võrreldes 2016. aasta märtsiga Põhja-Tallinnas (+18%), Lasnamäel (+14%) ja Kristiines (+9,6%). Tüüpkorterite hinnatase kasvas võrreldes veebruariga 0,3% ning aasta baasil 4,7%, ehitusaastalt uuemate korterite hinnad kasvasid aga vastavalt 4,9% ja 8,1%. Teisisõnu, märtsis oli peale 2000ndaid aastaid ehitatud korterite hinnakasv kiirem kui vanematel korteritel.
Tallinna linna lähipiirkondades jätkus hinnataseme langus
Märtsis kujunes Tallinna linna lähipiirkondades mediaanhinnaks 1 347 €/m2, mida oli 7,1% vähem kui veebruaris, 11% vähem kui jaanuaris ning 4,3% vähem kui eelmise aasta märtsis. Lähipiirkondades on tehinguaktiivsus küll mitu kuud järjest kasvanud, kuid hinnatase on igakuiselt langenud. Hinnataseme langus tuleneb asjaolust, et aina enam tehinguid on hakatud tegema odavamate korteritega, mis paiknevad maakonnakeskusest kaugemal kuid mille mõju statistilistele keskmistele on võrdlemisi laialdane. Lisaks, valdav enamus ridaelamuboksidest on arvel korteriomanditena, milledega tehtavate tehingute arvu mahu kasvamise järgselt on statistilised keskmised alanemas, sest ridaelamubokside ruutmeetrihinnad on suurema pindala tõttu madalamad kui sarnaste omadustega korteritel.
Vanema elamufondi moodustavad korterid on Tallinnas valdavalt ülehinnatud
Varasemalt kiire tehinguaktiivsuse ning hinnataseme kasvu aeglustudes aeglustus ka vanemate magalapiirkondade korterite hinnakasv. Edasiselt kasvatasid statistilisi hinnatasemeid põhiliselt uusarendustega seotud tehingud, tüüpkorterite hinnatase püsis pikema aja vältel stabiilsena. Viimaste kvartalite jooksul on taas märgata tüüpkorterite hinnakasvu kiirenemist, mis on aga viinud nö uue ja vana hinnavahe võrdlemisi väikeseks. 2009. aastal oli uue ja vana erinevus 1,5, 2015. aastal aga 1,45, mille järel on vahekord kiirelt langenud. 2016. aastal oli erinevus 1,3 ning 2017. aasta I kvartali seisuga on erinevus langenud juba 1,25 peale.
Lähtuvalt leibkondade keskmisest sissetulekust ei tundu hinnatasemed veel siiski ülehinnatud, kuid arvestades turul pakkumisel olevate uute korterite mahtu ning varasema kiire palgataseme kasvu aeglustumist, ei ole hinnakasvuks käesolevas turusituatsioonis enam oluliselt ruumi jäänud. Turul on pakkumisel vähemalt aastajagu uusi kortereid ning mõnevõrra rohkem on ehitamisel.
Kasvanud investeerimisaktiivsuse taustal on vanemate korterite statistilisi keskmisi üleval hoidnud lisaks tavapärastele tehingutele ka üürikorterite ostjad, seda eriti Mustamäel, Lasnamäel ja Kesklinnas. Üürikorterite tootlused on kasvavate hindade saatel stabiilselt alanenud. Kinnisvaratehingutest moodustab orienteeruvalt iga 4.-5. tehing üürimise eesmärgil ostetav korter ning endiselt on uusarenduse osas märgata olukorda, kus suur osa 1- ja 2-toalistest korteritest müüakse üüriinvestoritele juba enne hoone valmimist.
Väikeinvestorite osas on märgata aga tendentsi, kus praegustel hinnatasemetel pannakse juba ostusoove hoiule ning kaalutakse vaba kapitaliga pigem alternatiivseid investeerimisvõimalusi. Suurenenud on pealinna inimeste huvi Eesti väiksemate piirkondade üüriturgude osas, sest majanduslik keskkond soosib üüriturul nõudluse kasvu ka mujal Eestis. Väikelinnades on tootlused kõrgemad ning korterite hinnad madalamad, kuid potentsiaalsetel investoritel puudub ülevaade piirkondades toimuvast, mistõttu on sagenenud kvaliteetse info pärimine kinnisvarabüroodest.
Kevade algus tõi tehingute arvu kasvu ka elamuturul
Märtsis tehti Harju maakonnas 152 hoonestatud elamumaa tehingut. Võrreldes veebruariga kasvas tehinguaktiivsus 60%. Aastataguse ajaga võrreldes tehti 38 tehingut (33%) rohkem. Tehtud tehingute lõikes kujunes mediaanhinnaks 77 000 eurot. Hinnatase langes võrreldes veebruariga 15% ning võrreldes varasema aasta märtsiga 23%. Aasta baasil on elamuturul tehinguaktiivsus küll kasvanud, kuid hinnatase on jäänud sarnasesse suurusjärku. Endiselt tehakse palju tehinguid uusehitistega, kuid mediaanhinna statistilist langust soodustab asjaolu, et kasvanud on tehinguaktiivsus maakonnakeskusest kaugemates piirkondades, kus üksikelamute hinnad on madalamad.
Märtsis tehti Tallinna linnas 41 hoonestatud elamumaa tehingut, mida oli 18 tehingu võrra rohkem kui veebruaris. Võrreldes 2016. aasta märtsiga tehti 13 tehingut rohkem. Mediaanhinnaks kujunes 220 000 eurot, mis võrreldes veebruariga kasvas 13% ning aasta baasil 19%.
Nii Tartus kui Pärnus märtsis hinnatase hoopis langes
Tartus tehti märtsis 135 korteritehingut, mida oli 13% rohkem kui veebruaris ning 9,8% rohkem kui 2016. aasta samal ajal. Korteritehingute mediaanhinnaks kujunes 1 163 €/m2, mis oli võrreldes veebruariga langenud 4,8% kuid võrreldes möödunud aasta märtsiga kasvanud 5,8%. Hinnalanguse tõid 1- ning 3- ja enamatoaliste korteritega tehtud tehingud, 2-toaliste hinnatase püsis mõningase kasvu juures stabiilsena. Tehingute arvu kasv leidis võrreldes veebruariga aset 1- ja 2-toaliste korterite osas.
Märtsis tehti Pärnus 85 korteritehingut, tehinguaktiivsus oli võrreldes veebruariga kasvanud 27% ja aastases võrdluses 9,0%. Tehtud tehingute mediaanhinnaks kujunes 979 €/m2, mis oli võrreldes veebruariga langenud 8,2% kuid võrreldes 2016. aasta märtsiga siiski kasvanud 9,5%. Hinnalangus tulenes ennekõike madalama hinnatasemega korteritehingutest, milledeks olid valdavalt nii 1-toalised kui üle 70 m2 suurused kehvemas seisukorras korterid. Kehv pakkumise struktuur ja kasvanud hinnaootused on soodustamas tehingute tegemist odavamate varadega, mida ostjaskond tavapäraselt osta ei eelistaks.
Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik
Kommentaarid