Eesti kinnisvaraturu ülevaade

Alus – Maa-amet, Eesti Pank, Arco Vara statistika 15.04.2017

Eesti kinnisvaraturul tervikuna oli alates 2010. aastast märgata nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete iga-aastast kasvu, mis 2016. aastal aga jäi kiirelt pidama. Eestis tehti 2016. aastal 1,9% rohkem tehinguid kui 2015. aastal, mille juures keskmine tehingu hind kasvas kõigest 1,3% võrra. Kunagine buumi periood on nii tehinguaktiivsuselt kui tehingute koguväärtuselt jäänud ületamata ning kunagiste kõrgatasemete ületamist ei ole hetkeprognoosi alusel lähitulevikus oodata. Turu laiapõhjalisemat kasvu hoiab ennekõike tagasi majanduskriisi järgselt moodustunud erineva kiirusega Eesti, kus turgu veavad põhiliselt suuremad keskused ning väiksemate piirkondade turuaktiivsus ja hinnakasv on maha jäänud.

2017. aasta esimeses kvartalis tehti Eestis 11 976 ostu-müügitehingut ligikaudu 764 miljoni euro väärtuses. Võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga langes tehingute koguarv 0,9%, mille juures tehingute koguväärtus langes kõigest 0,1%. Võrreldes aga 2016. aasta I kvartaliga kasvas tehingute koguarv 15% ning tehingute koguväärtus koguni 33%. Kinnisvaratehingu keskmiseks hinnaks kujunes I kvartali lõikes 64 000 eurot, mida oli võrreldes varasema kvartaliga 1,0% rohkem ning eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 16% rohkem. Tehinguaktiivsuse kiire kasv on peatunud juba pikemat aega, mille taustal pidevalt kasvavatel hinnatasemetel tehtud tehingute raames on pidurduma hakanud ka keskmise tehinguhinna edasine kasv. I kvartalis vedasid tehinguaktiivsust valdavalt hoonestamata maa ja äriotstarbelised kinnisvarad, tehingute koguväärtust aga hoonestamata maaga ning korterite ja ärihoonetega tehtud tehingud.

Ostu-müügitehingute tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eestis perioodil 2006-2017

* 2017. aasta on toodud 31. märtsi seisuga

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas

Tehingud korteriturul

Eesti kinnisvaraturu suurima osa moodustavad korteriomanditega tehtud tehingud, korteritehingute maht moodustab kõikidest tehingutest ligikaudu 40%. Korteriomandid jagunevad eluruumideks ja mitteeluruumideks, eluruumidega tehtud tehingud moodustavad iga-aastaselt kogu tehingute mahust ligikaudu 85%. Korteritega tehakse Eestis kõige enam tehinguid tehinguaktiivsuse järjekorras Harju, Tartu, Ida-Viru, Pärnu ning Lääne-Viru maakonnas.

2017. aasta I kvartalis tehti Eestis korteriomanditega kokku 6 903 ostu-müügitehingut, sh eluruumidega 5 547 ja mitteeluruumidega 1 356 tehingut. Võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga tehti eluruumidega 0,3% rohkem ning võrreldes 2016. aasta I kvartaliga 19% rohkem tehinguid. Eluruumidega tehtud tehingute raames kasvas tehingute koguväärtus võrreldes möödunud kvartaliga 2,1% ning võrreldes aastataguse ajaga koguni 39%.

Tehingute koguväärtuse kasvu veavad endiselt põhiliselt Tallinnas ja selle lähipiirkondades uusarendustega tehtavad tehingud. Aasta baasil on tehinguaktiivsus kasvanud sarnases tempos nii Tallinnas kui terves Eestis ilma Tallinnata, Tallinna siseselt on tehingute koguväärtuse kasv veel endiselt püsinud mõnevõrra kiirem. Nii tehingute arv kui hinnatasemed on asunud kiirelt kasvama ka väikelinnades ja maakonnakeskustes, millede osas on lähitulevikus oodata stabiilsete kasvutrendide jätkumist. Väiksemates piirkondades on põhiliseks hinnakasvu soodustavaks faktoriks saanud pakkumiste vähesus, sest turgudel puuduvad ostjate eelistustele vastavate parameetritega sobilikud varad.

Tuginedes Arco Vara klientide statistilisele analüüsile ja Eesti Panga statisikale, võib lisaks väita, et korteritehingute kallimad hinnatasemed on tingitud valdavalt kahest põhjusest. Esiteks, kliendid on jätkuvalt kasutamas kinnisvaraostu rahastamiseks laenuvõimendust. Teiseks, Eestis aktuaalsena püsiv riigisisene ränne tõmbekeskustesse on suurendanud nõudlust ning tõstnud keskmised tehinguhinnad kõrgeks ennekõike Tallinnas ja selle lähipiirkondades. Tühjenevates maapiirkondades ning väikelinnades kaasnev kinnisvarahindade aeglasem kasvutempo tasakaalustab aga Eesti keskmises vaates Tallinna ja teiste aktiivseimate piirkondade hinnatõusu.

Kõigist eluruumidega seotud tehingutest moodustasid aastatel 2011-2017 kasutusloa saanud korterid 2017. aasta I kvartalis 3,7% ehk 205 korterit. Võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga tehti 13% rohkem kuid võrreldes 2016. aasta sama ajaga 42% vähem tehinguid uuemat tüüpi korteritega. Uute korterite tehingute koguväärtus on sealjuures võrrelduna möödunud kvartaliga kasvanud 16% kuid võrrelduna varasema aasta sama ajaga langenud 36%. 2011-2017 aastatel kasutusloa saanud korterite keskmine tehingu hind oli võrrelduna IV kvartaliga kasvanud 3,3% ning võrreldes varasema aasta I kvartaliga kasvanud 8,7%. Uute korteritega tehtud tehingutest moodustasid Harjumaal tehtud tehingud 77% ning Tartumaal 20%, osakaal on püsinud viimaste kvartalite vältel pidevalt sarnases suurusjärgus. Tegelikkuses on uute korteritega tehtud tehingute maht oluliselt suurem, sest ehitusjärgus kuid kasutusele võtmata korterelamutes on tavapäraselt juba ehituse käigus üsna suur osa korteritest võõrandatud, kuid nende sisaldumine statistikas kajastub ajalise viivitusega.

Tehingud kinnisasjadega

Erinevalt korteriturust on kinnisasjadega seotud tehingute osas nii tehinguaktiivsuse kui väärtuste mahu kasv olnud tagasihoidlikum. Võrreldes 2015. aastaga langesid 2016. aastal nii kinnisasjadega tehtud tehingute koguarv kui tehingute koguväärtus, mille juures keskmine tehingu hind veel mõnevõrra kasvas. 2017. aasta I kvartalis tehti Eestis kinnisasjadega kokku 5 033 ostu-müügitehingut, mida oli võrreldes 2016. aasta IV kvartaliga 4,8% vähem kuid võrreldes 2016. aasta I kvartaliga 7,6% rohkem. Tehingute koguväärtuseks kujunes sealjuures ligikaudu 355 miljonit eurot, mis oli varasema kvartaliga langenud 2,7% kuid 2016. aasta sama ajaga võrrelduna kasvanud koguni 33%. Nii tehingute arvu kasvu kui tehingute koguväärtust on aasta baasil tõstnud hoonestamata maadega ning äri-, kaubandus- ja tootmishoonetega tehtud tehingud, mis on valdavalt aset leidnud Harjumaal.

Nii hoonestamata kui hoonestatud elamumaa tehinguaktiivsus hakkas olulisel määral langema juba 2006. aastal, hoonestamata elamumaa tehingute arv langes iga-aastaselt koguni 2012. aastani. Viimastel aastatel on tehinguaktiivsus elamumaade osas tervikuna hoogustumas, hoonestatud elamumaade puhul on tehingute arvu kasv olnud märgatavalt kiirem kui mediaanhinna kasv. Maa-amet selgitab toimunut ostjate muutunud eelistustega - elamumaad omandatakse paremasse asukohta, poolikutele hoonetele eelistatakse täielikult valmis ehitatud elamuid. Nii hoonestamata kui hoonestatud elamumaa turgu veavad Eestis põhiliselt Harjumaal tehtavad tehingud.

Nii hoonestamata äri- kui tootmismaade puhul ei ole Eestis tervikuna võimalik tõmmata nii tehinguaktiivsuse kui hinnatasemete liikumise osas selgeid trendijooni. Hoonestamata tootmismaade tehingute arv hakkas 2012. aastast kiirelt kasvam, mis on vahepeal 2015. aastal langenud kuid 2016. aasta seisuga jõudnud 2006. aasta tipptasemele. Sagenenud on kallima hinnaga tehtud tehingud, kuid nii hoonestamata tootmis- kui ärimaade hinnatase ei ole kasvanud tehinguaktiivsuse taustal siiski 2009. aasta langusmomendist kuigi palju taastunud. Mõlema sihtotstarbega maade turud on valdavalt mõjutatud Harjumaal ja Tartumaal toimuvast, kus hinnatasemete suur kõikumine tuleneb piirkondlikest kallimatest tehingutest.

Üleüldise hinnataseme kasvu on valdavalt tagasi hoidnud enne majanduskriisi aegset perioodi lattu toodetud kuid realiseerimata detailplaneeringutega krundid. Tööstuspiirkondade arendamisel ning seeläbi kinnisvaraturu dünaamika kujundamisel on olulist rolli mänginud nii kohalike omavalitsuse kui ka Euroopa Liidu rahade eest arendatud tööstuspargid, seda ennekõike Ida-Virumaal. Lisaks, ettevõtete madal investeerimisaktiivsus kui ka seni madalal tasemel olnud toorainete hinnad on võimaldanud olulise transpordikuluga ettevõtetel soetada tootmistegevuseks vajalikku maad suuremate keskuste otsesest ümbrusest mõnevõrra kaugemale.

Erinevalt hoonestamata äri- ja tootmismaadest ei ole hoonestatute puhul märgata pärast majanduskriisi aegset perioodi erilisi tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete kasvutrende. Tehingute arv on alates 2008. aastast püsinud võrdlemisi samal tasemel. Hoonestatud ärimaade tehingute mediaanhind on tervikuna aastast 2009 olnud suunaga ülespoole, mediaanhind on kõige enam kasvanud just 2016. aastal. Hoonestatud tootmismaade hinnatasemed on seevastu kõige madalamal tasemel olnud hoopiski 2013. ja 2015. aastal, nii tehinguaktiivsuse ega hinnatasemete osas ei ole lähiajal oodata üle-Eestilist märkimisväärset kasvu.

Põllumaa ja metsamaa hinnad, mis reageerisid 2008. aasta majanduslangusele tagasihoidlikult, on viimastel aastatel järsult kasvanud. Üheks põhjuseks on olnud Eesti põllu- ja metsamaa madal hind teiste Euroopa riikidega võrreldes, kuid oma osa on mänginud ka Euroopa Liidu makstavad toetused, mis on meelitanud maad ostma hilisema edasimüügi eesmärgil. Nii põllu- kui metsamaad vahendavad ja ostavad suuremal hulgal kokku juba avalikkusele teadaolevad ettevõtted ja isikud, tehingud on valdavalt seotud investeerimisalaste huvidega mitte aga otseselt põllu- ega metsamajandusega.

Kvartaalsed kinnisvaranäitajad

Allikas: Eesti Pank

Prognoos

Eesti kinnisvaraturu aktiivsust jäävad elukondliku kinnisvara osas hoidma ennekõike 1980ndate teises pooles sündinud inimesed. Nimetatud perioodil sündis Eestis kõige enam inimesi, kes tänasel ajal on moodustamas eraldi leibkondi ning osalemas ennekõike elukondliku kinnisvara turul. Swedbanki poolt avaldatud andmete alusel on aktiivseimaks eluasemelaenu võtvaks eagrupiks just 28-30-aastased inimesed. Aktiivseimateks piirkondadeks jäävad pikemas perspektiivis ennekõike juba väljakujunenud Eesti suuremad keskused eesotsas Harjumaaga ning Tallinna linnaga.

Käesolevate aastate tehinguaktiivsus ei jää Eesti demograafiliste näitajate baasil kuigi pikaks ajaks kestma - 1990ndatel vähenes järsult sündimus ja Eesti elanikkond on märgatava kiirusega vananemas. Välisriikidesse lahkunud eestlaste hulk on võrreldes tagasi tulnutega alates 2012. aastast iga-aastaselt vähenenud. 2016. aasta põhjal oli sisserännanuid rohkem kui väljarännanuid, kuid väljaränne püsis absoluutnumbrites endiselt kõrgel tasemel. Tallinna linn on seevastu lähitulevikus endiselt laienemas, millega kaasneb madalama jätkusuutlikkusega piirkondade ääremaastumine ning surve nii nende piirkondade tehinguaktiivsusele kui hinnatasemetele.

Eesti kinnisvaraturg püsib lähikuudel küllaltki stabiilne. Piirkonniti on oodata hinnatasemete ning tehinguaktiivsuse senise kiire kasvu aeglustumist, seda nii korterite kui kommertskinnisvara turul. Hinnataset kui selle edasist statistilist kasvu jäävad vedama ennekõike uusarendused, järelturu korterite hinnatasemete kasv on juba pikemat aega olnud stabiilsel tasemel. Pidevalt lisanduvate pakkumiste ja sellest tuleneva arendajate vahelise konkurentsi taustal kujunenud surve hinnatasemete kasvu peatumiseks ennekõike Tallinnas ja Harjumaal püsib arendustegevuse mõningasel pidurdumisel siiski endiselt aktuaalsena. Uute ja järelturu korterite hinnatasemete erinevus on kiirelt vähenenud, mis hoiab tagasi arendajate vahelise konkurentsi mõjul nii uusarenduste kui nõukogudeaegsete korterite hinnatasemete edasist kasvu. Pikemas väljavaates on siiski oodata senise elukondliku kinnisvaraturu tsükli kasvufaasi pöördumist langusfaasiks, mille esilekerkimist on kinnitamas nii tehinguaktiivsuse kasvu kui hinnakasvu peatumine.

Arendustegevus on küll lühiajalisele statistikale tuginevalt vähenemas, kuid lisaks uusehitusele püsib aktuaalsena ka vanema elamufondi moodustavate korterelamute rekonstrueerimine, seda ennekõike Eesti väikelinnades. Mitmetes maakonnakeskustes pidevalt väheneva pakkumiste arvu ja kasvavate hindade taustal võib lähiajal märgata üksikute uusarenduste algatamist. Maaturul püsib nõudlus nii põllu- kui metsamaaga seotud kinnistute osas, hinnatasemetes on oodata kasvu stabiilset jätkumist kuid tehinguaktiivsus alaneb vähenevate pakkumiste tõttu. Eluasemelaenu väljastavate pankade nõuded jäävad takistama tehingute tegemist seadustamata hooneid või ümberehitusi omava kinnisvaraga.