loading...
Menüü

Vali objekti(de) asukoht

  Maakond Linn Piirkond Valitud piirkonnad
 
  • Harju maakond
  • Ida-Viru maakond
  • Järva maakond
  • Jõgeva maakond
  • Lääne maakond
  • Lääne-Viru maakond
  • Pärnu maakond
  • Põlva maakond
  • Rapla maakond
  • Saare maakond
  • Tartu maakond
  • Valga maakond
  • Viljandi maakond
  • Võru maakond
  • Tallinn
  • Viljandi linn
  • Pärnu linn
  • Tartu linn
  • Jõhvi vald
  • Paikuse vald
  • Sillamäe linn
  • Haapsalu linn
  • Paide vald
  • Tapa vald
  • Rakvere linn
  • Paide linn
  • Saue vald
  • Keila vald
  • Viru-Nigula vald
  • Harku vald
  • Kohtla-Järve linn
  • Kuusalu vald
  • Tori vald
  • Narva linn
  • Võru linn
  • Türi vald
  • Rae vald
  • Vinni vald
  • Haaslava vald
  • Kunda linn
  • Otepää vald
  • Kasepää vald
  • Tarvastu vald
  • Tartu vald
  • Suure-Jaani vald
  • Abja vald
  • Karksi vald
  • Järva-Jaani vald
  • Jõelähtme vald
  • Raasiku vald
  • Saku vald
  • Viimsi vald
  • Toila vald
  • Koeru vald
  • Haljala vald
  • Sõmeru vald
  • Vihula vald
  • Ahja vald
  • Sauga vald
  • Tõstamaa vald
  • Rapla vald
  • Ülenurme vald
  • Halliste vald
  • Kõpu vald
  • Anija vald
  • Alajõe vald
  • Iisaku vald
  • Lüganuse vald
  • Vaivara vald
  • Jõgeva vald
  • Koigi vald
  • Rakvere vald
  • Põlva vald
  • Häädemeeste vald
  • Varbla vald
  • Kohila vald
  • Muhu vald
  • Alatskivi vald
  • Kambja vald
  • Laeva vald
  • Luunja vald
  • Nõo vald
  • Tähtvere vald
  • Vara vald
  • Sangaste vald
  • Kõo vald
  • Keila linn
  • Maardu linn
  • Narva-Jõesuu linn
  • Sindi linn
  • Valga linn
  • Kiili vald
  • Räpina vald
  • Halinga vald
  • Märjamaa vald
  • Peipsiääre vald
  • Rannu vald
  • Põdrala vald
  • Antsla vald
  • Paldiski linn
  • Konguta vald
  • Karula vald
  • Põltsamaa vald
  • Kehtna vald
  • Rõuge vald
  • Mäetaguse vald
  • Kose vald
  • Viljandi vald
  • Lääne-Saare vald
  • Vigala vald
  • Aaspere küla
  • Abruka küla
  • Ahja alevik
  • Ahtme linnaosa
  • Alajõe küla
  • Alu alevik
  • Annelinn
  • Aravete alevik
  • Aruküla alevik
  • Eametsa küla
  • Eisma küla
  • Haabersti linnaosa
  • Haabneeme alevik
  • Haapse küla
  • Haaslava küla
  • Hirmuküla küla
  • Holstre küla
  • Ihaste
  • Ikla küla
  • Illurma küla
  • Ilmandu küla
  • Iru küla
  • Jaamamõisa
  • Jabara küla
  • Jakobimõisa küla
  • Jändja küla
  • Järva-Jaani alev
  • Järve küla
  • Järve linnaosa
  • Jõgisoo küla
  • Kaasiku küla
  • Kadriorg
  • Kärevere küla
  • Karjaküla alevik
  • Karksi küla
  • Karlova
  • Kasemetsa küla
  • Kauda küla
  • Kaunissaare küla
  • Kaurutootsi küla
  • Kesklinn (Pärnu)
  • Kesklinn (Tallinn)
  • Kesklinn (Tartu)
  • Kiikla küla
  • Kildu küla
  • Kõidama küla
  • Koigi küla
  • Kõnnu küla
  • Kõpu alevik
  • Kõpu küla
  • Kose alevik
  • Kriilevälja küla
  • Kristiine linnaosa
  • Kukruse linnaosa
  • Kulli küla
  • Kuremäe küla
  • Kuru küla
  • Kuusalu alevik
  • Laabi küla
  • Laadi küla
  • Lasari küla
  • Lasnamäe linnaosa
  • Laulasmaa küla
  • Lehmja küla
  • Letipea küla
  • Liikva küla
  • Liimala küla
  • Lohkva küla
  • Loo alevik
  • Loo küla
  • Lubja küla
  • Maarja-Magdaleena küla
  • Mähma küla
  • Mai
  • Mäo küla
  • Märja alevik
  • Marksa küla
  • Mereäärse küla
  • Meremõisa küla
  • Möllatsi küla
  • Muraste küla
  • Mustamäe linnaosa
  • Mustametsa küla
  • Mustapali küla
  • Mustla alevik
  • Muuga küla
  • Naage küla
  • Näpi alevik
  • Neeme küla
  • Nehatu küla
  • Nõgiaru küla
  • Nõmme linnaosa
  • Nõuni küla
  • Nurkse küla
  • Ohtu küla
  • Oisu
  • Õisu alevik
  • Olustvere alevik
  • Omedu küla
  • Oru linnaosa
  • Õssu küla
  • Oti küla
  • Õvi küla
  • Paatsalu küla
  • Päide küla
  • Päidre küla
  • Paikuse alevik
  • Pajusti alevik
  • Papsaare küla
  • Päri küla
  • Patika küla
  • Peetri alevik
  • Peetri alevik
  • Peetrimõisa
  • Peetrimõisa küla
  • Piira küla
  • Pinska küla
  • Pirita linnaosa
  • Põhja-Tallinna linnaosa
  • Põrga küla
  • Puhja alevik
  • Puiatu küla
  • Raadi-Kruusamäe
  • Rääma
  • Raeküla
  • Raja küla
  • Ränilinn
  • Rannamõisa küla
  • Rannarajoon
  • Reiu küla
  • Risti alevik
  • Rõõmu küla
  • Ropka
  • Saarepeedi küla
  • Saku alevik
  • Saunja küla
  • Savikoti küla
  • Silla küla
  • Sinialliku küla
  • Soinaste küla
  • Sõmeru alevik
  • Sonda alevik
  • Soodevahe küla
  • Soomevere küla
  • Sultsi küla
  • Supilinn
  • Suurupi küla
  • Tabasalu alevik
  • Tahkuranna küla
  • Tähtvere
  • Tähtvere küla
  • Tammelinn
  • Tammiste küla
  • Tammistu küla
  • Tammneeme küla
  • Tänassilma küla
  • Tarbja küla
  • Tiskre küla
  • Tõstamaa alevik
  • Ülejõe
  • Ülejõe küla
  • Ülenurme alevik
  • Unakvere küla
  • Univere küla
  • Unukse küla
  • Ussimäe küla
  • Uulu küla
  • Uusna küla
  • Vahi küla
  • Vaksali
  • Välgita küla
  • Valma küla
  • Vana-Kariste küla
  • Vana-Võidu küla
  • Vanalinn
  • Vanaveski küla
  • Vardi küla
  • Vardja küla
  • Variku
  • Varnja alevik
  • Vasknarva küla
  • Vedu küla
  • Veeriku
  • Veibri küla
  • Vidrike küla
  • Viiratsi alevik
  • Vilivere küla
  • Vinni alevik
  • Viraksaare küla
  • Viti küla
  • Võiste alevik
  • Voka alevik
  • Võle küla
  • Võõpsu alevik
  • Võsu alevik
  Võimalik valida mitu piirkonda! Taasta asukohad Valmis
Täpsem kinnisvaraotsing
Mihkel Eliste

Maaturg ei ole kriisist kuigi olulisel määral taastunud

Majanduskriisi järgselt taas kasvutsüklisse sisenenud kinnisvaraturul on olnud märgata ennekõike nii erineva kiirusega arenevaid piirkondi kui ka erineva kiirusega kasvavaid turusegmente. Kui korteri- ja elamuturg on viimaste aastate vältel olnud pidevas kasvutrendis, siis maaturul on nii tehinguaktiivsuse kui hinnakasvu eestvedajaks jäänud peamiselt Harjumaa eesotsas Tallinnaga ning selle lähipiirkondadega. Maaturu aeglasemat kasvu saab põhjendada ennekõike majanduskriisi tulemusena aset leidnud muutustest. Hoonestamata maade arendusprojektide kasumimarginaalid on võrreldes teiste arendusvaldkondadega oluliselt kõrgemad, mistõttu ka aastakümne taguse kinnisvaraturu mulli kujunemise ajal võetud riskid olid märgatavalt suuremad kui tänasel ajal. 2018. aastal jahenemise märke näitama hakanud korterituru kõrval on samaaegselt kasvu aeglustumist ja kohati ka juba tehingute arvu langust kujundama asunud ka mitmed maaturu segmendid.

 

2018. aastal tehti Eestis 2656 hoonestamata elamumaa tehingut, mida oli 3,3% vähem kui 2017. aastal. Samaaegselt müüdi 214 hoonestamata tootmismaad, mida oli 10% vähem ning 129 hoonestamata ärimaad, mida oli koguni 13% vähem kui veel aasta varem. Hinnakasv on siiski olnud kõikide vastavate segmentide osas kiirem kui eelnevatel aastatel, elamumaade mediaanhind kasvas 37%, tootmismaadel koguni 87% ning ärimaadel veidi tasakaalukamalt 18%. Võrreldes kümnenditaguse kõrgkonjunktuuri perioodiga ei ole elamu- ega ärimaade osas kuigi laiapõhjalist kasvu siiski aset leidnud, turuaktiivsuse osas on märkimisväärset tõusu näidanud pikemale perioodile taandatuna ainuüksi hoonestamata tootmismaad.


2018. aastast vaadatuna on põllumaa hind kasvanud 5 korda rohkem kui Tallinna korterid

Vaadates põllu- ja metsamajandusliku kasutusega maid, siis 2018. aasta vältel müüdi 1032 haritavat maad ning 2389 metsamaad. Haritava maa hektari mediaanhinnaks kujunes 3005 eurot ning metsamaal 2867 eurot, hinnatase kasvas aasta jooksul vastavalt 6,2% ja 43% võrra. Metsamaade hinnakasvu on soodustanud ennekõike vahepealne stabiilne külmade ilmade periood ning puidu hinnakasv. Eesti talved on möödunud aastatel olnud suhteliselt soojad ning sellel on olnud otsene mõju raie- ning puidu metsast väljaveo mahtudele. Samaaegselt tuleb aga arvestada, et järjest suurem hulk metsamaad on jõudmas raieküpsesse ikka, mis soodustab tehtavate tehingute osas hinnakasvu. Kasvanud majandusaktiivsuse ning tarbimise tõttu on lähitulevikus oodata põllumajanduslike ettevõtete investeeringute kasvamist, mis asub soodustama ka edasist haritava maa hinnakasvu.

Uute arendusalade üleplaneerimine jäi kümnenditagusesse perioodi

Kuni 2008. aastani kehtestati hulgaliselt uusi detailplaneeringuid, millest suur osa on praegusel ajal endiselt realiseerimata. Üleplaneerimine ei olnud sealjuures omane mitte ainult Harjumaale vaid kõigi Eesti suuremate keskuste lähiümbrusele. Tänasel hetkel pidurdab sarnast arendamist ja planeerimist ennekõike muutunud kohalike omavalitsuste planeerimisalane tegevus ning madal kommertspankade huvi hoonestamata maade ostu finantseerida. Enamikel juhtudel ületavad arenduskulud keskustest eemal paiknevates kesisemates asukohtades potentsiaalselt arendatavate kruntide turuväärtust, mistõttu arendajad ei ole investeeringute tegemisest huvitatud. Tehinguaktiivsus on küll mitmete hoonestamata maade segmentide osas kasvanud, kuid hinnataseme terviklikku kasvu hoiab tagasi varasemalt nii lattu toodetud kruntide rohkus kui ka senine võrdlemisi madal ettevõtete investeeringute tegemine. Valglinnastumist nii elukondliku kui ka äri- ja tootmistotstarbeliste kinnistute esilekerkimisel Tallinna lähiümbruses asuvad tulevikus kõigi eelduste alusel takistama ka väärtuslikul põllumajandusmaal ehitustegevust reguleerivad sätted.

Väikearendajate seas on märgata võimalike riskide alahindamist

Pideva ehitushindade ja korterelamute ehituseks sobilike kruntide pakkumishindade kasvu tõttu on märgata, et maa senine hinnakasv on asunud pidurduma ning üle turuväärtuse hinnastatud pakkumiste arv on jätkanud kuhjumist. Kui veel varasematel aastatel oli võimalik kõrgema hinnaga maa sisseostuhind tagasi teenida pideva kinnisvara hindade üldise kasvuga, siis alates 2018. aasta keskpaigast alates ei ole see enam enamike korterituru segmentide osas võimalik ning pigem on arendajate marginaalid asunud alanema. Riskide kuhjumist on tagasi hoidma asunud mitmed krediidiasutused, kelle pakutava raha hind on veidi tõusnud. Samas, järjest eksootilisemaid varasid on finantseeritud peamiselt ühisrahastuse läbi, kust on aga juba üle-Eestiliselt paista, et täitemenetluste arv on taas kasvamas.

Turuosaliste ootused on sageli ületamas korterituru edasiste võimalike arengutrendide olemust. Alanev turuaktiivsus ning peatuv hinnakasv on tõstnud nii mitmetegi töös olevate arendusprojektide osas kõikvõimalikke arendustegevusega kaasnevaid riske, väiksema kogemusega arendajad alahindavad võimalikku turu- ja ühtlasi likviidsusriski. Vaba raha hulk on kinnisvaraturul endiselt üsna suur, probleemiks on aga sobilike investeerimis- ja arendusprojektide vähesus. Viimase tõttu on aga järjest suurem risk, et vaba rahaga otsustatakse midagi arendama hakata, mille järele turul tegelikkuses vajadust ei pruugigi olla. Kaalutud on siseneda väikelinnade turule, kuid kuna aktiivseimates väikelinnades on juba nõudlus Tallinnale ennetavalt vähenenud, siis on õige moment maha magatud. Viimast õnnestus edukalt tabada üle-Eestiliselt pigem vähestel. Väikelinnade arendusprojektide osas on olnud märgata, et hinnaklassiga eksiti ning müük kulgeb oodatust aeglasemalt või kõige halvematel juhtudel juba ühikuid üüritakse.

Mitteeluhoonete osas ei ole enam spekulatiivsete projektide hulga kasvu oodata

Ärikinnisvara sektoris on oodata nii investeerimislaine mõningast taandumist kui ka ehitustegevuse järk-järgulist vaibumist, seda sealjuures nii büroo- kui ka lao- ja tootmisotstarbeliste kinnsivarade osas. Arvestades turul valitsevat kindlustunnet, tänast pakkumise ja nõudluse suhet ja selle võimalikku muutust tulevikus, ei ole lähikvartalitel ette näha mitteeluhoonete osas spekulatiivset ehitusaktiivsuse kasvu. Senine laialdane ehitustegevus on viinud olukorrani, kus sarnaselt korterelamuprojektidega on kehtiva ehitusõigusega kruntide hinnad kasvanud ning uusi projekte hakatakse läbi viima aina vähem. Üürihinnad ei ole ärikinnisvara hindadega samas tempos kasvanud, mistõttu pindade tootlused on seni pidevalt langenud. Aktiivne ehitustegevus on soodustanud nõukogudeaegsete kehvema kvaliteediga pindade osas vakantsi suurenemist ning üürnike siirdumist tänapäevastesse hoonetesse.

Ettevõtete kindlustunne nii Eesti maksupoliitilise- kui ka Põhja-Euroopa riikide majanduskeskkonna edasiste arengutrendide osas on siiski pigem halvenenud, mistõttu investeeringute laiapõhjalist kasvu maa- ja ehitiste osas ei saa tõenäoliselt lähitulevikus kuigi optimistlikus mahus oodata. Olenemata sellest, et periooditi on olnud taas märgata ettevõtete põhivarainvesteeringute mõningast kasvu, jääb siiski maasse investeerimine endiselt sarnasele tasemele kui perioodil 2008 - 2012 ning ühtlasi ei ole olulist maasse investeerimise kasvu olnud alates 2015. aastast samuti märgata.

Galerii

Kommentaarid

Mihkel Eliste

Mihkel Eliste

Kutseline hindaja / Analüütik

Hindaja kutsetunnistuse nr. 116108
Mobiil +372 5386 3936
Telefon +372 614 4600
Keeled
mihkel.eliste@arcovara.ee

Liitu uudiskirjaga

Facebook

Instagram

 

Tallinn

Tallinn, Rävala pst 5, 10143+372 614 4600 info@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Tartu esindus

Tartu, Soola 8, 51004+372 744 2218 tartu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Pärnu esindus

Pärnu, Rüütli 47, 80010+372 447 1430 parnu@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Viljandi esindus

Viljandi, Lossi 18, 71003+372 435 9969 viljandi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Rakvere esindus

Rakvere, Turuplats 7, 44310+372 324 0888 rakvere@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Jõhvi osakond

Jõhvi, Rakvere 16, 41532+372 337 0400 johvi@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Narva esindus

Narva, Aleksander Puškini 28-202, 20307+372 35 77 227 narva@arcovara.ee Vaata esinduse lehte

Põltsamaa esindaja (d)

Valga esindaja (d)

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?

Küsi, mis Su kinnisvara väärt on?