2019. aastal jätkub kinnisvaraturul tõenäoliselt ennekõike elukondliku turusektori edasine tagasihoidlik jahenemine, mida on kinnitanud ka senine esimese kolme kvartali vältel võrreldes 2018. aasta sama perioodiga suhteliselt sarnane eluasemetehingute arv.
Tehingute arvu alanemist on olnud märgata jätkuvalt peamiselt maakonna keskuses, aktiivsuse kasvu aga periooditi linnast väljas nii Mulgi, Viljandi kui ka Põhja-Sakala vallas. Maakonna kui terviku hinnakasvu kujundamisel on olulist rolli asunud mängima maakonnakeskuse lähi piirkonnad ja satelliitasumid, kuhu on ennekõike siirdunud madalama ostujõuga ostjaskond, kuid kus vähenevate pakkumiste ja nõudluse kasvu tõttu on siiski piirkonniti senine hinnakasv jäänud oodatust mõnevõrra tagasihoidlikumaks.
Tehingute arv taandus 2018. aastal 2013. aasta tasemele, mida võis vaikselt märgata ka juba 2018. aasta I pooles. Turuaktiivsuse alanemine on Viljandi linnas sarnaselt teistele Eesti väikelinnadele olnud oodatust tugevam, kuid samaaegselt hinnataseme mõningane kasv on endiselt säilinud. Kui 2017. aasta II pooles esines turuaktiivsuse keskmisest kiiremat kasvu, siis 2018. aastal edasine kasv järjepidevalt aeglustus. Varasemalt pidevalt kasvanud nõudluse taustal asusid tehinguaktiivsuse kasvu jätkumist takistama kehv pakkumise struktuur ning ennekõike kasvavad pakkumispõhised hinnad, nüüdseks on aga pakkumiste arvu edasine langus peatunud ning pakkumishindade kasv aeglustunud.
Periooditi on juba märgata pakkumiste arvu mõningast tõusu, kuid see on tulenenud suuresti ebaratsionaalsete hinnasoovidega pakkumistest, mis on pikendanud nende varade müügiperioodi, kuid on tõstmas üldist korterituru pakkumiste arvu. Turuosaliste ootused on ennekõike müüjate silmis veel endiselt aastas 2017. Üha enam on aga märgata, et kiire hinnakasvu perioodi lõppemisest arusaamine on jõudmas ka laiema tarbijaskonnani. Hinna ja tehingute arvu edasine kasv on 2019. aasta algusest asunud võrdlemisi järsult peatuma. Statistiline hinnakasv on jätkunud Eesti aktiivseimatele väikelinnadele omaselt suhteliselt mõõdukas tempos, mille juures on ühtlasi märgata keskmisest kallimate korterite likviidsuse kasvu ning ostjaskonna huvi Viljandi linna väheste uute korterite vastu.
2019. aasta III kvartalis tehti Viljandi maakonnas tervikuna kokku 127 korteritehingut. Tehingute arv kasvas ennekõike Viljandi linnas taandunud turuaktiivsuse tõttu võrreldes II kvartaliga pelgalt 1 tehingu võrra. Võrreldes aastataguse III kvartaliga tehti täpselt sama palju tehinguid, mida on toetanud asjaolu, et turuaktiivsus püsis mõningases kasvutrendis just Viljandist väljaspool. Viljandi linnas tehti seevastu kogu III kvartali jooksul 50 tehingut, mida oli 12 tk vähem kui II kvartalis ning 3 tehingut vähem kui veel aasta tagasi samal perioodil. Veel II kvartalis võis maakonnakeskuses täheldada tehingute arvu mõningast suurenemist teist kvartalit järjest, kuid kasv on olnud ainuüksi marginaalne ning pigem võib turuaktiivsuse taset pidada seni täpselt samasuguseks nagu veel aasta tagasi.
Väljaspool Viljandi linna on turuaktiivsus püsinud tunduvalt stabiilsem. 2019. aasta I kvartalis tehti Viljandist väljaspool täpselt sama palju tehinguid kui aasta tagasi. Aastataguse järjest kõrgema võrdlusbaasi tõttu võis aga tänavu II kvartalis märgata Viljandi linnast väljaspool koguni 18%-list turuaktiivsuse alanemist, mis aga pöördus III kvartalis taas kasvuks 4,1%-lise tehingute arvu suurenemise taustal. Sarnaselt mitmetele teistele Eesti maakonnakeskustele võttis ka Viljandis 2019. aasta I kvartalist turuaktiivsuse edasine kasv hoopis teistpidise suuna. Tehingute arvu samaaegset langust või kasvu järsku peatumist on viimaste kvartalite vältel olnud sarnaselt märgata näiteks Rakveres, Paides, Kuressaares kui ka teistes väikelinnades.
Osa ostjaskonnast on juba pikemat aega siirdunud valikuvõimaluste laiendamiseks väikelinnade lähi piirkondadesse, kus on aga samuti pakkumiste arv kiirelt alanema asunud, pakkumishinnad seejärel kasvanud ning 2019. aastast turuaktiivsus periooditi langemas. Juhul, kui pakkumiste arv jätkab maakonnakeskuses suurenemist, väheneb suhteliselt proportsionaalselt ostuhuvi samaaegselt maakonna väiksemates keskustes. Võrreldes viimaste kvartalitega on korteriturul hinnatase püsinud võrdlemisi stabiilne, kuid turuaktiivsus ei ole enam uusi tippe saavutamas. Analüüsides korterituru edasisi arengutrende, tuleb tõenäoliselt mõningase viitajaga valmistuda ka teatud segmentides mõningaseks hinnalanguseks, mida on juba mõnes teises Eesti väikelinnas täheldada.
Maakonnas tehtud korteritehingute aritmeetiliseks keskmiseks hinnatasemeks kujunes 2019. aasta III kvartalis 417 €/m2, mida oli 10% võrra vähem kui eelnevas kvartalis, kuid 3,2% võrra rohkem kui 2018. aasta III kvartalis. Mediaanhinnaks kujunes samaaegselt ainuüksi 303 €/m2, mida oli koguni 31% vähem kui veel II kvartalis, kuid samuti suhteliselt madala aastataguse võrdlusbaasi tõttu siiski 7,6% rohkem kui möödunud aasta III kvartalis. Võrreldes 2018. aasta varasemate kvartalitega soodustas aasta viimases kvartalis hinnakasvu ennekõike asjaolu, et Viljandi linnast väljaspool on tehingute arv asunud samuti kasvult pidurduma. 2019. aasta esimese kolme kvartali vältel on jätkunud suhteliselt sarnased turutrendid, mille juures on taaskordselt märgata turuaktiivsuse osas Viljandi linna mõju kasvu. Väiksemate keskuste osas on siiski samaaegselt märgata aastase hinnakasvu võrdlemisi järsku kiirenemist, seda nii Mulgi, Põhja-Sakala kui ka Viljandi valla korteriturul, kus kõigis piirkondades on tehingute arv veidi alanenud.
Viljandi linnas tehtud korteritehingute osas kujunes 2019. aasta III kvartalis aritmeetiliseks keskmiseks 768 €/m2, mida oli võrreldes II kvartaliga 4,8% rohkem ning ühtlasi 1,2% võrra enam kui aasta tagasi samas kvartalis. Mediaanhinnaks kujunes samaaegselt 777 €/m2, mida oli möödunud kvartalist 2,0% rohkem ning 7,2% rohkem kui eelmise aasta samal perioodil. Juba pikemat aega prognoositud statistiline hinnataseme langus jõudis I kvartalis lõpuks kohale, kuid tegemist oli seni veel siiski pelgalt ajutise fenomeniga. Alates 2019. aasta I kvartalist ei ole ei mediaanhind ega aritmeetiline keskmine hinnatase siiski marginaalse kasvutrendi taustal märgatavalt muutunud. Hinnakasv on peatunud ennekõike järelturul, üksikutes ehituslikult uuemates korterelamutes paiknevate ja keskmisest kvaliteetsema siseviimistlusega korteritega tehtud tehingud on veel näidanud mõningast hinnakasvu (kuni 5% aastas).
Viljandi linna ja Viljandi maakonna korterituru tehinguaktiivsus ja hinnadünaamika
* 2019. aasta on toodud III kvartali seisuga.
Allikas:
Mihkel Eliste, analüütik
Maa-amet, tehingute andmebaas
Kommentaarid