2019. aasta augustis tehti Eesti korteriturul kokku 2084 ostu-müügitehingut ligikaudu 150 miljoni euro eest. Võrreldes juuliga tehti ennekõike Ida-Virumaal ja Tartu maakonnas kasvanud turuaktiivsuse tõttu 8,1% võrra enam tehinguid, mille juures Tartumaal tulenes tehingute arvu kasv peamiselt uute korterite aktiivsemast müügist ning Ida-Virumaal Sillamäe ja Kohtla-Järve linnas tehtud tehingutest. Võrreldes möödunud aasta augustiga tehti samaaegselt 12% võrra rohkem tehinguid, mille juures turuaktiivsuse kasvu vedas peamiselt Tartu ja Harju maakond eesotsas uute korterite asjaõiguslepingute vormistamisega. Vaadeldes turuaktiivsuse üldist taset aga võrreldes veelgi varasemate perioodidega, võis võrreldes 2017. aasta augustiga täheldada siiski ainuüksi 2 tehingu võrra kõrgemat korterituru aktiivsust.
Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul iga aasta augustis perioodil 2006 - 2019*
* 2019. a augustikuu andmed on esitatud 06.09.2019 täpsusega, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
Kui vaadelda ka tunduvalt pikemat perioodi, mitte pelgalt augustit, võib väita, et Eesti korteriturul ei ole viimase kahe ja poole aasta vältel tehingute arvu osas midagi oluliselt muutunud. Tänavu esimese kaheksa kuuga on müüdud ühes kuus keskmiselt 1896 korterit, 2018. aastal müüdi ühes kuus keskmiselt 1888 ning 2017. aastal 1903 korterit. Teisisõnu on Eesti kui terviku korteriturul tehingute arv püsinud võrreldes kahe eelneva aastaga võrdlemisi, kui isegi mitte ebatavaliselt, stabiilne. Korteriturg on sealjuures püsinud suhteliselt sarnasel tasemel nii suuremates kui ka väiksemates keskustes. Harju maakonna osakaal kõikides korteritehingutes püsis 2017. aastal 53,9%, 2018. aastal 54,7% ning 2019. aasta esimese kaheksa kuu baasil 54,2% juures ehk peamise tõmbekeskuse Tallinna ja selle lähiümbruse osakaal on siiski marginaalselt suurenenud. Käesoleva aasta vältel on mitmetes Eesti väikelinnades (nt Rakveres, Jõgeval, Raplas) tehingute arv püsinud kõrgemal tasemel kui aasta tagasi, mistõttu paralleelselt Tallinnas alanev tehingute arv on muu Eesti osakaalu veidi suurendanud.
Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2004 - 2019*
* 2019. a andmed on esitatud 31.08.2019 seisuga, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
Augustikuus müüdud korterite taustal kujunes Eestis kui tervikus korteri mediaanhinnaks 1377 €/m2, mida oli 2,5% vähem kui juulis kuid siiski 8,7% enam kui veel aasta tagasi samal perioodil. Kui peavoolumeediast on hiljaaegu läbi käinud, et juulist langes Tallinna korteriturul hinnatase taas alla 2000 €/m2, mis justkui võimaldaks edaspidiselt ostjatel mingisuguseid paremaid tingimusi kaubelda, siis ei maksaks sellisele asjaolule olulist tähelepanu pöörata. Igakuine hinnastatistika on võrdlemisi volatiilne, mis tuleneb pelgalt lühikese perioodi jooksul müüdud korterite hinnatasemetest, mille hulka kuulub sageli suur hulk uusi kortereid ühes ja samas hoones, mistõttu ühe kuu lõikes analüüsitavad korteriturgu iseloomustavad näitajad ei kirjelda tegelikkuses turul pikaajalisemalt aset leidvaid muutusi. 2000 €/m2 hinnatase ületati vahepeal pelgalt aritmeetilise keskmise hinnataseme osas, mis aga peegeldab pigem uute korterite turgu kui Tallinna korteriturgu tervikuna, millest uued korterid moodustavad juulikuu seisuga pelgalt 28%. Kui sarnane või veidi aeglasem hinnakasv Tallinnas jätkub, küündib mediaanhind üle 2000 €/m2 aga tõenäoliselt alles tuleval aastal.
Ehitusaktiivsus taandub tunduvalt kiiremini kui tehingute arv
Üldisele hinnataseme langusele kui sellisele ei saa vähemalt Tallinnas hetkel kohe kuidagi viidata. Uute korterite laojääk on vähenemas ning avalikke pakkumisi on kinnisvaraportaalides tänasel hetkel Tallinnas ~ 20% võrra vähem kui veel aasta tagasi. Samaaegselt on tehingute arv aastases võrdluses alanenud Tallinna korteriturul augusti seisuga 1,7% võrra, mille juures aasta esimese seitsme kuu taustal on uute korterite müük vähenenud 14% kuid järelturul on müük kasvanud 2,2%. Uute korterite osas ehitustegevusega alustamine alanes 2019. aasta I poolaastal võrreldes aastatagusega samaaegselt 21% võrra. Teisisõnu on ehitusaktiivsust ja avalikku pakkumist iseloomustavad näitajad taandunud tunduvalt kiiremini kui korteriturul üldine aktiivsus, mistõttu suhteliselt sarnase nõudluse püsimisel lähikvartalitel surve hindade üldiseks kasvuks endiselt säilib, sest pakkumisi ühe turul tehtava tehingu jaoks on järjest vähem ning tarbijate valikuvõimalused on seetõttu taas halvenemas.
Krediidiasutustel on laenutaotluste tagasilükkamiste arv suurenenud
Järjest enam on olnud märgata, et kinnisvarabüroode poolt laenutagatiseks koostatavate eksperthinnangute arv on kasvanud, kuid samaaegselt tehingute arv turul on langenud, mis tuleneb aga mitte kasvanud pangalaenu kasutamisest vaid hoopis asjaolust, et suur hulk kinnisvaraostjaid jäävad jätkuvalt pigem tugeva nõudluse tõttu teiste ostjatega konkureerides ostetavast varast ilma või ei ole kommertspangad nõus nende ostu kas laenukliendi enda probleemse tausta või probleemse kinnisvara tõttu finantseerima. Viimane trend on hetkel eriti selge just üksikelamute turul Eesti väikelinnades, kus uut pakkumist lisandub ainuüksi järelturult kuid avalike pakkumiste arv on niivõrd madal, et ühele sobilikule pakkumisele konkureerib võrdlemisi suur hulk inimesi, mis omakorda soodustab hinnakasvu jätkumist.
Mitmetes väikelinnades on hinnakasv taas maha jäänud
Olenemata sellest, et kinnisvara kättesaadavus üldiselt on ligikaudu 2018. aasta keskpaigast pea kõikides Eesti keskustes hoogsa palgakasvu tõttu paranenud, ei ole see aga enamike väikelinnade korteriturul seejärel olulist turuaktiivsuse ega ka hinnataseme kasvu kaasa toonud. Olukorras, kus laenuintressid on jätkuvalt madalad, eluasemelaenude üldine kättesaadavus pigem hea ning keskmine piirkondlik sissetuleku kasv jätkuvalt tempokas ja üldine tööpuudus madal, on enamikes Eesti väikelinnades tõenäoliselt olemasoleva elanikkonna puhul nõudlus ennast käesoleva turutsükli vältel vaikselt ammendamas. Elanikkonna väljavool Tallinnasse ja Harjumaale on küll aeglustunud, kuid püsib jätkuvalt, soodne tööturu olukord hoiab väikelinnade kinnisvaraturud likviidsena.
Väikelinnades aeglustunud hinnakasvu taustal võib märgata, et hinnataseme erinevus võrreldes Tallinna ja Tartuga on hakanud taas suurenema, sest viimases kahes keskuses on aastane hinnakasv jätkunud kiiremas tempos kui väikelinnades. Eesti jätkusuutlikuimates väikelinnades nagu näiteks Rakveres ja Viljandis ei ole alates 2018. aasta I kvartalist olulist hinnataseme muutust olnud aga enam täheldada, kuid käesoleval aastal tugevalt kasvanud uute korterite ehituse tõttu võib vähemalt statistiliselt oodata peatselt siiski mõningast hinnakasvu ajutist kiirenemist. Vaadates ainuüksi järelturgu, on Rakvere linnas hinnataseme osas kujunema asunud juba marginaalne langustrend, mida toetab ennekõike 2018. aasta I poolest kasvama asunud pakkumiste arv.
Väikelinnade (Rakvere, Haapsalu, Viljandi ja Kuressaare) korterituru tehingute arvu- ja hinnadünaamika perioodil 2004 - 2019*
*2019. a andmed on esitatud 31.08.2019 seisuga, andmed võivad vähesel määral ajas tagantjärele muutuda.
Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas
Mitmetes väikelinnades on korteriturul üldine hinnatase jõudnud tasemele, mille juures on kohalike ettevõtjate sõnul olnud juba võrdlemisi mõistlik alustada arendustegevusega. Arendusprojekte on algatatud ennekõike ainuüksi omakapitali kasutades või kaasates osaliselt laenukapitali läbi väiksemate krediidiasutuste. Suuremad kommertspangad ei ole väikelinnade arendusprojektide finantseerimisest jätkuvalt huvitatud, ühtlasi ei ole väljaspool Harju maakonda olnud ühisrahastusportaalide osas olulist väikelinnade projektide esilekerkimist märgata. Arvestades, et väikelinnades üldiselt on tehingute arv 2017. aasta tipptasemest taandunud, hinnakasv aeglustunud või koguni peatunud ning pakkumiste arv kasvule pöördunud, võib vastavates linnades uute arendusprojektide algatamist pidada tänases turusituatsioonis pigem kõrgendatud riskiga ettevõtmiseks. See ei ole aga turuosalisi kuidagi tagasi hoidnud, ehitusaktiivsus on käesoleval aastal kasvanud ennekõike Rakveres ning Viljandis võib täheldada uute korterite pakkumiste osas ka juba üle 3500 €/m2 hinnatasemega kortereid.
Väikelinnade (Rakvere, Viljandi, Haapsalu, Võru ja Kuressaare) korterituru ehitusaktiivsus
Allikas: Statistikaamet, riiklik ehitisregister
Nii Tallinnas kui Tartus oleme väikelinnades kasvanud ehitusaktiivsuse taustal näinud käesoleval aastal aga vastupidist trendi. Uute korterite osas ehitusega alustamine kui ka uute korterite võimalikuks ehituseks ehituslubade väljastamine on vähenenud. Mõningase viitajaga on sarnased trendid jõudmas ka Tallinna lähiümbrusesse, kus aktiivse valglinnastumise tõttu on võinud käesoleva aasta vältel veel märgata üsna tugevat turuaktiivsuse ja väljastatud ehituslubade arvu kasvu. Kui Tallinnas on 2019. aasta esimese kaheksa kuu vältel korteriturul tehingute arv vähenenud 1,7% võrra, siis Tallinna lähiümbruses paiknevates n-ö rõngasvaldades on tehingute arv suurenenud samaaegselt koguni 15% võrra. Vastav tehingute arvu kasv on tulenenud nii uute korterite kui ka uute ridaelamukorterite soetamisest. Edasist ehitusaktiivsust peegeldavad näitajad kirjeldavad küll jätkuvalt ehituslubade väljastamise suurenemist, kuid tegelike ühikute osas ehitusega alustamine on juba mõlema segmendi osas samuti langenud, mis viib tõenäoliselt pakkumiste arvu vähenemiseni ning tuleva aasta vältel aktiivne valglinnastumine seetõttu kõigi eelduste alusel pidurdub.
Tallinna linna lähiümbruse korterituru ehitusaktiivsust ja pakkumist iseloomustavad näitajad
Allikas: Statistikaamet, riiklik ehitisregister, www.kv.ee, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika
Tallinna ja selle lähipiirkondade järelturgu on 2018. aasta viimasest kvartalist iseloomustanud sarnane tendents, kus järelturul ehk ehituslikult vanemate korterite segmendi osas on tehingute arv võrreldes aastatagusega asunud taas suurenema, mis tuleneb ennekõike odavaima hinnaklassi uute korterite pakkumise vähenemisest. Suurele hulgale potentsiaalsele ostjaskonnale jäävad kallineva ehitushinna tõttu järjest kõrgema hinnaga uued korterid kättesaamatuks või ei soovita niivõrd suurt laenukoormust teenindada, mistõttu ajutiselt eelistavad suurel hulgal tarbijad erinevalt varasematest aastatest järjekordselt pigem vanema korteri soetamist. Arendajate jaoks tähendab see aga aeglasemalt täituvaid müügimahte ning keerulisemat arendusprojektide finantseerimist, mis on üheskoos kasvavate sisendhindade, niigi kasvanud laenuintresside, aeglustunud kinnisvarade üldise hinnakasvu ning alanenud kasumimarginaali tõttu pööranud elukondliku hooneehitusturu langustrendi.
Tallinna korterituru järelturuaktiivsus (2019. aasta I poolaasta võrdluses 2018. aasta I poolaastaga)
Allikas: Maa-amet, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika
Laenuraha üldine kättesaadavus on arendus- ja investeerimisturul olenemata Euribori järjest madalamate põhjade ning tõenäoliselt taaskäivatatava suhteliselt lõdva Euroopa Keskpanga rahapoliitika taustal halvenenud ja selle hind kasvanud. Taas leevenev rahapoliitika siiski siinsetele lõpptarbijatele koheselt tõenäoliselt üle ei kandu, sest kõik tänased eluasemelaenude lepingud sõlmitakse tingimustel, kus negatiivne Euribor loetakse võrdseks nulltasemega. Laenuturu üldine olukord võimaldab 2020. aastal tõenäoliselt paremaid ostukohti ja arendusvõimalusi just jätkusuutlikumatele ettevõtetele, kellel on krediidiasutuste laiapõhjaline usaldus ning ligipääs konkurentidest odavamale ja pikaajalisemale laenukapitalile. Üha enam arendusprojekte jäetakse hetkel finantseerimata, sest pankadel on spekulatiivsete kinnisvaralaenude osakaal laenuportfellides märgatavalt kasvanud.
Aastane hinnakasv püsib korteriturul valdavalt 2 - 5% vahemikus, turuaktiivsuse langus jätkub
Käesoleva aasta esimese kaheksa kuu vältel tehtud korteritehingute osas kujunes Eestis aastaseks hinnakasvuks 3,2%, mis veel 2018. aasta samal perioodil püsis 9,9% juures. Hinnakasv on sealjuures kiireim olnud Lääne-Eestis (+8,8%) kuid on püsinud Põhja-, Lõuna-, ja Kesk-Eestis vahemikus 5,2 - 6,9%. Kirde-Eestis on samaaegselt jätkunud 2,8%-line hinnalangus, mis veel aasta tagasi püsis 2,2%-lise langustempo juures. Eestis tervikuna, ilma Tallinna arvestamata, on korteriturul hinnatase kasvanud 7,1% võrra, mida on mõjutanud ennekõike pealinna lähiümbruses aktiivne valglinnastumine. Lähikuudel võrdlemisi sarnane kuid jätkuvalt aeglustuv hinnakasv püsib, sõltuvalt korteri ehitusaastast jääb tegelik aastane hinnakasv enamikes Eesti suuremates keskustes 2 kuni 5 protsendi vahemikku. Viimaste aastate vältel on IV kvartal olnud korteriturul kõige aktiivsem periood, mistõttu hooajalistest teguritest tulenevalt on veidi rahulikuma suve järgselt taas võrdlemisi aktiivne periood oma vara võõrandamiseks enne taaskord rahulikumat talvist perioodi, mis on iga-aastaselt kõige madalama turuaktiivsusega periood. Pikemale perioodile taandatuna üldine turuaktiivsuse langus korteriturul siiski jätkub, mida mõjutab ennekõike demograafilistest teguritest tulenev nooremapoolsete tarbijate vähenemine.
Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik ja kutseline hindaja
Alus – Maa-amet, Statistikaamet, riiklik ehitisregister, Eesti Pank, Arco Vara Kinnisvarabüroo OÜ statistika 06.09.2019
Kommentaarid