Tähtajalise eluruumi üürilepingu sõlmimine peaks tagama mõlemale osapoolele kindlustunde – ühele on tagatud üüritulu ja teisele soovitud elukoht. Esmapilgul võib see tunduda lihtne ja selge, kuid mis juhtub, kui elu tuleb vahele ja ühe osapoole plaanid muutuvad?
Juhtum, kus osapooltel ei õnnestunud kokkulepet saavutada
Üürnikud ja üürileandja sõlmisid aastase üürilepingu. Vähem kui kaks kuud pärast lepingu sõlmimist laekus üürileandjale avaldus, et üürnikud soovivad lepingu ennetähtaegselt lõpetada. Avalduses esitati lepingu lõpetamise põhjuseks see, et üürnikud pidid kolima ühest linnast teise ja üüritud eluruumi vajadust neil enam ei olnud.
Üürileandja juhtis üürniku tähelepanu sellele, et leping on tähtajaline, ning pakkus võimalust kokkuleppeliseks lõpetamiseks eeldusel, et maakler hakkab tegelema uue üürniku leidmisega ja leping lõpetatakse, kui uus üürnik on leitud. Kuni üürniku leidmiseni pidi jääma leping kehtima ja üürnikud pidid jätkama üüri ja kõrvalkulude tasumist. Kuna üüriturg on aga pidevalt tihedas muutumises, siis uue üürniku leidmine osutus oodatust keerulisemaks. Juhtuski nii, et sel ajal, kui üürileping sõlmiti, oli üürniku leidmiseks soodne aeg ning korteril oli mitmeid potentsiaalseid huvilisi, aga paraku mõned kuud hiljem ei olnud enam turuolukord nii soosiv ja üürniku leidmine oli oluliselt keerulisem.
Kaks kuud pärast lepingu lõpetamise soovi avaldamist kolisid üürnikud siiski välja, kuigi üürileandja polnud veel uut üürnikku leidnud. Mõne aja pärast pöördusid üürnikud üürikomisjoni poole, soovides lepingut erakorraliselt lõpetada.
Tähtajalise üürilepingu lõpetamine enne tähtaega
Võlaõigusseadus sätestab järgmist: üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peab olema õiguslik alus. Kui sellist alust ei ole, siis üürilepingu ülesütlemine ei kehti (VÕS § 309). Seadust lugedes saab selgeks, et tähtajalise üürilepingu lõpetamine pole sugugi nii lihtne. Selleks on sisuliselt kaks võimalust.
Esimene võimalus seisneb selles, et lepingu võib lõpetada ennetähtaegselt mõlema osapoole kokkuleppel. See tähendab, et nii üürnik kui ka üürileandja peavad olema nõus lepingu ennetähtaegse lõpetamisega. See aga nõuab mõlema poole koostööd ja kokkulepet.
Teine võimalus tekib siis, kui kokkulepet ei saavutata, aga üks osapool soovib siiski lepingu ennetähtaegselt lõpetada. Sel juhul tuleb järgida üürilepingu erakorralise ülesütlemise tingimusi. Erakorralise ülesütlemise korral peab ülesütlemisavalduses esitatud põhjendus olema mõjuv.
Lisaks eelpool nimetatud võimalustele võib üürnik või üürileandja eluruumi üürilepingust tulenevate vaidluste korral pöörduda üürikomisjoni või kohtusse, nagu on sätestatud üürivaidluse lahendamise seaduses.
Üürikomisjoni otsus
Üürikomisjon otsustas rahuldada avaldajate nõude, milles paluti üürilepingu lõpetamist. Komisjon põhjendas oma otsust sellega, et üürnike isiklikust elust tulenevad põhjused teevad üürilepingu jätkamise võimatuks, mida peeti võlaõigusseaduses toodud mõjuvaks põhjuseks. Lisaks oli otsuse põhjenduseks toodud kellegi arusaamine lepingust, mitte lepingu sisu.
VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Samas lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel:
- kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada,
- tasumisega on viivitatud,
- eluruumi terviseohtlikkuse tõttu,
- pikemaks kui 30 aastaks sõlmitud lepingu ülesütlemine pärast 30 aasta möödumist,
- üürniku pankroti korral.
Üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 313 lg 1 alusel tuleb aga vaidluse korral kindlasti hinnata mõlema poole asjaolusid eraldi ning kaaluda, kas ülesütlemist sooviva poole huvid kaaluvad üles teise poole huvi lepingu jätkamiseks. Antud juhtumis tõid üürnikud välja isiklikust elust tuleneva põhjenduse ehk muutunud asjaolude tõttu Tallinna elama asumise võimatuse, komisjon pidas seda piisavaks ja otsustaski avalduse rahuldada.
Otsust lugedes tekib lisaks küsimus, kas üürikomisjoni kuulub ka juriidilise taustaga inimesi?
Advokaadi arvamus
„Minu meelest on üürikomisjoni otsus vägagi küsitav, luues tulemuse, nagu ei oleks tähtajalise lepingu sõlmimisel mitte mingisugust sisulist mõtet. Mõjuv põhjus, millega üürnik tähtajalist lepingut saab ennetähtaegselt lõpetada, ei saa üldjuhul tulla üürniku enda poolt, nii nagu see antud juhul on olnud. Seega on otsus vägagi vastuoluline,“ ütleb vandeadvokaat Jüri Sirel.
Loo õppetund
Kinnisvaramaaklerina nõustun advokaadi arvamusega, et mõjuv põhjus ei tohiks tulla üürniku enda poolt.
Antud juhtumi õppetunniks on see, et kahjuks tähtajaline leping ei taga alati üürileandjale lepingu tähtaja lõpuni üüritulu. Samas tuleb alati arvestada ka võlaõigusseaduses sätestatud lepingu erakorralise ülesütlemise õiguslike alustega. Samuti tasub enne allkirjastamist veenduda, kas leping on sõlmitud tähtajaliselt või tähtajatult, ning pöörata tähelepanu lepingu lõpetamise tingimustele. Lisaks peab arvestama, et üürikomisjon võib teha otsuse, kus mõjuv põhjus on tulnud üürniku enda poolt.
Kommentaarid