Kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõtteliste osadena ühises asjas kuuluv omand (AÕS § 70 lõige 3). See on suhteliselt keeruline omandivorm, mis võib kaasa tuua lahkhelisid kaasomanike vahel ning mille ohtusid teadmata võib lihtsasti keerulistesse olukordadesse sattuda.
Kaasomand tekib kas pärimisel, vara tagastamisel mitmele isikule või vara ostmisel mitme isiku poolt. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaselt on kaasomandi osa esemeks ka kõik need hoone osad ja seadmed, mis ei ole ühegi korteriomandi osaks (§ 4 lg 4) – näiteks maja kandvad konstruktsioonid, vundament, trepikojad, lift, korstnad jne. Need on kõigi korteriomanike ühises kasutuses ja kuuluvad kõigile korteriomanikele kaasomandina vastavalt nende korteri üldpinna suurusele. Neid valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2). Kui seaduse või tehinguga pole teisiti sätestatud, siis on kaasomanike osad ühises asjas võrdsed (AÕS § 71 lg 1).
Ostes kaasomandis olevat vara panga finantseeringuga, tuleks kontrollida notariaalse kasutuskorra olemasolu, sest vastasel juhul ei pruugi finantsasutus laenu anda. Notariaalse kasutuskorraga määratakse kindlaks, millist kaasomandi osa üks või teine kaasomanik kasutab ja millised pinnad on üldkasutatavad. See seatakse notariaalse lepinguga ja vastav kokkulepe kandub omaniku vahetuse korral edasi, kui lepinguga ei ole sätestatud teisiti.
Kaasomandit müües tuleb arvestada, et üldjuhul on teisel kaasomanikul müüdavale kaasomandi osale ostueesõigus. Erand tuleneb VÕS § 251 lg-st 1 ja 2, mis ütleb, et ostueesõigust ei saa kasutada, kui asi müüakse sundtäitmisel või pankrotimenetluses, samuti kui asi omandatakse avalikes huvides. Ühtlasi ei saa ostueesõigust kasutada ka asja müümisel müüja alanejale või ülenejale sugulasele või abikaasale.
Võlaõigusseadus § 249 lg 1 kohaselt on müüjal kohustus ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatada ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Ostueesõigust saab teostada kahe kuu jooksul vaid samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis (VÕS § 244 lg 1) .
Arusaamatused tekivad, sest kaasomanikel võivad olla kaasomandis oleva vara suhtes erinevad eesmärgid. Vaidlused tekivad kõige sagedamini, kui toimub pärimine, ühisvara jagamine või ei jõuta kaasomandi lõpetamise viisis kokkuleppele. Erimeelsusi tekitab seegi, kui üks kaasomanikest ei ole huvitatud enam vara omamisest ja soovib sellest loobuda, aga hüvitise osas ei jõuta kokkuleppele. Samuti ei ole harvad juhtumid, kus erimeelsused on tekkinud sellest, et kaasomanikud ei suuda saavutada kokkulepet vajalike kulutuste osas kinnisasjale. Oluline on asjaolu, et kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega (AÕS § 72 lg 4). Kaasomandis oleva vara osas langetatud otsused tulenevad kaasomanike vahelisest kokkuleppest. Kui nad kokkulepet ei saavuta, siis lahendab asja kohus.
Kaasomandit on võimalik lõpetada kolmel viisil.
Vastavalt asjaõigusseaduse § 76 lg 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Kaasomanike vahelise kokkuleppega võib kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse välistada (AÕS § 76 lg 2). Nüüd vaatamegi natuke lähemalt kõiki kolme võimalikku kaasomandi lõpetamise viisi.
Esmalt kinnisasja lõpetamine korteriomanditeks jagamise teel. See peab olema ehitustehniliselt võimalik. Tulenevalt KrtS § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Nende ruumide (trepikoda, kelder, pööning, kuuriboksid jms) kasutus, mis jäävad tulevikus kõikide omanike kasutada, määratakse ära eriomandikokkuleppe alusel. Antud kokkuleppega on võimalik paika panna ka parkimiskohtade kasutus. See aitab tulevikus vältida vaidlusi üldkasutatavate pindade osas.
Oluline on teada, et esmalt tuleb vaadata üle ehitisregistri andmed, sest need peavad vastama tänasele olukorrale. Ühtlasi on vajalik kohaliku omavalitsuse ja arhitekti kinnitus reaalsele olukorrale vastavatele hoonejaotusplaanidele (nende alusel saab paika panna reaalosa piirid), et korteriomandite moodustamine on ehitustehniliselt võimalik. Aluseks saab võtta ka ümberehituste puudumisel vanad inventariseerimisjoonised. Seejärel on võimalik notaris asi ära vormistada ja antud lepingu alusel tehakse märge ka kinnistusraamatusse.
Teise kaasomandi lõpetamise viisina vaatame lähemalt ühe või mitme kaasomaniku väljaostmist. See on üks levinumaid kaasomandi lõpetamise viise, mille tulemusel võib üks kaasomanik saada asja ainuomanikuks. Siinkohal on oluline, et kaasomanikud jõuaksid kokkuleppele nii lepingu tingimuste kui ka hüvitise osas. Nimelt peab üks kaasomanik ühele või mitmele kaasomanikule maksma hüvitist nende kaotatud kaasomandi osade eest. Ringkonnakohus on jõudnud otsusele, et hüvitise määramiseks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja sellest lähtuvalt arvestada selle mõttelise osa suuruse alusel välja kaasomaniku osa rahas (Tsiviilasi 3-2-1-39-17). Seda võimalikku kaasomandi lõpetamise viisi kasutatakse sageli just siis, kui asja jagamine reaalosadeks ei ole võimalik – näiteks pole see ehitustehniliselt võimalik või kaasomanike huvisid arvestades mõistlik.
Kolmandana võimalusena müüakse kinnisasi kaasomanike vahelisel või avalikul enampakkumisel. Seda varianti kasutatakse eelkõige siis, kui mitte keegi kaasomanikest ei ole huvitatud ainuomanikuks saamiseks, kinnisasja ei ole võimalik reaalosadeks jagada või kaasomanikud ei leia kokkulepet hinna osas. Kaasomanik, kes on nõus tasuma kõige rohkem, saab kogu kinnistu omale või pannakse kinnisasi müüki avalikul enampakkumisel.
Kaasomanik, kes maksab rohkem, saab kinnisasja omale või see müüakse avalikul enampakkumisel kolmandale isikule. Kinnisasja kaasomand lõppeb, kui asi on müüdud.
Kui see tundub liiga keeruline või ajamahukas protsess, siis tasub kindlasti pöörduda Arco Vara Kinnisvarabüroo spetsialistide poole, kes on meeleldi abiks kaasomandi lõpetamisel.
Kommentaarid