Asjaõigusseadus defineerib kaasomandi kui kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluva omandi. Kuna kaasomanikel võivad olla vara suhtes väga erinevad huvid ja eesmärgid, kaasnevad selle omandivormiga tavaliselt vaidlused ja välja on kujunenud ka arvestatav Riigikohtu praktika. Enamasti kaasomanikud neid vaidlusi omavahel ära vaielda ei suuda ja vajavad appi kolmandat osapoolt.
Kaasomandis võib olla nii individuaal- kui korterelamuga kinnistu ja ka korteriomand, mis pärimise või kooselu lõppemise tulemusena kuulub mitmele omanikule. Vaidlused kaasomandi osas on sagedased siis, kui keegi saab vara omanikuks pärimise teel, sest enamasti ei soovi selline kaasomanik vara omada ja tahaks selle maha müüa. Sageli puuduvad teistel selle ostmiseks vahendid. Võib minna ka vastupidi ja hea asukohaga kinnistut soovivad endale nii omanikuks saanud pärija kui ka teised kaasomanikud ja loobuda ei soovi keegi.
Kui kaasomandi lõpetamisega on seotud vaidlused ja pooled ei jõua rahumeelselt ostu-müügihinnas kokkuleppele, tulebki pöörduda kohtu poole, kus tehakse asjaolusid kaaludes mõlemale poolele kohustuslik otsus. Võimalik on vara müüa enampakkumisel hoopis kolmandatele või jääb vara ühele osapoolele ja teine on kohustatud oma osast loobuma sunnitud poolele raha maksma. Üldjuhul jäetakse vara ühele omanikule siis, kui see on ta elukoht või on tal kinnisasjaga seotud kohustused, nt kinnisasi on laenu tagatiseks.
Kaasomandi lõpetamise nõude esitamiseks ei pea kaasomanikul olema mingit erilist põhjust ja üldjuhul selleks takistusi ei ole. Üksnes juhul, kui omanikuks saav kaasomanik peaks teisele tema osa hüvitama ja tal selleks vahendeid ei ole, tekib olukord, kus hoolimata soovidest on vaja vara siiski maha müüa. Sellisel juhul saab kaasomandit lõpetada üldjuhul vaid enampakkumise teel. Riigikohus on öelnud, et kaasomandi lõpetamise nõude eelduseks on vaid kaasomandi olemasolu ning välistamise kokkulepete puudumine. Kaasomanik ei pea põhjendama, miks ta kaasomandit lõpetada soovib, ning juhul, kui lõpetamise otsustab kohus, ei pea ka kohus üldjuhul tuvastama kaasomandi lõpetamise põhjuseid.
Kui vara läheb enampakkumisele, saavad kaasomanikud oma osale vastavas suuruses rahasumma vara müügihinnast. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte näiteks ainuüksi mõttelise osa harilikust väärtusest. Sellise hüvitise suuruse annab teada kvalifitseeritud kinnisvarahindaja kinnisasja väärtuse hindamisel. Arco Vara Kinnisvarabürool on sellised hindajad olemas ning nad oskavad vajadusel osapooltele selgitada, kuidas hüvitise suurus välja selgitatakse.
Kohtumäärus, millega kaasomand lõpetatakse, asendabki kaasomanike kokkulepet (mida ise ei saavutatud) kaasomandi lõpetamise kohta. Kaasomandi lõpetamise viisid on sätestatud asjaõigusseaduses (AÕS § 77 lg-s 2), mille kohaselt kaasomanikevahelise kokkuleppe puudumisel asja jagamise viisi suhtes otsustab kohus hageja nõudel, kas jagatakse reaalosadeks (mh näiteks korteriomanditeks) või antakse ühe kaasomaniku ainuomandisse või mitme kaasomaniku kaasomandisse, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. Kohus võib ka kohe määrata, et asi müüakse avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele.
Riigikohus on korduvalt võtnud arvesse, et kaasomandi lõpetamine peaks toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ja kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. See tähendab praktikas, et kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust, arvestatakse lõpetamise viisi valikul kaasomanikevaheliste suhete ja huvidega.
1. Kinnisasja jagamine reaalosadeks
Kui kõik kaasomanikud soovivad, siis senist staatust saab kõige paremini säilitada reaalosadeks jagamise teel. Võimalik on seda teha nii, et kaasomanike varasemad mõttelised osad muudetakse reaalosadeks. Oluline on, kas see on võimalik, sest moodustada tuleb kas uued katastriüksused ja pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi või eraldi korteriomandid.
Ka ehitist saab jagada, kuid ainult juhul, kui lahutatavad osas saaksid iseseisvalt eksisteerida ilma teise osata ehk olles nagu näiliselt ära lõigatud. Kui soovitakse jagamist korteriomanditeks, tuleb enne veenduda, et see füüsiliselt võimalik on. Näiteks on toodud mittejagamise põhjusena välja, et välja pakutud kava kohaselt jääks mitme korteri reaalosa juurde kuuluma mõttelise osana ühine tualettruum, katlaruum või üks elektri või vee ja kanalisatsiooni liitumispunkt. Asja korteriomanditeks jagamisel tuleks sellisel juhul teha ümberehitustöid ja täiendavaid kulutusi, mis poleks mõistlik. Reaalosa suuruse määramiseks võetakse aluseks kaasomanike mõtteliste osade suurused, aga kui nende väärtus erineb kaasomanikele kuuluvate osade väärtusest, siis määrab kohus rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks.
Ka ei minda reaalosadeks jagamise teed siis, kui kaasomanikevahelised suhted on äärmiselt halvad. Pidevate konfliktide ja heanaaberlike suhete puudumisel puhul on see ebamõistlik ja vastuolus õigusrahu saavutamise eesmärgiga kinnisasja jagamine reaalosadeks.
2. Asja jätmine ühele või mitmele kaasomanikule
Sellise võimaluse puhul paneb kohus kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas. Sellist viisi kasutatakse eelkõige siis, kui asja ei saa selle olemuse tõttu jagada või kui jagamine pole poolte suhteid arvestades mõistlik. Peamise elukohana kasutamine või tehtud suured kulutused asja korrashoidmiseks võivad olla sellise otsuse tegemise põhjuseks. Nimetatud viisil kaasomandi jagamisel on võimalik arvesse võtta nii ühe kaasomaniku huvi kodu säilitamise vastu kui ka teise kaasomaniku majanduslikke huvisid. Kui mõlemal poolel on kinnisasjaga emotsionaalne side, siis on kohus arvesse võtnud seda, kumma side kinnisasjaga on tugevam.
3. Avalikul enampakkumisel on pooltel võimalik otsustada, millise alghinnaga kinnistu enampakkumisele pannakse. Siiski on väheste rahaliste vahenditega omanike huvides just enampakkumine, vara müümine ning saadud raha jagamine, mitte kohustus maksta teisele kaasomanikule hüvitist. Enampakkumine võimaldab vältida pikaajalisi vaidlusi väärtuse üle ja arvestab kõige rohkem poolte huvisid. See kaasomanik, kes maksab rohkem, saab kinnisasja endale või siis müüakse kinnisasi avalikul enampakkumisel kolmandale isikule.
Allikas:
Kommentaarid