Ülevaade Eesti kinnisvaraturust: august 2022

Ootus sügisesest kinnisvaraturu olulisest halvenemisest võib saabuda alles 2023. aasta kevadeks

Tänavu augustis tehti Eesti korteriturul kokku 2437 korteritehingut, mida oli hooajaliste tegurite tõttu 12% enam kui suvisel juulil ning koguni 19% enam kui veel 2021. aasta samal perioodil. Turuaktiivsus on püsinud endiselt väga kõrge ning senised kõrged energiahinnad, laiapõhjaline kiire inflatsioon kui ka selle kõige taustal halvenenud tarbijakindlus ei näi olevat elamispindade turule justkui olulist mõju avaldanud. Teisalt aga tehtud tehingute hindu erinevate asutusüksuste lõikes vaadates kui ka pakkumishindade dünaamikat vaadeldes saab üldplaanis väita, et orienteeruvalt maist-juunist ei ole enam turul hinnatõusu sisuliselt täheldada ning taanduva ostuhuvi taustal on asunud pakkumine eeskätt korteriturul suurenema ja selle edasine kasv jätkub ennekõike järelturul ka lähikvartalitel. Pakkumiste arv on nii mõneski Eesti linnas kasvanud aasta algusest ligi 40% võrra, kuid võrreldes näiteks aastatega 2015 - 2017 on tänane müügipakkumine siiski jätkuvalt pigem õhuke.

Hetkelises turusituatsioonis ja eelolevate makromajanduslike muutuste tuules on paraku raske näha põhjust, et kinnisvarade, sealjuures eeskätt elamispindade, hinnad võiksid või peaksid lähitulevikus senist väga kiiret kasvu jätkama. Kuigi tänavu Eestis tervikuna kujunes augustis korteriturul mediaankeskmiseks hinnatasemeks 2135 €/m², mida oli 37% enam kui aasta tagasi ning 2,7% rohkem kui veel juulis, indikeerivad pakkumishinnad viimastel kuudel siiski kasvu üsna järsku seiskumist. Seda, et müüjad proovivad järjest kõrgemate pakkumishindadega üksikuid varasid turule tuua, on siiski ootuspärane, kuid nende osas ka tegelikkuses tehinguks minekuks on võimalusi järjest vähem. Eufooriline tarbijakäitumine on lõppenud ning halvenev likviidsus asub tarbijakäitumist muutma peatselt ka kinnisvarade müüjate ootuste osas, mis on seni olnud kohati paraku liialt optimistlikud.

Likviidsemaks on muutunud just madalamahinnalised varad ning pakkumishindade langetamine on juba üha enam silma hakanud, seda eeskätt ekslusiivsemate varadega piirkondades nagu Kesklinnas ja Põhja-Tallinnas ning kõrgemahinnaliste (üle 700 000 € maksvate) üksikelamute puhul. Kuigi ehitushinnad on tõusnud, on krediidi hind samuti kasvanud ning see on mõjutama asunud paralleelselt eeskätt ärikinnisvarade turgu, kus omakorda üritatakse hetkel kiire inflatsiooni taustal hoida üürilepinguid võimalikult lühikestena, et üürihindade tempoka kasvu taustal mitte neid kuigi pikaks ajaks fikseerida.

Eesti väikeasumites ja suuremate linnade lähiümbruses võib veel viitajaga tempokas hinnatõus elamispindade turul püsida, seda augusti näitel eeskätt Tartu ja Tallinna lähiümbruses. Kuid, mõnekuulise viivitusega järgivad kõik Eesti turupiirkonnad üldiselt analoogseid trende ning ka tänane rekordiliselt negatiivne tarbijakindlus jõuab tõenäoliselt elamispindade turule üle mõningase viitega. Geograafiliselt ei ole enam Eestis hinnakasvu potentsiaali samuti täheldada, sest kiire hinnatõusu perioodi on läbinud ka ääremaastunud keskused, kuhu odavama kinnisvara ootuses on paljud turuosalised otsustanud kolida.

Halvenev makromajanduslik keskkond ei toeta kinnisvaraturgu

Ajalooliselt on kinnisvara kiire inflatsiooniga keskkonnas pakkunud ostujõu säilitamise osas atraktiivset tuge, kuid hetkel siiski näib, et elamispindade hinnatõus on asunud raugema. Arvestades, et makromajanduslik väljavaade on jätkuvalt halvenenud ning ettevaatavalt on prognoose negatiivsemaks korrigeeritud, ei maksaks lähima 12 kuu vältel imestada, et elamispindade hinnad võivad eeskätt järelturul ajutiselt mõõdukasse nominaalsesse langusesse pöörduda. Võimalik kinnisvarade hinnalanguse ulatus on hetkel siiski suuresti määratlematu ning peavoolumeedias kajastatud erinevate ekspertide või arvamusliidrite seisukohad on seinast seina ja baseeruvad pigem esoteerilistel, kui finantsmajanduslikel, alustel.

Esineb nii mustemate kui ka helgemate toonidega stsenaariumite esitajaid, kuid mõistlikum oleks täna esialgu oma edasistes otsustes arvestada, et vähemalt kasvupotentsiaal on hinnatasemete osas mõneks ajaks kõrvale jäetud. Rahavooinvesteeringute osas peaks arvestama Euribori jätkuva tõusuga, mis finantsturugude futuuride osas ulatub aasta pärast juba ligi 2,4% tasemele, mis Tallinna tänase keskmiselt 5%-lise üüritootluse taustal paistab koos laenumarginaaliga juba ähvardavalt kõrge tase. Investeerimisaktiivsus selle taustal tõenäoliselt üüriturul väheneb, mille juures viimastel kuudel ligi 20% kuni 25% protsendiline kinnisvarainvesteeringute osakaal Tallinna korterituru ostu-müügitehingutes asub taanduma.

Taanduv investeerimisaktiivsus ning halvenenud elamispinna kättesaadavus, kuid samaaegselt veel vägagi aktiivne tööturg koos laialdase sõjapõgenike hulgaga hoiab vähemalt lähikuude vaates üürihindade osas endiselt potentsiaali pigem tõusuks kui languseks. Võib eeldada, et tänavu sügisel ja tuleval talvel olemasolevatel üürnikel üürihindu paljud kinnisvaraomanikud pelgalt moraalitundest ei tõsta, kuid seda võidakse energiahindade kasvu taandumise korral teha siiski 2023. aasta kevadest, kuna üürihinnad on viimastel kvartalitel samuti aastases võrdluses 20 kuni 30 protsendi võrra tõusnud ja kinnisvarainvestoreid pitsitab üha enam kasvav krediidikulu. Kinnisvarainvestorid ja üürnikud on hetkel ootusärevuses, et milliste konkreetsete toetusmeetmetega täiendavalt universaallepingule võidakse sügiseks Valitsuse poolt energiakriisi leevendamiseks välja tulla.

Prognooside tegemine on kinnisvaraturul jätkuvalt raskendatud

Kinnisvarateenuste äris on täna nähtavus pelgalt ligi 4 nädalat, kuna sinnamaani ulatuvad erinevate teenuste tellimuste järjekorrad ning juba näib, et kinnisvara hindamise tellimused on asunud vähenema, mis on kooskõlas ka turuaktiivsuse ja üldise ostuhuvi taandumisega. Kinnisvarabüroodel on täna keeruline isegi oma teenuste äri käivet prognoosida 6 kuu pärast, rääkimata seega asjaoludest, et mida elamispindade hinnad ja turuaktiivsus täpselt teha võivad. Piisab uuest kriisikoldest Ida-Euroopas, koroonapandeemia süvenemisest Hiinas või energiakriisi täiendavast süvenemisest Euroopas ja senised prognoosid võib taas korstnasse kirjutada. Gaasi hind tegi nädalavahetuse uudiste peale septembri esimesel esmaspäeval taas 20%-lise hüppe, mis iseloomustab hästi tänast äärmiselt segast taustsüsteemi, kus prognoose mingisuguste varade kui ka toormete hindade osas on üsna mõttetu teha ning parimal juhul iseloomustavad need pelgalt trendi suunda.

Isiklikult ma ei ole lähituleviku suhtes siiski kuigi negatiivselt meelestatud, sest turuaktiivsuse langust pikaajalise keskmise taseme poole on olnud oodata juba pikemat aega ning isegi kui turgu peaks tabama negatiivseimate stsenaariumite korral ka ligi 30%-line hinnalangus, viiks see meid tagasi pelgalt 2021. aasta sügisesse perioodi, mille juures elamispinnad olid juba niigi väga paljude turuosaliste jaoks kättesaamatud ning taoliste turuosaliste olukord seega sisuliselt ei paraneks ja üürnike osakaalu kasv perspektiivis endiselt jätkub. Kõrged elamispindade hinnad toetavad ääremaastumise peatumist, mille juures väikelinnadest väljaränne tõenäoliselt aeglustub. 2023. aastal võivad elamispindade hinnad püsida optimistlikuma stsenaariumi korral ka endiselt tänasel tasemel (nn stabiliseeruda, mis on siiski turul tervikuna pigem vähetõenäoline), kuid inflatsioon püsib jätkuvalt vähemalt 6% tasemel, mistõttu kinnisvarade hinnad reaalhindades siiski peatselt juba üsna kindlalt langevad.

Tänase olukorra teeb keerukaks asjaolu, et kui statistiliselt vaadatuna üldiselt majanduslanguste esilekerkimise korral kinnisvarade hinnad nominaalselt vähenevad, siis tänases taustsüsteemis on tegelikkuses nominaalne majanduskasv endiselt tugev, kuid inflatsioon on lihtsalt ebareaalselt kiire ning tehniliselt on tegemist majanduslangusesse siirdumisega. Kuigi tarbijakindlus on rekordiliselt negatiivne, ei paista see Ülemiste Keskuse parklas olevate tühjade parkimiskohtade arvust paraku kuidagi silma, vähemalt seni veel mitte. Isegi vene rahvusest kodanikel ei paista olukord kuigi kehv veel olevat, sest tänavu esimese kaheksa kuu vältel on Vene Föderatsiooni kodanike poolt Eestis müüdud pelgalt 25% rohkem kinnisvara kui aasta tagasi, kuid seevastu on nad seda soetanud koguni kolm korda enam kui 2021. aasta samal perioodil.

Seda, et taaskordselt saab varsti kinnisvara turult soetada mingisuguste hirmus hinnaalanduste saatel sarnaselt aastatega 2009 - 2010, võib siiski vähemalt täna veel välistada. Kuid seda, et pakkumishinnad üksikobjektide lõikes langema asuvad lähikuudel, ei maksaks niivõrd tõsiselt esialgu võtta, sest ülepaisutatud pakkumishindadega varadega seni nagunii tehinguid sisuliselt ei tehtud ning paljud neist on kinnisvaraportaalides juba kuid ebamõistlike hindadega üleval rippunud. Spekulatiivse olemusega varade osakaal asub turul vähenema ning kõikvõimalike kinnisvaraalaste koolituste ja -ürituste vastu asub huvi tõenäoliselt taaskordselt vastavalt tsükli faasile taanduma, võimaldades peatselt tagasi naasta turusituatsiooni analoogselt aastatega 2015 - 2017, mida iseloomustas jätkusuutlik turuaktiivsuse tase koos jätkusuutliku elamispindade hinnatõusuga.

Laias laastus võib siiski oodata lähima 6 kuu vältel, et olukord läheb halvemaks ning kindlasti mitte paremaks. Turul on potentsiaali tehingute arvu languseks oluliselt rohkem kui tõusuks ning sama võib väita ka hinnatasemete osas. Kõik ootavad hirmsasti sügist, kuid ma isiklikult ei näe, et siin midagi oluliselt septembris või ka veel oktoobris juhtuma peaks. Kinnisvaraturg on hooajaline ning IV kvartal on iga-aastaselt elamispindade turul kõige aktiivsem periood, millele järgneb hooajaliselt kõige rahulikuma perioodina I kvartal. Olukorras, kus kommunaalarved on varasemast aastast kõrgemad ning tõenäoliselt eriti kõrged just 2023. aasta alguses, pakkumiste arv on suurenemas ning likviidsus halvenemas, avalduvad kinnisvaraturul esmased tugevamad negatiivsed asjaolud tõenäoliselt alles 2023. aasta jaanuaris-veebruaris ning kevadkuudel, kui turuosalised võivad tunnetada, et iga-aastaste hooajaliste tegurite taustal märtsis-aprillis enam tehingute arv kuigi tugevalt ei pruugigi võrreldes aastatega 2021 ja 2022 tõusta ning meedias levivad uudised saabunud 2022. aasta IV kvartali andmete taustal esineva majanduslanguse osas.

Tehingute arvu- ja hinnadünaamika Eesti korteriturul perioodil 2011 - 2022 (iga aasta august)

2022. aasta augusti andmed on toodud 06.09 seisuga, andmed võivad tagantjärele mõnevõrra muutuda.

Allikas: Maa-ameti tehingute andmebaas