Olen tegutsenud kinnisvaravaldkonnas üle 12 aasta ja samal ajal ka koguaeg ise tehinguid teinud. Varem ei olnud mul hindamismeeskonda ja seetõttu ei teadnud ma väga täpselt, mis see töö endast täpselt kujutab. Nüüd, kus ma juhin Arco Vara Kinnisvarabüroo Tallinna meeskonda, siis puutun kokku väga paljude hindamist puudutavate teemade ja tehingutega. Alustuseks võtsin kätte ja lugesin läbi ühe eksperthinnangu ning istusin hindajate kõrval ja nägin, kuidas nad seda tööd teevad. 54 lehekülge!
Suur avastus oli see, kui vähe tegutsevad maaklerid turust ja objektidest tegelikult teavad. Hindajad teavad väga palju rohkem!
Turuväärtuse määramine ei ole lihtne ja hinnangutel on kolm erinevat terminit, millest üks on hinnastamine, mida maakleritel igapäevaselt vaja on. Maaklerid, kes töötavad firmades, kus on hindajad olemas, on lihtne, kellel aga hindamismeeskonda kõrval ei ole, saavad abi teiste firmade hindajatelt. Kuigi ka siin on reeglid, kui pöördute mõne hindaja poole turuväärtuse teada saamiseks, et objekt õige hinnaga müüki panna, siis viisakas on tehingu puhul ka eksperthinnang abi pakkuvalt hindajalt tellida.
Hinnastamine on sisuliselt konsultatsioon, mille puhul hindaja aitab maakleritel määrata turuhinna. Tihti arvavad maaklerid, et hindajad ütlevad seda puusalt. Nii see ei ole. Selleks, et määrata turuhind, võtab hindajal aega ca 20-40 minutit sõltuvalt objektist. Tüüpkorteritega on seda lihtsam teha, aga ilma süvenemata ei tee seda ikka ükski professionaalne hindaja. Hindaja vaatab tehtud tehinguid, analoogseid pakkumisi ning süveneb objekti, mida maaklerid tihti ise ei tee. Sellest ei ole paju abi, kui maakler ütleb, et mis sa arvad palju võiks maksta 3-toaline korter Sõle tänaval. Siin on väga palju asjaolusid, mida hindajad arvesse võtavad.
Väga oluliseks teguriks on tänapäeval palju aktuaalsust kogunud kasutusload või servituudid. Kui need puuduvad, siis pangad ei puugi tehingut finantseerida.
Et määrata õige hind peavad maaklerid tundma oma objekti väga hästi juba alguse faasis. Tihti tahetakse saada kiirelt leping, et oleks midagi portfellis, aga tegevuse käigus, kus on kulutatud aega nii iseenda kui turunduse peale, selgub mitmeid asjaolusid, miks müüa ei saa.
Kõige levinumad ongi varem mainitud kasutusluba ja servituutide olemasolu. Ajalooliselt on väga palju kinnisasju, kus juurdepääsu tee on loogiline ja koguaeg justkui olemas olnud, aga tegelikkuses kulgeb juurdepääsutee üle eraomandisse kuuluva kinnisasja ning juurdepääsu servituut õiguskindluse tagamiseks puudub.
Hiljuti jäi meil ära korteri tehing, sest selgus, et servituuti ei olnud seatud ning pank ei finantseerinud sellise vara ostu. Antud juhul läbis juurdepääsutee naaberkinnisasja, mille praegused omanikud küll aktsepteerivad asjaolu, et naaberkortermaja elanikud kasutavad nende kinnisasja enda kortermajale juurdepääsuks, kuid seda ei või teada kunagi, kuidas suhtuksid eelnimetatusse uued kinnisasja omanikud. Et ei tekiks tulevikus probleeme, tulebki seada alati notari juures servituut, kus on täpselt määratletud, millistel tingimustel ning millist ala kasutada tohib. Inimene oli endale korteri ostnud aastaid tagasi ja täna seda enam müüa ei saa, kuna ka pangad on muutunud selliste asjade suhtes ettevaatlikumaks. Maakler seda infot varem ei uurinud, käis 24 kliendiga vaatamas, kulutas kõigi aega ja lõpuks tehing jäi ikka ära.
Nii, et väga oluline on endale objekt selgeks teha, et mitte petta müüja lootusi või klientide ootusi!
Edukaid tehinguid!
Kommentaarid