Korterelamus tuleb korteriomanikel ühiselt jagada parkimiskohti, keldrit, pööningut ja mõnikord ka katuseterrassi. Need ruumid ja pinnad ei kuulu automaatselt korteri juurde, ehkki korteriomanik on neid algusest peale kasutanud, lukustanud ja koristanud.
Nii keldrit kui parkimiskohta kasutatakse kokkuleppel, enamasti on selleks suuline tava, vahel ka ühistu koosolekul vormistatud kirjalik kokkulepe. Uute korteriomanike puhul kerkivad alatihti üles n-ö õigusjärgluse küsimused, vaidlused ja hääletamised KÜ koosolekul. Vahel arvatakse, et suurem otsustusõigus on elanikel, kes on majas juba kauem elanud, selle remontimiseks raha maksnud ja teavad üldse paremini, kuidas asjad on alati olnud. Kui aga põhikirjas ei ole teisiti, siis annab iga korteriomand otsuse langetamisel ühe hääle.
Kinnistusraamatus on sõltuvalt kande tegemise ajast korterite kohta kasutuses ka erinevad nimetused ja suurused.
Korteriomand on eriomand + kaasomand + liikmelisus korteriühistus.
Korteriomand on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub. Eriomandi eseme üldpinna suurust kinnistusraamatusse ei kanta.
Kaasomandi osa suurus kinnisturaamatus ei ole võrdne korteri suurusega, ka eriomand võib olla suurem või väiksem tegelikult kasutatavast pinnast. Korteriühistu koosolekul võib hääleõigus olla eriomandi suurusest sõltuvuses, aga ei pruugi.
Kõik õigused uuele omanikule üle ei lähe, uus omandaja vastutab kindlasti KÜ ees korteriomandist tulenevate kohustuste eest (kommunaalkulude võlgnevused) korteriomandi väärtuse ulatuses.
Selleks, et korteriomanik saaks ainuõiguse mõnda seni üldkasutatavat ruumi endale pidada, on vajalik kõikide korteriomanike kokkulepe. Varasemalt on soovitatud kokku leppida notariaalne kasutuskord ja paljude majade puhul see ka täna kehtib ning kirjeldab tegelikke kasutustavasid õuemaal või trepikodades. Väiksema arvuga korterite puhul on isegi reaalne, et kõik omanikud on korraks notarikontoris kokku saanud. Üle kümne korteriga majades on tõenäoliselt igal korteril eraldi omanik ja nende kohtumist korraldada on suhteliselt võimatu.
Tänased kohtulahendid on ära selgitanud, et korteriühistu õigused on kitsamad, kui seni oleme kujutlenud, ning parkla või keldri jms kasutamine ei puuduta korteriühistu kui juriidilise keha huve, vaid ainult teiste korteriomanike õigusi. Et õigused aga kehtiks ja jõudu omaksid, peavad korteriga kaasas käivad piirangud või laiendused olema kantud ka kinnistusraamatusse. Näiteks kui senine korteriomanik ei kasutanud keldriboksi ja teised elanikud täitsid kõik ruumid ise oma moosipurkide või autorehvidega, aga nüüd soovib uus omanik oma jalgrataste hoidmiseks ruumi, siis on tal õigus nõuda samaväärset keldrikasutust.
Tänane praktika räägib aga hoopis rohkem parkimiskohtadest, mida eriti vanemate korruselamute puhul pole kunagi piisavalt. Kohati on autoomanikud lasknud oma raha eest murulapi killustikuga katta ning seeläbi tekitanud kinnistule parkimisruumi. Ekslikult arvatakse, et sellega koos on saadud erikasutusõigus ja kui seni autota olnud elanik asendub autoomanikuga, ongi tüli majas.
Kui korteriomanikule keldrit või parkimist ei võimaldata, veel enam, seda isegi takistatakse ja teda kiusatakse, on tal õigus esitada nõue kohtusse teiste korteriomanike vastu korteriomandi- ja korteriühistuseaduse sätete alusel.
Pikkade ja tülikate kohtuvaidluste vältimiseks oleks mõistlik püüda kohe korteriomanike vahel kokkulepe saavutada, see notariaalselt kinnitada ja kanda kinnistusraamatusse erikasutusõigusena. Samamoodi võib vaidluste ennetamiseks vaadata üle senised notariaalsed kasutuskorrad, need kaasajastada ning lasta teha kanne kinnistusraamatusse, nagu seda nõuab korteriomandi- ja korteriühistuseadus.
Kokkulepe võib sisaldada muudki, sinna võib panna kirja sellised asjad, mida ühistu põhikiri ei sisalda. Näiteks fikseerida koosolekul hääletamise põhimõtted, õigus vaheseinte eemaldamiseks, fassaadiavade tegemiseks, terrassi ehitamiseks oma akna alla ja selle erikasutusõigus, kommunikatsioonide läbiviimine kellegi korterist jne. Seadusega vastuolus olevaid sätteid muidugi fikseerida ei saa.
Комментарии