Строительство и продажа новых квартир продолжают расти

Из трех городов – Таллинна, Тарту и Пярну – количество сделок на рынке квартир в январе продолжало расти, главным образом, в Таллинне. В Таллинне в январе было продано 813 квартир, что на 6,0% больше, чем в январе 2017 года. В Тарту в то же время было продано 126 квартир, что составляет 0,8% роста на ежегодной основе. В Пярну количество сделок сократилось по сравнению с январем прошлого года на 3. Во всех трех городах все больше сделок заключается с новыми квартирами, но в Тарту и Пярну, наряду с остановившимся дальнейшим ростом активности вторичного рынка жилья количество сделок на рынке в целом значительно не возросло. В Таллинне, с другой стороны, вторичный рынок жилья оставался очень стабильным, наряду с этим доля новых квартир последние несколько лет подряд росла, хоть и в замедленном, но по-прежнему растущем и устойчивом темпе.

На фоне сделок в Таллинне средняя цена была 1727 € / м2, в Тарту 1547 € / м2 и в Пярну 1284 € / м2. В Таллинне средняя цена росла на 4,4% в год, в Тарту - на 26%, а в Пярну – даже на 34%. В настоящее время активность вторичного рынка в Тарту снижается, но стабильна в Пярну и Таллинне, кроме того, продажа новых квартир формирует статистику по ценам небольших городов сильнее, чем раньше. Тем не менее, рост цен на типовые квартиры остался в Таллинне на уровне 5,3%, в Тарту, преимущественно в Аннелинн, он составлял 6,7%, а в Пярну, а также в Раквере и Вильянди ежегодный темп роста составлял 10%. Рост цен на новые квартиры в Таллинне остается на уровне 5,9%, а в Тарту - 5,8%, и из-за роста стоимости строительства начал укоряться и сближается с ростом цен на старые квартиры.

В январе рыночная активность в Таллинне выросла так же, как и в последние месяцы, в районах с несколько более низким уровнем цен, включая Ласнамяэ (+ 48%), Мустамяэ (+ 32%) и Кристийне (+ 48%). Спрос на новые квартиры продолжает оставаться высоким, главным образом, в менее дорогих районах, которые являются крупнейшими спальными районами Таллинна. Жилые проекты развития спальных районов, которые были начаты полтора-два года назад, за прошедшие месяцы были завершены, и совершается большое количество блочных сделок. Из-за традиционно оптимального количества новых квартир в Мустамяэ и Ласнамяэ, сегодня, как показывает статистика, рост цен в этих районах происходит очень быстро, в действительности, однако, ежегодный рост цен на стандартные квартиры по-прежнему эквивалентен росту покупательной способности современного населения. Из-за широкомасштабных сделок с новыми квартирами в январе в Ласнамяэ было заметно 15%-ное увеличение средних цен, за которым последовало 21%-ное увеличение медианных цен в Мустамяэ и 18%-ное в Кристийне, тогда как в Пыхья-Таллинне можно заметить снижение уровня цен на 3,2%.

Однако активность рынка снизилась в более дорогих и привлекательных районах Кесклинн и Пыхья-Таллинн, так как в данных районах продажи новых квартир не росли прежними темпами. В то же время, по крайней мере, в краткосрочной перспективе наблюдается снижение строительной активности в Пыхья-Таллинне, плюс к этому в Кесклинн строительная активность осталась на том же уровне, что и в 2016 году. В 2017 году новых квартир начали строить больше всего в центре города, Ласнамяэ, Хааберсти, Мустамяэ, и лишь затем в Пыхья-Таллинне. Из всех строящихся квартир апартаменты, расположенные в районах Кесклинн и Пыхья-Таллинн, составляют около 40%, дополнительно к этому только Ласнамяэ и Мустамяэ составляют 30%. Спрос сильно склоняется к более дешевым новым квартирам, что также подтверждается структурой предложений на порталах недвижимости. Активные предложения новых квартир в районах Кесклинн и Пыхья-Таллинн составляют около 50% всего рынка Таллинна, дополнительно к этому только Мустамяэ и Ласнамяэ составляют 20%. С одной стороны, на маркетинг для продажи квартир в спальных районах требуются меньшие денежные затраты, с другой стороны, из-за роста стоимости объявлений на порталах недвижимости имеются попытки оптимизировать расходы и неоднократно использовать повторные рекламные объявления.

В 4 квартале 2017 года в Таллинне началось строительство 729 новых квартир, что на 50% больше, чем в 2016 году, и на 37% больше, чем за тот же период 2015 года. В то же время в эксплуатацию вступили 636 новых квартир и были выданы разрешения на строительство 1081 новой квартиры. Количество разрешений на использование неуклонно возрастало на 6,2%, а количество разрешений на строительство увеличилось даже на 235%. В основном запланированы 3-5-этажные многоквартирные дома, главным образом в районах Кесклинн и Пыхья-Таллинн. В 2017 году в целом в Таллинне было начато строительство 2747 новых квартир и введено в эксплуатацию 2519 новых квартир, в течение года было продано около 2700 новых квартир. Строительная активность в отношении новых квартир и темпы продаж на сегодняшний день сравнялись, рост запасов непроданных квартир в дополнение к увеличению строительной активности способствовал большому количеству квартир стоимостью свыше 200000 евро, интерес к покупке которых, по сравнению с более дешевыми квартирами, значительно ниже. Удорожания стоимости строительства все чаще стараются избежать благодаря строительству небольших квартир и больших многоквартирных домов.

В Тарту в 2017 году было начато строительство 331 новой квартиры и в Пярну было построено 80 новых квартир. Строительная активность в Пярну только за последние два года выросла, а в Тарту уровень строительной активности 2015 года превышен не был. В прошлом году в Тарту было выдано более чем на треть больше дополнительных разрешений на строительство, чем годом ранее, поэтому некоторые из проектов должны скоро продвинуться. В связи с ростом стоимости строительства, активность в Таллинне можно заметить, в частности, в спальных районах и в окрестностях Таллинна, а в Тарту подобная тенденция наблюдалась уже в предыдущие годы. Однако активный рынок квартир ближайших к Тарту волостей по статистике также уменьшается, потому что крупные проекты развития были распроданы, а объем новых квартир неуклонно снижался. Активная деятельность в области развития переместилась из региона Юленурме в соседний Тарту и за пределы муниципалитета Тарту – в волость Луунья, где интерес покупателей, прежде всего, вызывают квартиры в рядных боксах и 2-х и 3-комнатные квартиры.

Запуск новых проектов прекращается из-за растущей стоимости строительства, так как при возросшей в течение года почти на 15% стоимости строительства конечному потребителю придется платить, в зависимости от концепции строящегося здания и других факторов, на 8-9% больше. Для того, чтобы обусловить растущие в подобном темпе цены, должен быть либо растущий в таком же темпе доход населения, либо чрезвычайно высокий спрос и маленькое предложение. Спрос по-прежнему высок, но в Таллинне из-за предложения новых квартир конкуренция между разработчиками неуклонно растет. Решением может быть как снижение маржи, так и, например, экономия на качестве внутренней отделки. Однако первое повышает риски, связанные с реализацией проекта, а второе скидывает проект до предложений конкурентов. И все же, несмотря на растущие риски, финансирование новых жилищных проектов продолжает расти. В четвертом квартале 2017 года банками, действующими в Эстонии, было выдано около 49 миллионов евро по проектам жилищного строительства, что почти на 16% больше, чем год назад, без учета капитала, заимствованного в рамках растущего совместного фонда.