Поскольку новые строения схожи как по качеству, предлагаемым удобствам, так и по расходам на техническое обслуживание, на будущую цену новых квартир, вероятно, больше всего влияет их местоположение.
При покупке дома мы обычно начинаем с выбора района. Различные районы в основном характеризует архитектура, отвечающая общей планировке и локальной среде. Прежде всего мы должны прояснить для себя, отдаем ли мы предпочтение району из-за цены или архитектуры. Например, в Каламая, где новые строения вписываются в ценную окружающую среду, архитектура совершенно иная, чем в центре.
Во время бума на внешний облик дома не обращалось так много внимания, так как все строящиеся квартиры раскупались уже на этапе котлована. И наличие парковочных мест и кладовых не казалось покупателям таким важным, как сейчас. В ходе реконструкции старых домов многие подвалы и прочие места хранения перестраивались под квартиры.
Перспективные районы
В далекой перспективе полезно было бы покупать квартиру там, где есть неподалеку лес и море и где точно знаешь, сколько новых домов еще будет в районе построено. В принципе, в Таллинне сейчас лишь три таких района многоквартирных домов с хорошим видом на море и большим количеством зеленых насаждений: в Копли, Пирита и Рокка-аль-Маре.
Обычно же бывает так, что там, где много свободной земли, в скором времени строятся еще дома, которые портят твои виды и усложняют быт. Поэтому в пользу района Рокка-аль-Маре говорит наличие паркового леса, где строительство запрещено.
Если разработчик имеет долговременный опыт продаж, он сможет предвидеть и исключить некоторые сложные ситуации. Таким образом, наиболее вероятно, что новые дома будут дружелюбными к пользователю и не станут исключительно памятником архитектору. Например, в каждой новой разработке могли бы быть одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры. Трехкомнатные квартиры могли бы быть предусмотрены четырех типов: как сквозные, на одну и другую стороны дома, так и расположенные на двух этажах. Квартиры могли бы отличаться не только количеством комнат, но и планировкой.
В новых жилых строениях покупателю предлагаются, главным образам, парковочные места и кладовые, за которые приходится дополнительно платить. В районе платной парковки и вблизи центра города в Таллинне парковочное место и кладовая часто покупаются вместе с квартирой по той причине, что проблемы с парковкой усугубляются и цены растут, а позже квартиру в т.н. комплекте значительно легче будет продать.
Покупатель заинтересован в практической пользе
Как правило, покупателей не интересуют рассказы разработчиков недвижимости о качестве и другие приемы продаж, когда предлагаются бесплатные СПА-путешествия, автомобили и проч. Если что-то на него и влияет, так это связанные с квартирой бонусы, как, например, бесплатная кухонная мебель, бесплатная кладовая и бесплатное парковочное место там, где иначе пришлось бы платить за парковку. В то же время можно допустить, что возможность получить бесплатно кладовую и парковочное место предлагается покупателю только там, где продажи пошли хуже, чем ожидалось.
Сейчас все разработчики стараются предложить покупателю качество. Хотя многие новые разработки на первый взгляд кажутся такими же панельными домами, но качество строительства и энергосберегающие возможности новых домов, конечно, лучше. Вместо ржавеющих металлических труб в новых домах устанавливаются теперь пластиковые трубы, а вместо алюминиевого кабеля – мощные медные кабели, которые выдерживают кофейники, чайники, электроотопление и прочую современную бытовую технику.
Если из окна построенного в советское время дома на фоне больших счетов за отопление видно и теплотрассу, на которой в январе можно выращивать морковку, то в новых жилых районах таких потерь больше не встретишь. С большими удобствами возрастают и общие расходы, но ты точно знаешь, за что платишь. К тому же в новом доме можно самому регулировать свои расходы и при желании, например, отключить отопление.
Местоположение определяет цену квартиры почти наполовину
Поскольку мы не знаем наверняка, каким может быть срок жизни новых разработок и как сегодняшние красивые дома будут на самом деле выглядеть через 30 лет, стоит особенно тщательно выбирать местоположение недвижимости. Это может показаться удивительным, но большую часть нынешней и будущей цены новой квартиры определяет местоположение здания и то, что происходит в непосредственной близости от дома. Если в случае частного дома значение местоположения составляет примерно 30% от рыночной стоимости, то в случае с квартирой можно смело сказать, что местоположение составляет даже до 40% от цены.
В целом практика последних лет показала, что квартиры, которым не более шести лет, продаются на рынке вторичного жилья по той же цене, по которой и покупались. Таким образом, при продаже квартир не действует то же правило, как, например, в отношении нового автомобиля, когда цена при каждой перепродаже снижается. Скорее есть основание считать, что стоимость качественно построенной и с качественной отделкой квартиры в хорошем месте только растет с годами даже в том случае, если в ней жили.
КОММЕНТАРИЙ
Высокий жизненный стандарт заставляет платить
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., руководитель Таллиннского отдела оценки Arco Vara
Новые квартиры оцениваются и продаются в основном в связи с рефинансированием или изменением образа жизни семей, когда разводятся или в семье рождается ребенок. Сейчас мы находимся в ситуации, когда про запас в течение нескольких лет было построено много новых квартир и новые проекты квартирного жилья растут, как грибы после дождя. По сравнению со временами строительного бума цены остались такими же или, скорее даже, выросли в зависимости от района и атрактивности.
При формировании цен на квартиры в новых проектах за основу берется стоимость самого проекта, а в качестве индикатора цен – совершенные юридические сделки в новых разработках региона. Требования к строительству очень высоки и в качестве маркетингового аргумента используется класс энергетической эффективности А. Это означает, что здания оборудованы дорогими технологическими устройствами, содержание которых позже станет для собственника квартиры обременительным в финансовом плане.
Малая часть покупателей, выбирая дом, делает калькуляцию своих будущих фиксированных и административных расходов, принимая в расчет расходы на электроподогрев пола, вентиляцию, стеклянные фасады, общие площади, лифты и т.д. Визуально все красиво сделано, но, например, при аварии доступ к трубам затруднен. Вскрытие стен каждый раз влечет за собой дополнительные расходы. При этом очень важными являются вопросы страхования и наличие гражданского страхования, что позволяет компенсировать убытки, возникшие в результате человеческих ошибок жильцов.
Сейчас на рынке нет простых и дешевых новых разработок с хорошо работающей естественной вентиляцией и отдельной кухней. Такие многоквартирные дома с хорошей планировкой, отдельной кухней, балконом и кладовой в подвале, которые характеризовались также простыми инженерными системами, строились в конце 1990-х годов.
Статья вышла в апрельском приложении газеты Postimees «Недвижимость и строительство»
Комментарии