ВРЕМЯ ПРОДАВАТЬ! Рынок офисных помещений донимает жесткая конкуренция

Чрезмерное предложение характеризует прежде всего рынок офисных помещений в столице, инвесторы всё больше смотрят в направлении промышленной недвижимости и торговых площадей с хорошим местоположением.

На рынке  коммерческой недвижимости и прежде всего офисных площадей начался период излишних предложений, поэтому инвесторам, планирующим в ближайшем будущем вывести свои инвестиции, было бы разумно взвесить вывод несколько раньше. Или вообще существенно его отложить, учитывая при этом промежуточное давление на арендные ставки и растущие вакансии или, по меньшей мере, большую степень утечки арендаторов.

Новых офисных площадей строится в Таллинне очень много – это рентабельный бизнес. За последние несколько лет в столице добавляется около 50 000 – 100 000 м2 офисных площадей в год, по состоянию на третий квартал - свыше 85 000 м2. Уже три года назад говорилось «куда еще больше», но строительная деятельность все еще активна. Особенно в центре города и в Юлемисте Сити.

Арендаторами новых офисов класса A станут арендаторы из более старых офисов класса B, где условия работы не так хороши. Заполнение новых офисов все же будет колебаться от одной крайности к другой – есть здания, которые бронируются уже до их готовности, а есть и такие, которые никак не хотят заполняться. В остальной Эстонии офисные здания и площади возводятся сдержанно – стоимость строительства хоть и дороже, но цена аренды в несколько раз ниже. В то же время, в небольших городах в ближайшие годы появится потребность в площадях и зданиях класса А для госучреждений, которые планируется перевести из Таллинна. Очевидно, вскоре появятся и инвесторы, так как денег, ищущих доходность на рынке, много, а подходящих решений мало. Деньги все больше распространяются из столицы в другие регионы Эстонии.

Промышленная недвижимость в моде

В последнее время инвестиции выросли, особенно заметно – в промышленную недвижимость с продолжительными контрактами, где доходность выше, чем в секторе офисных и торговых площадей. Тем не менее, существует также большой интерес к торговым площадям с заметным местоположением. Активный интерес к коммерческим площадям с надежными арендаторами наблюдается как у местных, так и иностранных инвесторов.

Для опытного инвестора ликвидность и устойчивость организации часто важнее, чем поддержание последнего процентного пункта продуктивности. Он готов делать и менее доходные, но более надежные инвестиции в бизнес-недвижимость, получая таким образом достойный доход с собственного капитала. Существует явный спрос на хорошие объекты, и они готовы за них платить. Периоды продажи, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, также существенно сократились. Экономическая среда хорошая, инвестиции вновь пошли в рост, и ищутся возможности для расширения своей деятельности.

Банковские процентные ставки по-прежнему низкие и кредитное финансирование широко доступно, но все же следует учитывать, что условия для получения этих денег достаточно строго регламентированы. В большинстве случаев кредитование на рынке коммерческой недвижимости сегодня составляет до 50-60%.

Что касается будущего, то как возводимые офисные здания, так и многоквартирные дома должны иметь почти нулевое потребление энергии с 31 декабря 2020 года, а здания общественного сектора – уже с 31 декабря 2018 года. Это поднимет стоимость строительства на 10-15% от сегодняшней цены.