Рынок офисных площадей демонстрирует умиротворение

В промежуточный период жесткая конкуренция на рынке офисных помещений, о которой много говорили, начала демонстрировать признаки первоначального смягчения. Если еще в 2016 году в Таллинне было построено более 15 офисных зданий общей площадью 185 000 м2, а в 2017 году также 15 зданий общей площадью 96 000 м2, то в первом квартале 2018 года не было начато строительство ни одного офисного здания. Если смотреть поквартально, то дальнейшее снижение строительной активности все же началось уже в четвертом квартале 2016 года, а затем еще сильнее – во второй половине 2017 года, в то время как в третьем квартале 2017 года не было начато строительство ни единого офисного здания. Но поскольку в случае строящихся зданий дополнительная площадь выходит на рынок с некоторой задержкой, увеличение предложения будет ощущаться сильнее только в 2018 году.

Данные о строительстве за второй квартал 2018 года еще не были опубликованы на момент написания, но, согласно записям в государственном реестре строительства, вполне вероятно, что было начато около 6 000 м2 чисто офисных помещений без учета многофункциональных офисных и складских зданий и преимущественно жилых зданий с коммерческими помещениями. Количество разрешений на строительство, которые можно было бы использовать в качестве индикатора прогноза будущей строительной деятельности, в краткосрочной перспективе также значительно не увеличилось. В первом квартале было выдано разрешений на строительство около 17 000 квадратных метров офисных помещений, что было сопоставимо с разрешениями на аналогичный период в 2017 году.

Темп дальнейшей строительной активности тормозился как ростом цен на строительство, так и изменениями на рынке предложений. Однако следует учитывать, что в прошлом году подготовка к новым проектам стала относительно хорошей, В 2017 году были выданы новые разрешения на строительство в общей сложности 13 офисных зданий общим объемом 215 000 м2. Разумеется, подавляющее большинство крупнейших пассивных проектов находятся в центре города, где планируется построить здания с закрытой площадью в общей сложности около 15 000 м2, например, на улице Ахтри и Тёкойа.

Объем кредитов для финансирования офисных помещений продолжал расти относительно быстрыми темпами, но темпы роста больше не ускорились. Если в 2015 году было профинансировано офисных площадей на сумму около 80 миллионов евро, то в 2016 году - 174 миллиона, а в 2017 году - 267 миллионов евро. В процентном отношении финансирование офисной площадей увеличилось на 118% в 2016 году и на 53% в 2017 году. В первом квартале 2018 года кредиты составили 45 млн. евро, что на 44% больше, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, и на 21% больше, чем в первом квартале 2016 года.

Из-за завершения офисных площадей и другой коммерческой недвижимости в течение последних двух кварталов все же объем финансирования покупки недвижимости для частного потребления увеличился в четвертом квартале 2017 года почти на 48% и на 24% в первом квартале 2018 года. И все-таки приобретение недвижимости для собственного потребления, в течение длительного периода времени резко сократилось, в 2017 году соответствующий сегмент был профинансирован на целых 62% меньше, чем в 2015 году. Причиной этого является, в основном, низкая инвестиционная активность предприятий, с другой стороны, значительная часть капитала, приобретенная за счет собственных ресурсов, то есть за счет прошлых периодов прибыли. В первой половине 2017 года инвестиции предприятий в основные фонды снова начали расти, но рост был временным. Инвестиции в землю остаются на том же уровне, что и в 2008-2009 годах, однако инвестиции в здания начали расти. В первом квартале 2018 года инвестиции в здания были на 288% больше, чем год назад, и на 263% больше, чем в том же квартале 2016 года.

Процентные ставки долгое время оставались на относительно низком уровне как для домашних хозяйств, так и для долгосрочных кредитов предприятий, за последние двенадцать месяцев средняя долгосрочная процентная ставка для обоих сегментов была, по существу, на том же уровне. За последние несколько лет рост интереса был заметен при финансировании строительной и недвижимой деятельности. В условиях низкого интереса инвестиции в бизнес-недвижимость по-прежнему привлекательны. Несмотря на то, что в течение прошлого года цены на аренду значительно не увеличились, вакансия начала расти в старых зданиях и арендные цены в сегменте упали, рынок офисных, коммерческих и служебных помещений менее 200 тысяч евро по-прежнему активен. Отмечаются сделки, в которых по существующему договору аренды на площади в хорошем и очень хорошем состоянии готовы платить сверху. Иными словами, за площадь в привлекательном месте и с существующими денежными потоками готовы платить выше рыночной стоимости, ввиду чего доходность по более дешевым активам уже упала ниже 6%-ного лимита. 

Возникшие в странах Балтии скандалы с отмыванием денег и последующая профилактика привели к ликвидации отдельных крупных сделок купли-продажи коммерческой недвижимости. Прежде всего, происходит снижение количества денег, поступающих на рынок из России, с одной стороны, проблема заключается в открытии банковских счетов вообще, но, с другой, имеется опасение, что в отношении инвестируемого капитала будет проводиться расследование. Что касается инвестиций, поступающих из России, то здесь можно отметить отсутствие сделок и сокращение потенциальных покупателей в крупнейших городах Ида-Вирумаа. Кроме того, в процессе совершения крупных сделок и использования банковского кредита активность рынка недвижимости начала играть отрицательную роль, в ряде банков доля недвижимости в кредитных портфелях сильно увеличилась, и, по словам клиентов, условия кредитования не всегда такие гибкие, как некоторое время назад.