В мае в Таллинне совершили 953 сделки с квартирами общей стоимостью 100,3 миллиона евро. По сравнению с апрелем число сделок возросло на 22%, а с тем же периодом прошлого года – на 14%. Оборот сделок с квартирами увеличился на 24% из-за высокой доли сделок с новыми квартирами. Средняя цена квартирной сделки увеличилась с 97 000 евро до 105 000 евро. В рамках сделок с квартирами средняя цена составила 1743 €/м2, что на 1,2% больше, чем в апреле, и на 7,2% больше, чем в мае 2017 года. В течение первых пяти месяцев года в Таллинне было продано 4136 квартир со средней ценой 1740 €/м2, активность на рынке увеличилась на 4,8%, а уровень цен составил 7,0%. Темпы роста замедлились по сравнению с предыдущими периодами, за тот же период 2017 года количество транзакций составило 9,6%, а годовой рост составил 9,1%.
В то же время рост цен на квартиры стандартного типа, несмотря на постоянно увеличивающийся спрос на новые квартиры, оставался стабильным, на уровне прошлого года. За первые пять месяцев года стандартные квартиры подорожали на 6,7%, в том же периоде прошлого года рост цен составил 6,4%. Имеется несколько причин для повышения цен на более старые здания. Прежде всего, инвестирование в арендное имущество по-прежнему актуально. С другой стороны, рост заработной платы продолжался в том же темпе, что и общий рост цен на недвижимость, а с начала года увеличилась минимальная ставка налога на прибыль, что увеличило число потенциальных покупателей типовых квартир. Последнее, что еще более вероятно, связано с тем, что новые квартиры по-прежнему остаются недоступными для многих, а улучшенный рынок труда в последние периоды создал возможности для приобретения недвижимости людьми с более низкой покупательной способностью. Тем не менее, в ближайшие кварталы ожидается небольшое замедление роста цен на активы вторичного рынка.
В последние месяцы, в результате активной строительной деятельности, многие квартиры начали строиться в менее дорогих районах, прежде всего, в Ласнамяэ, Мустамяэ и Хааберсти. Это было естественной тенденцией, когда в результате увеличения затрат на строительство, прямо или косвенно связанных с недвижимостью, некоторые из покупателей перешли на более дешевые активы. Новые квартиры больше всего покупаются в ценовом диапазоне 1700–2400 €/м2, но подавляющее большинство новых квартир остается выше этого диапазона. Реакция разработчиков на изменения отражается, помимо возросшей строительной активности в спальных районах, также в ближайших к Таллинну волостях, так что относительно идентичные параллели могут быть проведены с 2005-2007 г.г. Прежде всего, продаются проекты, оставшиеся по какой-либо причине не проданными, и завершаются незаконченные проекты, после чего начнется строительство совершенно новых зданий. Рост цен внутри города создает тенденцию бунта и субурбанизации, что приводит к ликвидности все более отдаленных от центра активов.
В мае число сделок возросло в Мустамяэ (50%), Хааберсти (29%) и Ласнамяэ (26%). Независимо от региональных изменений в строительной деятельности, в мае было совершено намного больше сделок, чем раньше, и в Кесклинн. Хотя деятельность по развитию разворачивалась, главным образом, в спальных районах, строящиеся объекты по-прежнему составляют самую большую долю в центре города (26%), за этим следуют Хааберсти (20%), Пыхья-Таллинн (19%), Ласнамяэ (16%) и Мустамяэ (12%). Однако доля районов Пыхья-Таллинн и Кесклинн была ниже средней цены предложения и уменьшилась из-за снижения интереса покупателей. В 2018 году строительная деятельность в районе Хааберсти выросла больше, что можно объяснить, в дополнение к более низкому уровню цен, прежде всего, хорошей связью с центром города, а также наличием нескольких набережных и, следовательно, привлекательных мест. В рамках текущих или уже разработанных, но не реализованных детальных планировок вполне вероятно, что большинство квартир будет ожидаться в центре города и Ласнамяэ, за которыми последуют Хааберсти, Мустамяэ и Пыхья-Таллинн.
Новые квартиры, проданные в Таллинне и его ближайших окрестностях, продолжают диктовать формирование статистики рынка недвижимости Эстонии. Увеличение баланса жилищных кредитов в Эстонии ускоряется в связи с ростом приобретения новых квартир, но при сравнении оборота выданных жилищных кредитов с 2006 года мы будем выступать в качестве растущего рынка. В результате этого выстраивание прямых параллелей с более ранним периодом бума уже по существу является неправильным подходом, так как изменившаяся в промежуточный период регуляция выдачи кредитов удерживает сегодняшнюю ситуацию в Эстонии от аналогичной эскалации событий десятилетней давности. Постоянно упоминается, что сегодня люди принимают более рациональные решения, но маловероятно, что финансовая грамотность или знание среднего эстонского рынка недвижимости и экономики значительно улучшились в промежуточный период. Принимать рациональные решения людей склоняют скорее регуляции вместе с кредитными учреждениями.
В отличие от 2006 и 2007 годов, потребность в кредитах сегодня значительно ниже, так как для приобретения дома уже используется в качестве дополнительной гарантии ранее приобретенная с помощью кредита недвижимость, да и рыночная стоимость имеющейся у людей недвижимости за эти годы увеличилась. Кроме того, за эти годы выросли сбережения у людей, особенно более богатых, которые уже являются владельцами недвижимости, или которые при любых предпочтениях способны приобретать недвижимость, по крайней мере, с кредитом. Свободные деньги, в свою очередь, повысили интерес людей к инвестированию в недвижимость. Доля срочных депозитов домашних хозяйств Эстонии снизилась почти на 60% с 2009 года до почти 20%, большинство из которых, вероятно, переместились на рынок недвижимости. Параллельно с инвестиционным интересом также оптимистические взгляды на рынок недвижимости способствовали росту интереса к маклерам недвижимости. Маклеры в текущей рыночной ситуации не могут легко продать активы из-за коротких периодов продаж, но из-за так называемого «рынка продавцов», который по-прежнему доминирует на вторичном рынке, маклеры считают относительно сложным получение активов, потому что многие люди не могут продать свое имущество.
Остаточные ипотечные кредиты и оборот для резидентов в период 2004 - 2018
Комментарии