Замедление активности на рынке небольших городов достигает Таллинна
В сентябре на квартирном рынке Эстонии было совершено в общей сложности 1812 сделок. По сравнению с августом совершили на 3,8% и по сравнению с сентябрем прошлого года – на 5,2% сделок меньше. Сезонный рост, связанный с началом осеннего периода, скорее обычный и циклично повторяется год от года. Тем не менее, по сравнению с предыдущим годом активность на рынке продолжила снижаться второй месяц подряд, прежде всего, по-прежнему за счет Таллинна, где продажи как новых, так и квартир вторичного рынка начали снижаться. В Таллинне было совершено на 8,7% сделок меньше, чем в сентябре прошлого года. В первые девять месяцев этого года в Таллинне было продано на 1,6% больше квартир, чем в предыдущем году, но количество сделок возросло только в отношении жилых помещений площадью свыше 55 м2. В то время как в наиболее активных небольших городах, таких как Вильянди, Курессааре, Раквере и Пярну, падение можно было наблюдать уже три квартала подряд. Приостановка роста обусловлена, прежде всего, высокой сравнительной базой предыдущего года, которая в течение длительного времени создала успешную продажу новых квартир, а также широкую и общегосударственную активацию рынка квартир.
Несмотря на то, что в большинстве малых городов в Эстонии население сокращалось почти на 1% в год, а в Таллинне, напротив, ежегодный прирост населения составлял почти 1%, в настоящее время эти тенденции не являются причиной изменений, которые непосредственно влияют на рынок. Если рассматривать совершенные на рынке сделки, предлагаемое на порталах недвижимости имущество, а также анализируя профили заинтересованных в покупке клиентов, то потенциальный покупатель откладывает решение о покупке в первую очередь из-за высокой абсолютной стоимости недвижимости. Несмотря на то, что с 2014 года доступность недвижимости в Таллинне и Тарту не сильно зависит от региональных доходов и уровней цен на недвижимость, всё-таки среди покупателей нет большого количества потребителей, способных приобретать недвижимость по нынешним ценам. В небольших городах изменения на рынке происходили намного быстрее, поскольку в предложениях преобладает жилищный фонд советской эпохи.
Рынки малых городов характеризуют классическое равновесие между спросом и предложением
На примере небольших городов, на рынке произошли следующие изменения. Прежде всего, после активизации Таллинна и Тарту отсроченный спрос также сильно возрос в малых городах, после чего число предложений упало и началось повышение цен. После этого количество предложений в нескольких центрах в течение года оставалось на уровне т.н. складского остатка нескольких месяцев, что привело к еще большему росту цен. Когда уровень стоимости квадратного метра стандартных квартир с хорошим и очень хорошим состоянием внутренней отделки стал превышать среднюю брутто-зарплату в регионе, большее число потребителей считают недвижимость довольно дорогой и по возможности ищут более дешевое жилье, но тщетно.
В дальнейшем количество предложений с 6-месячной задержкой стало резко возрастать, а рост цен – приостанавливаться. Например, в городе Пярну медианная цена в третьем квартале этого года продолжила 11%-ный рост, но уровень цен остался тем же, что был в предыдущем году в четвертом, а в этом году в первом и втором кварталах. Точно такую же ситуацию можно наблюдать и в Раквере, Вильянди, Пайде и Йыгева. Под влиянием пребывания на аналогичном уровне ликвидности и дальнейшего роста количества предложений не исключено, что в новом году с первого квартала уровень цен в некоторых небольших центрах еще упадет.
Похожие, но из-за широкого предложения новых квартир немного иные изменения в ближайшее время могут произойти и в Таллинне. В Таллинне на вторичном рынке может еще на короткое время ускориться рост цен, поскольку объем новых квартир, предлагаемых на продажу по цене ниже 2000 евро/м2, все еще уменьшается, но предложение вторичного рынка уже слишком слабое и вряд ли сможет компенсировать снижение продаж новых квартир. Однако царящая на рынке ситуация для покупателей все-таки улучшается, поскольку число предложений снова увеличивается в связи с замедлением роста числа сделок, а рост цен замедляется, что позволяет покупателю адаптироваться к изменениям, имевшим место на рынке в течение промежуточного периода.
Спрос на рынке аренды снова увеличился, а рост цен на региональном уровне ускорился
Основными покупателями на рынке недвижимости остаются потребители 25-35 лет, которые создают отдельное домохозяйство и многие из которых покупают свое первое жилье. Как правило, это квартира. Поскольку количество недвижимости, отвечающей более высоким запросам покупателей, но предлагаемой по доступной цене, на рынке уменьшилось, в нескольких крупных центрах Эстонии снова наблюдается заметный рост рынка аренды. Хотя за последние несколько лет можно было увидеть широкомасштабные инвестиции в недвижимость, что принесло на рынок больше предложений и сбалансировало цены предложения, прогнозируемое в промежутке сложившееся перенасыщение рынка прошло относительно быстро. Рост арендных цен в очередной раз ускорился, в одном лишь Тарту в этом году был почти 10%-ный рост цен в предложениях арендных квартир с хорошей и очень хорошей внутренней отделкой. В небольших городах наблюдался относительно похожий рост цен, предложение арендных квартир снова снизилось, и сейчас в нескольких уездных центрах найти качественное жилье по приемлемой цене гораздо труднее, чем год назад.
В Таллинне ежегодный рост арендной платы был несколько более сбалансированным и варьирующимся на уровне районов в пределах города, но если смотреть чисто статистически, то рост цен сохранился на отметке до 5%. Анализ данных портала порталов недвижимости показывает, что в Таллинне количество предложений по аренде сокращалось почти ежемесячно уже с февраля, однако изменения были в основном обусловлены сезонным поведением на рынке аренды. С октября вновь ожидается увеличение числа предложений. В Таллинне в последнее время было рекордно много предложений аренды квартир, но с учетом промежуточного увеличения числа жителей и самого большого за последнее время объема предложений весной 2015 года, количество арендуемых квартир на рекламных порталах значительно не увеличилось. В ближайшее время активные инвестиции в недвижимость в Таллинне будут продолжены, но из-за небольшого количества подходящих предложений они не достигнут уровня предыдущих лет. С другой стороны, становится все более заметным откладывание инвестиционных решений, так как, например, анализируя данных о предложениях наиболее предпочтительных квартир площадью до 20 м2, должен признать, что их прогнозируемая доходность уже ниже, чем у более крупных квартир, то есть предложения в соответствующем сегменте часто переоценены.
Переезжающее в Таллинн население меняется
Структура населения, переезжающего в Таллинн, независимо от роста численности населения, всё же меняется. Безработица в стране низкая, и у квалифицированных работников больше нет причины переезжать в столицу, при относительно схожем уровне заработной платы спрос на рабочую силу уже имеется и в родных местах, где повседневные расходы ниже и среда обитания намного лучше, чем в Таллинне. В Таллинн продолжает переезжать население с более низким уровнем образования и квалификации, в то время как все более заметно, что некоторые из них не справляются финансово в Таллинне и по прошествии некоторого времени переезжают обратно в небольшие города, особенно одиночки. Высокообразованные и квалифицированные работники избегают переселения обратно в небольшие города в основном из-за того, что у таких людей часто есть партнер по жизни, который, скорее всего, не найдет для себя подходящую работу по возвращении в родной город. Долгое время подобные тенденции отмечались в ряде промышленных предприятий, работающих в небольших городах или в непосредственной близости от них, которые часто хотели бы найти решение этой проблемы в сотрудничестве с государственным сектором.
Снижение количества сделок наблюдалось на рынке, в первую очередь, в части более дешевого имущества
Для бюро недвижимости сокращение количества сделок на рынке в перспективе является проблемой, но если на данный момент посмотреть на структуру сделок, например, на рынках домов и квартир, то в первую очередь снизилось количество сделок с имуществом в самом низком ценовом диапазоне, где, как правило, не прибегают к услугам маклера и не используют банковские кредиты, поскольку потребители в большинстве случаев приобретают такое имущество с самофинансированием. Не то, чтобы нынешнее снижение количества сделок явилось следствием снижения спроса на оценку в агентствах недвижимости в последние месяцы, но снижение спроса до сих пор не продолжалось в том же темпе, как общая тенденция к снижению на рынке недвижимости.
Снижение активности на рынке, увеличение количества предложений, а также увеличение периодов продаж в какой-то степени способствовали возможности зарабатывать на рынке недвижимости, потому что, хотя скорость оборота активов падает, до сих пор рынок жилой недвижимости был чрезвычайно сфокусирован на вторичном рынке. Людям удавалось успешно продавать свою недвижимость без необходимости посреднической услуги, так как чрезвычайно активный рынок недвижимости препятствовал обычному пониманию деятельности маклеров по недвижимости. Но царящие на рынке тенденции меняются, и использование профессиональных услуг по продажам и маркетингу становится все более необходимым. В Таллинне уже ходят слухи, что в результате новых изменений в индивидуальном ожидаемом графике продаж новых разработок маклерам уже предлагаются более высокие комиссии за посредничество, чтобы по возможности поощрять продажи.
Mihkel Eliste, Arco Vara kinnisvaraanalüütik
Источник – Земельный департамент, Департамент статистики, Ээсти Банк, статистика Arco Vara 06.10.2018
Комментарии