В то же самое время, когда рынок жилой недвижимости начал снижаться, в этом году более сильную, чем средняя, тенденцию роста продемонстрировали, прежде всего, лесные угодья. В то же время темп роста цен на обрабатываемые земли оставался таким же, как год назад, но все более очевидным было региональное и периодическое ускорение роста цен. По сути, уровень цен обоих сегментов продолжал следовать линейной тенденции роста с 2004 года. Во втором квартале медианная цена лесных угодий в Эстонии составляла 2561 евро/га, а возделываемых земель – 2992 евро/га, в третьем квартале цены составляли соответственно 2869 евро/га и 3200 евро/га. Уровень цен на лесные земли в третьем квартале увеличился на 30% и чуть более сбалансированным был на обрабатываемые земли – 9,2%. В первом квартале средний рост средней цены на лесные земли может составить 27%, а во втором квартале - даже 54%.
Влияние экономического и финансового кризиса на лесное хозяйство и сельскохозяйственные угодья снижается
Цены на леса и обрабатываемые земли ежегодно растут все больше, чего исторически еще не было зарегистрировано в Эстонии. События 2008 и 2009 годов привели к снижению уровней цен и сделок на всем рынке недвижимости, но экономический и финансовый кризис не привел к существенным изменениям динамики рынка в лесном хозяйстве и сельхозугодьях, где темпы ежегодного роста в целом продолжали повышаться.
Свой вклад в рост цен на лесное хозяйство и обрабатываемые земли с 2004 года внесли, прежде всего, субсидии из Европейского союза, но после экономического кризиса соответствующий сегмент незастроенных земель все чаще рассматривается как инвестиционный продукт, а не недвижимость с чисто сельско- или лесохозяйственными целями. Эстонские цены на землю по-прежнему значительно ниже, чем цены в западноевропейских странах, но на фоне продолжающегося роста объемов производства сельскохозяйственной продукции и мирового потребления текущий рост цен на сельскохозяйственные и лесные угодья продолжается. Хотя более теплые зимы в предыдущие периоды и частично увеличение объемов экспорта лесной продукции способствовали росту лесных массивов в последнее время, с другой стороны, рост цен также способствует тому, что большое количество лесов, растущих в Эстонии, просто ждет вырубка.
Количество сделок с сельскохозяйственными землями уменьшается
Снижение активности на рынке за последние несколько лет выделило, прежде всего, то обстоятельство, что подходящих предложений лесных и пахотных земель на рынке становится все меньше. Большая часть существующего земельного фонда уже сосредоточена в руках крупных землевладельцев, что привело к снижению общей ликвидности на рынке, потому что участки хранятся с целью роста капитала в портфелях на сравнительно долгосрочных позициях. Из-за снижающегося предложения стало учащаться приобретение малоценных участков, что в перспективе приведет, например, к дальнейшему росту уровня цен на вырубку леса, который до сих пор оставался довольно низким. Тот факт, что рост количества сделок на рынке земли прекратился, хорошо отражается в статистике инвестиций предприятий в основные фонды, где инвестиции в землю существенно не изменились с 2015 года.
Из-за недостаточности подходящих предложений, но все же ввиду относительно прибыльного бизнеса, очень большое количество частных домовладельцев Эстонии, вероятно, получили телефонный звонок или письмо от некоторых или даже нескольких компаний, что к принадлежащей им недвижимости имеется интерес, и при этом им делается немедленное ценовое предложение. Однако, как правило, предложения делают посредники, которые сами не собираются покупать земли, а хотят перепродать их с максимальной прибылью, по крайней мере, за несколько месяцев. Конечными потребителями зачастую являются иностранные инвестиционные фонды или местные крупные землевладельцы, которые заинтересованы в повышении своих позиций в определенных регионах.
Ранние инвестиции в пахотные земли были чрезвычайно прибыльными
С 2004 года рост медианной цены на лесные и пахотные земли, по состоянию на третий квартал текущего года, был 248% и 757% соответственно. Для сравнения, например, рост медианной цены за тот же период на рынке квартир в Таллинне составил 150%. Даже учитывая, в течение всего этого периода квартира в Таллинне сдается в аренду без перерыва, причем спрос на арендуемую квартиру будет составлять 7% в год, но дополнительный капитал не будет реинвестироваться ежегодно, пахотная земля без использования кредитной возможности была почти в три раза более доходной, стабильной и свободной от риска в плане долгосрочных инвестиций в арендную недвижимость.
Комментарии