Почему не удается продать недвижимость?

Первое препятствие – неполные данные в реестре зданий

Наиболее распространенным препятствием является то, что выставляемые на продажу дома не числятся в реестре зданий, в квартирах и домах произведены перепланировки и это не отражено в реестре зданий, перепланировки не имеют проектов, нет разрешения на строительство или же разрешение на использование дома получено позднее. Это большое препятствие, поскольку выдающие жилищные кредиты банки начали требовать легализации строений и перепланировок. Нельзя сказать, что с не внесенными в реестр зданиями и перепланировками что-то очень не так, потому что пользованию имуществом это не препятствует.

Однако с необходимостью легализации все же придется считаться при продаже недвижимости. Даже тогда, когда в квартире не было сделано никаких перепланировок, но фасад дома утеплялся и крыша покрывалась отличным от первоначального материалом, должен быть сделан проект, получено разрешение на строительство и потом – разрешение на использование для всего дома. В 1999 году никто не спрашивал о проекте, если хотели проделать отверстие в стене своей квартиры или вообще убрать какую-либо стену в квартире. Теперь банки смотрят фотографии объявлений о недвижимости, и если видят там открытую кухню или какую-либо иную перепланировку, то сразу интересуются, имеются ли в наличии проект и согласования. Если нет, то их следует привести в порядок для получения жилищного кредита.

Получение разрешения на использование перестроенной дачи займет 3-4 месяца и будет стоит около 2000 евро. До сих пор есть такие дачи, которые вообще отсутствуют в реестре зданий. Если собственник недвижимости сам займется внесением ее в реестр, то это будет стоить существенно дешевле.

Если в квартире произведены изменения, например, выпилен проем в стене, то необходимо заказать проект и согласовать его с квартирным товариществом. А если в пользование взята часть находящегося в общей собственности подвала, коридора или чердака, то для этих перепланировок необходимо согласие всех собственников других квартир и нотариальное оформление.

Второе препятствие – неправильная цена

Продаже препятствует более высокая по сравнению с рыночной цена. Собственник недвижимости не должен знать, какова рыночная стоимость его имущества. А маклер должен суметь и хотеть ему это объяснить. Маклеры крупных фирм недвижимости, которые сотрудничают с оценщиками и аналитиками недвижимости, имеют хорошее представление о совершаемых на рынке недвижимости сделках. У маклеров небольших посреднических бюро и частных маклеров таких возможностей нет. Если маклер хочет любой ценой заполучить себе недвижимость на продажу, он соглашается продавать и по существенно более высокой по сравнению с рыночной цене и ждет, когда рыночная цена поднимется до стоимости квартиры. Так продажа квартир и частных домов может растянуться и на годы. Разумным периодом продажи квартиры считается 3-6 месяцев, частного дома – до 12 месяцев.

Третье препятствие – вопросы совместной собственности и совладения

Прежде чем взять недвижимость на продажу, маклер должен проверить, находится ли квартира в совместной собственности, и если да, то согласны ли с продажей оба собственника. Поскольку раньше в крепостную книгу в качестве собственников не вносили обоих супругов, до сих пор многие сделки с имуществом совершались и жилищный кредит брался от имени одного человека. Для оформления сделки с этим должны быть согласны оба собственника. Невозможно продать, например, одну комнату из трехкомнатной квартиры на Сютисте теэ.

Совладение не является препятствием при продаже, если установлен нотариальный порядок пользования. Для покупки такого имущества банки тоже выдают кредит. Имеет смысл установить нотариальный порядок пользования до начала продажи недвижимости, чтобы покупатель смог просить кредит в банке.

Четвертое препятствие – непринятое наследство

Недвижимость от имени умершего человека можно выставить на продажу, но ее невозможно продать до оформления наследства и признания наследника собственником. Часто бывает так, что когда оставшийся вдовцом человек начинает продавать квартиру или частный дом, выясняется, что наследство супруга еще не принято. Сделка из-за путаницы с наследством откладывается на 2-3 месяца. В случае отсутствия споров между наследниками оформление наследства никаких дополнительных расходов не влечет. Если процесс оформления наследства начат до выставления недвижимости на продажу, то наследник может оформить регистрацию в качестве собственника и продажу недвижимости одной нотариальной сделкой.

Пятое препятствие – гостевая квартира

Гостевыми квартирами называют находящиеся в квартирной собственности нежилые помещения в новых домах, переоборудованные под жилье. Количество гостевых квартир в доме зависит от целевого назначения земли, например, 75% жилой и 25% коммерческой земли. Банки не хотят выдавать кредиты на покупку гостевых квартир или же выдают их на менее выгодных условиях. Исходя из этого, гостевые квартиры продаются немного дешевле остальных квартир в том же доме.

Шестое препятствие – у продавца нет денег, времени или желания для приведения документов в порядок, в худшем случае это и вовсе невозможно

В принципе, приведение всех дел в порядок является обязанностью продавца, а не покупателя. Но если у продавца нет денег на легализацию перепланировок до совершения сделки, можно договориться так, что некая часть от суммы покупки оставляется на некоторое время на депозите нотариуса. Если продавец приведет в порядок свои бумаги в срок, он получит всю сумму. В то же время покупатель должен считаться с риском взять делопроизводство на себя. Для того, чтобы у продавца сохранилась мотивация привести бумаги в порядок, оставляемая на депозите сумма должна равняться 10% от стоимости сделки. Также можно сразу договориться таким образом, что покупатель берет на себя легализацию перепланировок и получает за это скидку по цене. Для покупателя самый большой риск – это взять обязательства перед банком, которые невозможно выполнить или для выполнения которых потребуется денег и времени больше, чем изначально планировалось. Если покупатель недвижимости не сумеет выполнить обещания, банк может его оштрафовать.

Седьмое препятствие – нехватка парковочных мест

Парковочные места, без сомнения, важны. Когда продается старая квартира и покупается новая в том же районе, на выбор влияет наличие парковочных мест и цена парковки. Но следует знать, что в старых многоквартирных домах нигде нет столько парковочных мест, чтобы хватило всем, и чтобы количество парковочных мест отвечало бы нынешним нормам. При новых разработках требуется, чтобы разработчик обеспечил собственникам квартир также возможности для парковки. При реновации старого дома в Каламая или другом районе, где новые квартиры не добавляются, дополнительных парковочных мест или парковок не требуется. Ситуация немного упрощается, когда в доме проживают также люди старшего поколения, которые не имеют личных автомобилей и передвигаются на общественном транспорте.

Собственники недвижимости не знают о причинах, препятствующих продаже, но маклеры должны знать. Для планирования продажи своей недвижимости можно спросить бесплатного совета в Консультационном центре эстонской недвижимости по телефону 6200300, где вам ответят опытные маклеры со всей Эстонии, которые при сложных проблемах консультируются предварительно также с оценщиками и аналитиками недвижимости и юристами.