В итогах года финансовая составляющая сделок с недвижимостью и их средняя стоимость в Эстонии выросли быстрее, чем количество самих сделок. В статистике главным двигателем роста цен были прежде всего сделки с новыми квартирами в Таллинне и Харьюмаа, а также крупные сделки привели к большему интересу к коммерческой недвижимости с финансовым потоком. В 2016 году ожидается, что будет ещё больше инвестиций в недвижимость из-за рубежа, так как Европейский центральный банк продолжает печать денег. Сравнивая 2014 и 2015 годы можно выявить, что количество сделок выросло на 3,2%, а финансовая составляющая сделок на 20,3% и средняя стоимость сделки на 16,5%. В ближайшие месяцы эти данные могут немного изменится, в связи с коррекцией статистических данных.
По данным Земельного департамента в 2015 году в четвёртом квартале в Эстонии было заключено 12258 нотариальных сделок купли-продажи на общую сумму 822,5 млн. евро. Средняя стоимость сделки в четвёртом квартале 67097 евро, что на 18,5% больше, чем в тот же период прошлого года. Количество сделок осталось на том же уровне, что и в прошлом году, а общая стоимость выросла на 18,8%.
В третьем квартале 2015 года по данным Земельного департамента было совершенно 14 414 сделок на сумму 828 млн. евро. Год назад в третьем квартале было всего 13 502 сделок на сумму 644 млн. евро. В третьем квартале 27 767 га земли сменили своих хозяев, год назад этот показатель был 29 559 га. Больше всего сделок с землёй было заключено в Харьюмаа.
Ценовой индекс недвижимости в третьем квартале 2015 года вырос, в сравнении с тем же периодом 2014 года, на 6,3%. В сравнении с предыдущем кварталом особых изменений не было. Ценовой индекс квартир в годовом сравнении вырос на 8,0%, индекс не застроенной земли на 0,6%, а застроенной жилищной земли на 7,6%.
Сделки купли-продажи недвижимости
Источники: Департамент Статистики, Земельный Департамент
Если не учитывать сделок с лесом и пахотной землёй, то можно сказать, что Эстонский рынок недвижимости во всех оставшихся секторах равняется на Таллинн и Харьюмаа. Также рынок недвижимости сильно зависит от сезона и количество сделок варьируется в зависимости от квартала. На активность рынка недвижимости, динамику роста цен и условия выдачи кредитов влияет в значительной степени глобальный экономический климат, экономические показатели и прогнозы экономического роста в Эстонии.
По уточнённым данным валовой внутренний продукт (ВВП) Эстонии в третьем квартале 2015 года, по сравнению с прошлым годом, вырос на 0,7% и достиг 5,1 млн. евро. На рост ВВП повлияло больше всего увеличение прибавочной стоимости в сферах торговли, науки, в технической и профессиональной сферах. Развитие эстонской экономики сильнее всего замедляли строительство, транспорт и обрабатывающее производство. Снижение прибавочной стоимости в строительстве было вызвано постоянно сокращающимся объёмом строительства. Прибавочная стоимость снизилась более чем в половине из сфер обрабатывающего производства. Экспорт и импорт товаров и услуг сократились на 3%, учитывая влияние цен.
По оценке Банка Эстонии, снижение продуктивности рабочей силы и экспорта может привести к проблемам конкурентоспособности Эстонской экономики. В условиях общего спада цен на сырье и продукцию, а также роста заработной платы, экспортёры Эстонии могут полностью не занять обратно свою нишу при восстановлении внешнего спроса. Экономический рост Эстонии в последние годы был достигнут в значительной степени за счет увеличения занятости, но в дальнейшем увеличение достигнутой занятости не представляется возможным. Уровень безработицы уже снизился до 5,2%, в результате чего доля активных людей трудоспособного возраста на рынке труда самая большая за этот век.
По данным министерства финансов за 11 месяцев на счёт государства поступило 7,25 млн. дохода, то есть на 153,6 млн. больше, чем в 2014 году. Доход государства, в сравнении с прошлым годом, вырос на 2,2% за счёт обильного сбора налогов. Больше всего на ВВП повлияла улучшившаяся оплата налога с оборота. Активно используемая внешняя помощь в строительстве принесла бюджет государства на 36,5% меньше, чем в прошлом году.
Домохозяйства не чувствуют ухудшения экономической ситуации и потребляют больше прежнего, так как из-за повышенной занятости на рынке труда увеличились и доходы. Кроме того, среди основных показателей рынка труда до сих пор мало признаков экономического роста. Несмотря на падение доходов с экспорта, было нанято больше работников и на более выгодных условиях. В 2015 году в третьем квартале средняя брутто зарплата за месяц была на 6,9% и средняя брутто зарплата за час на 6,6% выше, чем в прошлом году. Самый заметный рост заработной платы, а именно на 16,9%, был в гостиничной и ресторанной сферах. Ускорился рост зарплат и в государственном секторе: в секторе образования до 9,6% и в секторе здравоохранения до 8,3%.
Количество кредитов на жильё в ноябре увеличилось, в годовом сравнении, на 4%. Новых кредитов было выдано на сумму 81 миллион евро, примерно столько же было выдано в предыдущие месяцы. Средняя процентная ставка в ноябре была на уровне средней годовой (2,2%). В то время как базовая процентная ставка кредитов на жильё уменьшилась, средняя маргинальная ставка увеличилась. Процентная ставка выданных предприятиям на длительный срок кредитов в ноябре была 2,3%.
Начиная с марта 2015 года Эстонский Банк установил коммерческим банкам, выдающим кредиты на жильё, три требования, которые превентивно уменьшают риск кредитного бума. Первое требование - сумма займа не может превышать 85% от стоимость залоговой, то есть приобретаемой, недвижимости. Согласно второму требованию, выплаты по всем кредитам и лизингам должны составлять до 50% от нетто дохода клиента, желающего получить кредит. Третье требование ограничивает максимальный срок выплаты кредита на жильё 30 годами.
Снижение рентабельности финансовых активов увеличило интерес инвесторов к денежным вложениям в недвижимость. Таким образом, увеличился риск резкого снижения цен на недвижимость. Для снижения риска, связанного с увеличением кредита, с 1 января 2016 года Банк Эстонии установил для коммерческих банков требование 0%-ого антициклического буфера капитала. Ставка буфера принимается раз в квартале.
Прогноз
Свежий прогноз 2015 года экономического роста от Банка Эстонии ниже предыдущего и достигает 1,2%. На производственных возможностях бизнес-сектора эстонская экономика могли бы расти примерно на 3% в год. Исходя из нынешнего прогноза, в 2016 году экономика вырастет на 2,2% и в 2017 году на 3,1%. Сформировавшуюся на сегодняшний день производственную систему предпринимателям сложнее и затратнее дополнять, чем раньше. Кредитные процентные ставки конечно низкие, но на возможности банков выдавать кредиты по-прежнему влияет угроза снижения цен на активы Швеции. В течение следующих трёх лет инфляция ускорится. Основную часть роста уровня цен составляет увеличение пошлин. Несмотря на рост заработной платы, реальная покупательская способность жителей Эстонии снизится. Увеличение давления на государственные расходы усиливает снижение возраста рабочего населения и рост доли иждивенцев.
Примечания
При составлении обзора рынка Arco Vara были использованы данные земельного департамента, департамента статистики, Банка Эстонии, министерства финансов, портала недвижимости kv.ee и данные других доступных общественности источников. Обзор можно свободно использовать и распространять, но в этом случае просим ссылаться на первоначальные источники и на Arco Vara. Если Вам нужен более специфический обзор рынка, экспертная оценка или консультация в связи с конкретным объектом, просим связаться с нами по телефону 614 4600 или адресу электронной почты info@arcovara.ee.
Исходные данные: Arco Vara, Департамент Статистики, Земельный Департамент, Банк Эстонии, министерство финансов по состоянию на 07.01.2016
Комментарии