Застройка чердачного помещения под квартиры – довольно хороший бизнес для всего дома. Обычно застройщик в ходе освоения чердака устанавливает новую крышу, обновляет фасады и подъезды.
В маленьких домах добавляется жильцов, а это означает, что уменьшаются общие расходы, поскольку они теперь делятся на большее количество людей. Интерес к покупке мансардных квартир имеется, но в маленьких, 2-3-трёхэтажных домах. В более высоких зданиях, где нет лифта, продать чердачные этажи сложнее, так как нужно подниматься пешком по лестнице.
С чего начать?
Строительную экспертизу следует заказать немедленно, как только появилась идея построить мансарды. Также следует обсудить свою идею с местным самоуправлением. Нет смысла тратить время, если местное самоуправление не разрешит пристраивать квартиры или делать дополнительные окна.
При добавлении новых квартир нужно на всякий случай позаботиться о дополнительных парковочных местах. Если невозможно гарантировать столько парковочных мест, как этого требует программа развития парковок местного самоуправления, необходимо для добавления квартир достичь специального соглашения.
Перед проектированием желательно выяснить, можно ли и по какой цене продать мансарды конкретного дома. Застройщик осматривает чердак с целью определить, сколько продаваемой площади он там получит. Застройщику следует предлагать чердак только тогда, когда местоположение дома привлекательно и на чердаке образуется достаточно продаваемой площади.
Есть небольшие предприятия, которые ищут для своих работников постоянной работы и по этой причине согласны время от времени на более низкую прибыль, но часть строителей ожидают от мансард 20-процентного и более дохода. Также понятно, что крупные разработчики недвижимости строить мансардные квартиры не станут.
В чём и как договариваться?
Разумеется, квартирособственники и квартирное товарищество могут и сами построить мансарды, если они раньше имели отношение к строительству и разработке недвижимости. В маленьких домах, где собственники квартир часто знают друг друга, как правило, заключаются устные договорённости, и может случиться так, что самые активные собственники квартир расширяют своё жильё на чердак, так сказать, за счёт других. Знаю случаи, когда за пользование чердаком обещали привести в порядок весь дом, но на самом деле лишь заменили крышу. Фасад и подъезд этого дома до их пор не отремонтированы и вероятно так всё и останется, так как нотариальный договор со всеми жильцами не заключался и сроки не устанавливались.
Было бы разумным помимо описания работ и сроков внести в строительный договор также то, что если в ходе вскрытия конструкций выявятся скрытые дефекты, застройщику следует их устранить. Все разрешения, имеющиеся в строительном договоре, нужно подтвердить нотариально. Добавление квартир может означать необходимость замены коммуникаций всего дома, так как иначе имеющиеся техносистемы не смогут обслуживать квартиры.
Если для застройки чердака заключается договор со строительным предприятием, обычно эта фирма сама занимается всеми разрешениями и прочими необходимыми вещами. Строительную деятельность можно начинать только тогда, когда имеется проект и получены необходимые согласования. Другая сторона договора также должна проверить наличие согласований.
Начинать продажу мансард можно вместе с началом строительных работ. В том случае, когда человек покупает квартиру с помощью жилищного кредита, он должен учитывать, что банки требуют разрешения на эксплуатацию дома с новыми квартирами. Для покупки мансарды можно получить кредит, но банки назначают срок, когда дом должен получить разрешение на эксплуатацию.
КОММЕНТАРИЙ
Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра., руководитель таллиннского отдела жилых площадей Arco Vara
Мансардные квартиры подходят прежде всего для исторических или с ценным окружением районов. Эти дома могут быть как деревянными, так и каменными, например, здания сталинской эпохи. Эти квартиры предназначены для людей, которым нравятся необычные планировки.
Незастроенный чердак можно продать, но в этом случае, как правило, покупателей нет. Следует продавать хотя бы белую коробку, так как нужно продавать эмоции. Собственники квартир и квартирное товарищество могут приступить к работе в качестве разработчиков недвижимости, чтобы построить мансарды, но вопрос в том, получат ли они финансирование и каким образом. Коммерческие банки не дают кредит для таких маленьких предприятий или требуют большую долю самофинансирования.
Для мансардных квартир самым лучшим вариантом является каменная крыша. Что касается битумных рулонных кровельных материалов, то необходимо следить за сроком службы крыши, так как срок годности рулонных материалов самый короткий. Собственник квартиры, конечно же, не должен менять протекающую крышу, но страдает больше всех, так как живёт непосредственно под ней. Протекающее покрытие меняет товарищество, но если крыша не держит тепло, товарищество не станет из-за этого переделывать ещё и крышу. Так эта проблема и не решается годами, а то и десятилетиями.
При торцевых мансардных окнах освещение помещений достаточное. Вертикальные окна освещают помещения так же хорошо, и из них открывается хороший вид. Наклонные окна – самый плохой вариант, так как отсутствует вид из окна, и они часто пропускают дождевую воду.
Информация для покупателя мансардной квартиры:
Плюсы
Обычно из мансарды открывается хороший вид.
Более свежий воздух и лучшее освещение, большая приватность.
Никто не топает у вас над головой.
Полезная площадь измеряется начиная с высоты 1,6 м., а это значит, что в квартире больше, что обычно, воздуха и помещений для кладовых, за которые не начисляются коммунальные платежи, рассчитываемые по метражу.
Минусы
Наклонные стены, шум и зависящая от погоды температура. Если крыша плохо утеплена, то зимой холодно, а летом жарко.
С рулонной кровлей можно отчётливо слышать стук дождя и шум ветра. С металлической кровлей может добавиться еще и грохот шторма.
В большинстве случаев отсутствует лифт, и мебель приходится самому тащить наверх. Самому приходится всё время ходить вверх-вниз. К тому же меблировку нужно начинать уже на этапе проектирования, что-то выдумывать и потратить больше времени на поиски или даже заказ нестандартной мебели.
Высоким людям жить в мансардной квартире неудобно.
На что покупателю стоит обратить внимание?
Имеется ли у дома разрешение на эксплуатацию и нотариально заверенный порядок пользования. Нотариальным порядком пользования распределяются находящиеся в общем пользовании кладовые и имеющиеся на улице парковочные места. Право на пользование ими можно купить или продать только вместе с квартирой, а не отдельно.
Как рассчитывается общая площадь мансардной квартиры? Многие продавцы в своих предложениях показывают размер площади пола, что неправильно. Общую площадь следует измерять с высоты 1,6 м., как это делается в кадастрах.
Хорошо ли утеплена крыша? Если сквозь рулонное покрытие слышны даже шаги голубей, то крыша утеплена плохо. Чтобы услышать, слышны ли стук дождя по крыше и шум ветра, желательно смотреть квартиру в дождливую или ветреную погоду.
Стоит знать
Насколько возрастёт стоимость имеющихся квартир с застройкой чердака, сказать сложно, так как даже мелкие детали могут иметь значение. В целом постройка мансард вместе с заменой крыши, приведением в порядок фасадов и ремонтом подъезда придаёт дому скорее ценность с эмоциональной точки зрения, повышает удовлетворённость людей своим местом жительства и облегчает поиск покупателя.
В глазах оценщика недвижимости и выдающего жилищный кредит банка основательная реновация дома вместе прокладкой или заменой коммуникаций повышает ценность квартир до 40%. А если в порядок приведены только крыша, фасады и подъезды, это добавляет к цене 15-20% по сравнению с другими такими же квартирами.
В реальности владельцы просят за квартиру существенно более высокую цену уже задолго до того, как заключены наобходимые для постройки мансард нотариальные договоры и в доме вообще начинаются работы по реновации.
Комментарии