Макроэкономические факторы не отражают перегрева рынка жилья

Оставляя в стороне отношения между нашим умеренным климатом и циклом рынка недвижимости, а также другую ежемесячную магию цифр на рынке квартир, и смотря более широко, фундаментальных изменений на рынке жилья Эстонии в этот период не произошло. Из-за очень быстрого экономического роста рост кредитного фонда также ускорился, а жилищные кредиты оставались на уровне около 30% от номинального ВВП уже с 2013 года. Однако эти отношения далеко не сопоставимы, например, с периодом последнего бума, где остаток жилищных займов в валовом внутреннем продукте продолжали расти в течение цикла роста на рынке недвижимости.

Оборот жилых комплексов или застроенных жилых зданий и квартир продолжал расти в общей сумме нетто-зарплат в 2017 году, а линейная тенденция продолжалась с 2010 года. Тем не менее, быстрое увеличение заработной платы ведет к общему росту бремени кредитования. В 2006 году оборот жилья был в 7,5 раза выше общей нетто-зарплаты, тогда как в 2017 году этот показатель составлял всего 3,25. Рост общей нетто-зарплаты был в основном обусловлен быстрым ростом заработной платы и ростом занятости, а рост продаж жилья в основном объясняется увеличением продаж новых квартир и широкой активизацией рынка квартир в Эстонии в целом.

Общее сальдо жилищного кредита населения в общей нетто-зарплате продолжает снижаться с 2011 года, поэтому в последние годы кредитное бремя на долю населения все-таки значительно не увеличилось. Другими словами, рост заработной платы по-прежнему был выше, чем увеличение обязательств по займам населения, поскольку они не говорили о кредитном буме до 2008 года. Оборот жилищных кредитов в период с 2010 по 2017 год составил почти 65% оборота жилищных сделок. В области выданных кредитов наблюдается очень единообразное регулирование, что позволяет примерно сказать, что среднее самофинансирование эстонцев составляет 35% от цены недвижимости, которую необходимо приобрести, и не изменившейся с 2010 года.

В целом из-за быстрого роста заработной платы темпы роста цен на недвижимость замедлились: рост заработной платы, например, во втором и третьем кварталах 2017 года был выше, чем рост цен на рынке жилья. Разумеется, в общегосударственном масштабе существуют широкие различия между регионами, но в наиболее активных регионах за один месячный заработок можно приобрести один квадратный метр жилой площади, что уже давно считается обычной нормой и показателем стабильности. Например, в третьем квартале 2017 года брутто-зарплата в годовом исчислении выросла на 7,3%, при этом рост цен на рынке квартир в Эстонии составил 7,1%, в то же время месячная брутто-зарплата составила 1201 евро, а
среднее арифметическое уровня цен на рынке квартир - 1153 €/м2. В 2006 году за одну брутто-зарплату можно было приобрести всего лишь 0,6 м2 жилой площади. Однако ежегодный рост цен на наиболее часто продаваемые типовые квартиры на вторичном рынке в нескольких более крупных городах Эстонии был значительно более медленным, чем общий темп роста заработной платы. Динамика рынка квартир сильно склонена к Харьюскому уезду и Таллинну, где, например, с учетом региональных доходов, недвижимость в Тарту несколько более доступная, чем в Таллинне.