Цены на недвижимость в Раквере выросли до предела кредитоспособности покупателей, часть которых переезжает в окрестности города. В Ида-Вирумаа становятся дороже, прежде всего, квартиры в очень хорошем состоянии.
На протяжении всей своей короткой истории рынок недвижимости Ляэне-Вирумаа, по сравнению с Ида-Вирумаа, всегда находился в лучшем положении, но разница между двумя уездами начала увеличиваться. Если в городах Ляэне-Вирумаа, как и в более крупных регионах Эстонии, рыночная активность и уровень цен год от года росли, то в Ида-Вирумаа из-за экономических проблем, связанных со сланцевой промышленностью, имело место совершенно иное развитие динамики рынка.
В Раквере эмиграция населения в том темпе, который наблюдался после экономического кризиса, на сегодня прекратилась, напротив, в городах Ида-Вирумаа похожей тенденции не наблюдается. Значительно отличающийся в Ляэне-Вирумаа рынок труда, возрастная структура населения и близость к Таллинну создали относительно хорошие возможности для дальнейшего развития регионального рынка недвижимости.
На рынок же Ида-Вирумаа по-прежнему негативно влияет отъезд молодежи и высокий уровень безработицы. Автоматизация промышленности для нескольких бывших монофункциональных городов Ида-Вирумаа стала причиной, которая еще долгое время будет препятствовать их дальнейшему экономическому и социальному развитию. Наиболее стабильным городом на рынке недвижимости Ида-Вирумаа можно назвать Йыхви.
В Ида-Вирумаа недостаточно реновированных многоквартирных домов
Безработица начала снижаться и квалификация рабочей силы улучшилась, но из-за большого количества предложений все же заметного роста цен на вирумааском рынке квартир ожидать не приходится. Скорее, в ближайшем будущем в Ида-Вирумаа будут дорожать квартиры с хорошей и очень хорошей внутренней отделкой, расположенные в многоквартирных домах, пребывающих в отличном состоянии. Но таковых на квартирном рынке не хватает, потому что, например, в отличие от Раквере, где реновированные многоквартирные дома встречаются повсюду, в Ида-Вирумаа подобные здания можно заметить только в Йыхви.
В Нарве нет ни построенных новых зданий, ни обновленных панельных домов. В регионе уже и так более низкие, по сравнению с другими местами Эстонии, расходы на центральное отопление, что не мотивирует обновлять здания. Хотя были разработаны детальные планировки для строительства новых многоквартирных домов, однако из-за низкого уровня цен на рынке и по причине высоких рисков, связанных с нестабильностью (много должников, принудительных продаж), все же строительные работы начинать не рекомендуется.
Тем не менее, на улице Краави в Старом городе началась запланированная на год новая разработка, квартиры в которой могли бы хорошо подойти, например, для многих людей, находящихся в Нарве по работе. Цена за квадратный метр в этих квартирах была бы в разы выше средней по городу – 1900-2500€.
А в общем, рынок квартир в Нарве остается стабильным, продолжают предлагаться хрущевки. Роста цен в уезде в этом году ожидать не стоит, но на примере Нарвы и Кохтла-Ярве, как наиболее активных регионов, имеются основания полагать, что, по крайней мере, сокращение количества сделок в Ида-Вирумаа в 2017 году прекратилось и дальнейший рост активности на рынке в более устойчивых центрах будет продолжаться, что, в отличие от других регионов Эстонии, сильно поддерживается ростом минимальной ставки подоходного налога.
Продажа новых квартир в предыдущие годы все же была успешной в Нарва-Йыэсуу, где главными покупателями были граждане России. По причине ухудшившегося положения российской экономики в последние годы желание приобрести недвижимость в Эстонии у русских снизилось, но экономика России показывает признаки восстановления и интерес к недвижимости Нарва-Йыэсуу понемногу восстанавливается.
В Ляэне-Вирумаа рост цен постепенно притормаживается
В Ляэне-Вирумаа царят совершенно другие тенденции. В Раквере и окрестных городах в последние годы спрос на квартиры неуклонно растет, а количество предложений понемногу снижается и цены на недвижимость растут. Ожидается, что в 2018 году количество сделок останется на аналогичном или несколько более низком уровне, а цены снизятся почти на 5%, так как из-за большого количества предложений они выросли до предела потребительского кредита, и резкого увеличения предложений не ожидается.
При поддержке увеличившихся государственных инвестиций прежняя рыночная ситуация в городе Тапа сегодня резко изменилась. Быстро возросшая рыночная активность в военном городке стремительно сократила количество предложений, в результате чего в 2017 году на фоне почти 30%-ного падения количества сделок можно было заметить почти 40%-ный рост средней цены. Рост рынка был быстрее, чем ожидалось, и такой темп роста не является устойчивым. Все больше и больше сделок прекращается, поскольку цены предложения и рыночная стоимость в экспертном заключении не совпадают. В Тапа, как и в Раквере, также заметен рост активности на арендном рынке, так как молодые люди не способны приобрести недвижимость или для них нет на рынке подходящих предложений о продаже.
В результате снижения предложений в Тапа часть рыночной активности быстро переместилась в близлежащий город Тамсалу, где в 2017 году провели почти на 40% больше сделок, чем в позапрошлом году. Рыночная активность в портовом городе Кунда из-за снижения активности на рынке и удорожания квартир осталась на том же уровне, что и в 2016 году, однако рост уровня цен ускорился почти до 30% из-за предложений низкого качества.
В поселках Ляэне-Вирумаа также замечен относительно быстрый темп роста, преимущественно по той причине, что цены на квартиры в Раквере значительно выросли, а количество предложений уменьшилось, что вынуждает часть покупателей перебираться в прилегающие к уездному центру районы. В ближайшем будущем рост уровня цен на рынке квартир в расположенных за пределами города Раквере центрах снизится почти на 10%: большой рост количества сделок повсеместно завершился, поскольку подходящих предложений, накопившихся за время после экономического кризиса, стало меньше.
Комментарии